业主的建筑物区分所有权之评析

业主的建筑物区分所有权之评析（上） 杨立新 中国人民大学法学院 教授 上传时间:2008-12-17 浏览次数:2601 字体大小：大 中 小 关键词: 区分所有权/专有权/共有权/共同管理权/成员权/建筑物 内容提要: 建筑物依土地之承载得其成就, 人类因建筑物之依归而创建文明。 因此, 建筑物之于人类发展, 占非常重要地位。建筑物之所有权及利用权, 更 是物权法规则的核心之一。而建筑物区分所有权之渊源, 由来久远, 于古老之 埃及、巴比伦及希腊之律法即有迹可寻。19 世纪初, 区分所有权的形式即已为 各国地区之民事立法所采用, 二次世界大战结束后, 建筑物区分所有权制度, 更发展为各国地区不动产所有权法律上之重要制度。我国为因应城市公有化、 福利型住房制度转入商品化住房制度的社会客观性需求, 暨顺应我国城市化进 程的加速, 并为取得多层或高层住宅之城市居民提供立体物权的规范依据, 于 物权法第六章专章规定了“业主的建筑物区分所有权” 。但检视物权法 关于建筑物区分所有权制度的规定, 仍存有不足以规范区分所有权法律关系之 处。为此, 本文试图从建筑物区分所有权理论分析角度入手, 检视物权法 第六章的立法取向及其基本内容, 并提出其存在的相关问题与解决对策, 俾作 为日后最高人民法院为司法解释或法院判决之参考依据。 前言 在现代社会,随着工商业的发展与经济繁荣,城市人口急剧增加,继衣食之后的居 住问题日趋突出,对建筑面积的增长需求和土地面积的有限性,都促使建筑物不 断向立体多层高空发展。一栋大楼建筑物常常分割为不同部分并为众多住户所 有,此种现象即为建筑物区分所有1。其建筑物所有人即为“区分所有权人”, 亦称为业主2。也正因区分所有权是以建筑物之专有部分为客体的所有权,故 严格以言,区分所有权应称为“建筑物区分所有权”3。业主的建筑物区分所 有权,是城市生活中每一个人都可能面对的物权法问题4。我国于 2007 年 3 月 16 日经由第十届全国人民代表大会第五次会议通过中华人民共和国物权 法 （以下简称物权法 ） ,并于第二编“所有权”的第六章规定了业主的建 筑物区分所有权的概念与规则,不仅符合我国城市公有化、福利型住房制度转入 商品化住房制度的社会客观性需求5,也顺应我国城市化6进程的加速,并为 取得多层或高层住宅之城市居民提供立体物权的规范依据。但检视物权法 关于建筑物区分所有权制度的规定,仍存有不足以规范区分所有权法律关系之处。 为此,本文试图从建筑物区分所有权理论分析角度入手,检视物权法第六章 “业主的建筑物区分所有权”的立法取向及其基本内容,并提出其存在的相关问 题与解决对策,俾作为日后最高人民法院为司法解释7或法院判决之参考依据。一、建筑物区分所有权概述物权法第六章专门规定“业主的建筑物区分所有权”,是物权法规定的 新型物权,也是共有制度中一种特殊的共有形式。它既不同于按份共有,又不同 于共同共有,而是为解决城市民用高层住宅所有权归属的特殊的共有制度。因此,我 国民法理论的重要任务之一,就是深入研究建筑物区分所有权理论,保证物权 法关于建筑物区分所有权的规定的正确实施,同时,对于维护业主所享有建筑 物区分所有权的合法权益,也具有重要的意义。本节乃就建筑物区分所有权的概 念、特征、性质、类型及其法律关系,详述如下:（一） 建筑物区分所有权的概念各国地区对于一栋建筑物区分为数个部分, 且各部分均特定独立成立所有权者, 其立法用语上并不统一。如瑞士法称为“楼层所有权” （ Stockwerkseigentum） , 法国法称为“住宅分层所有权”,德国法称为“住宅 所有权” （Wohnungseigent um） ,英美法称为“公寓所有权” （Condominium） , 大陆、台湾地区与日本则均称为“区分所有权” 。在大陆民法著作中, 首推两部 物权法草案建议稿对建筑物区分所有权概念的表述最具代表性。如中国人民大 学的物权法草案建议稿第 180 条规定建筑区分所有权的定义:“在一栋建 筑物内, 如果各个区分所有权人享有其专有部分的专有权、共有部分的共有权, 为建筑物区分所有权。 ”8中国社会科学院的物权法草案建议稿第 90 条 规定建筑物区分所有权的定义:“建筑物区分所有权, 是指数人区分一建筑物而 各专有其一部, 就专有部分有单独所有权,并就该建筑物及其附属物的共同部分, 除另有规定外, 按其专有部分比例共有的建筑物所有权。 ”9而建筑物区分所 有权究竟包含哪几种权利, 台湾地区的学说计有最狭义10、狭义11、广义 12及最广义13等四种不同的观点14。但大陆学界历来则存在三种不同学 说15, 兹整理如下:1. 狭义的区分所有权概念（即一元论）此种观点认为, 区分所有权专指由区分所有建筑物专有部分所构成的所有权, 区分所有权不包括共有部分。该观点最早为法国学者在解释法国民法典第 644 条时所提出16。学者崔建远谓: 当一幢建筑物被区分为数个部分时, 其 中有专有部分,也有共有部分, 在专有部分上成立的所有权, 就是建筑物区分所 有权17。但在狭义的区分所有权概念中, 还有一种观点认为, 区分所有权实 际上是共有的一种类型。此种观点也是由法国学者提出并为日本学者采纳。如 日本学者加藤一郎先生指出, 尽管区分所有权中的专有权准用共有权有关支配 权能的规定, 然其与普通所有权并不相同, 即其须受共同所有性的制约, 从而, 建筑物区分所有权即为共同所有的一种特殊形态18。2. 广义的区分所有权概念（即二元论）此种观点认为, 区分所有权是由专有部分所有权与共有部分所有权共同组合而 成为一种“复合物权” 。其可分为两种观点: 第一种观点认为, 区分所有权由专 有部分所有权与共有部分所有权构成,不包括基地上的权利； 第二种观点认为, 区分所有权除包括专有部分所有权和共有部分所有权以外,还包括基地上的权利 （基地所有权、地上权、租赁权） 。大陆学者大多认为区分所有权是由共有和 单独所有构成。如学者陈苏认为, 所谓建筑物区分所有权, 系指依据使用功能, 将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有 人共同使用的共有部分, 每一所有人享有的对其专有部分的专有权与对共有部 分的共有权的结合19。我国建设部 1989 年发布的行政规章城市异产毗连 房屋管理规定第 2 条规定:“本规定所称异产毗连房屋,系指结构相连或是有 共有、共用设备和附属建筑,而为不同的所有人所共有的房屋。 ”似已采纳了这 一观点,且在我国司法实践中,许多地方法院也采纳此观点20。值得注意的是, 由于我国法律采纳了“房随地走”或“地随房走”之规则,因而一般都认为区分 所有权包括了土地使用权21。3. 最广义的区分所有权概念（即三元论）此种观点认为, 区分所有权应由专有部分所有权、共有部分的权利以及因共同 关系所产生的成员权利等三要素所构成。最早由德国学者贝尔曼（J1B¾r mann） 所提出, 贝尔曼认为专有权、共有权和社员权三者不可分离, 从而形成 集物权法和人法为一体的特别法, 称为“共同空间所有权” （ Gemeins Raumeigent um）22。日本学者丸山英气与大陆学者陈华彬均支持此种观点, 并认为建筑物区分所有权, 是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑 物时, 各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有权, 与对建筑物共有部 分所享有的共有权, 以及因区分所有权人之间的共同关系所产生的成员权之总 称23。本文赞成三元论的观点, 即建筑物区分所有权系指建筑物的共同所有人依其应 有部分对独自占有、使用的部分享有专有权, 对共同使用部分享有共有权, 以 及相互之间对建筑物的整体享有成员权, 而构成的建筑物所有权的复合共有。（二） 建筑物区分所有权的特征对于建筑物区分所有权的特征, 有不同的表述, 最主要的表述是认为建筑物区 分所有权具有复合性、专有权的主导性、一体性、权利主体身份的复杂性、权 利内容的多样性等特征24。惟依本文之见解, 及就建筑物区分所有权概念的 界定, 认为建筑物区分所有权具有以下之特征:1. 建筑物区分所有权的客体具有整体性建筑物区分所有权之客体为众人共同拥有的建筑物, 其呈现之建筑物的所有权 形式与一般的动产所有权和其它不动产所有权不同。此种建筑物首先是指居民 住宅, 包括高层住宅和一般住宅； 其次是指写字楼、办公楼； 法人、合伙及 其它组织购买部分空间而构成区分所有； 再者, 尚包括可以区分所有的生产用建筑物。当上述建筑物被其共有人按应有份所有时, 就形成建筑物区分所有, 是建筑物区分所有权系建筑在整体建筑物的一种所有权形式。其与传统的按份 共有和共同共有不同, 既有独立享有, 又有共同享有, 因而成为了一种新型的 共有形式。此一共有形式, 完全可以概括为建筑物区分所有权的整体性。换言 之, 建筑物区分所有权之共有形式非表彰权利的整体性, 而是呈现建筑物的整 体性, 即在整体建筑物上体现权利的整体性。2. 建筑物区分所有权的内容具有多样性任何一个业主对于该建筑物都享有部分空间的专有权和共用设施的共有权, 以 及对于整个建筑物的成员权（或者称之为管理权） 。专有部分由权利人自己独 自占有、使用、收益、处分, 任何人不得干预。共有部分, 如共有的基地、墙 壁、屋顶、门窗、阶梯、楼道、花园、走道等, 为全体区分所有权人共同所有 及共同使用, 须永久维持其共有关系, 永远不准分割。成员权为每一个区分所 有权人基于整栋建筑物的成员, 对整栋建筑物的管理事宜享有权利, 具有决策 权。应当注意的是, 专有权、共有权和成员权都是建筑物区分所有权的内容, 亦是一个权利的组成部分, 并非各个得单独存在的权利。故建筑物区分所有权 内容的多样性, 指建筑物区分所有权系由专有权、共有权和成员权等三个部分 构成的共有形式。3. 建筑物区分所有权的本身具有统一性区分所有权人既按份享有所有权, 又共同享有某些设施、空间的共有权, 还对 于全部的权利客体享有成员权（管理权） , 即在一个共有权中, 既包括按份共 有, 又包括共同共有, 还包括整体的成员权。有人认为建筑物区分所有权具有 权利主体身份多样性的特征, 其理由有三: （1） 区分所有权人是建筑物专有 部分的所有人, 享有对专有部分的所有权； （2） 区分所有权人也是建筑物共 有部分的共有权人, 对共有部分享有使用权； （3） 区分所有权人更是建筑物 区分所有权人组织的成员, 享有相应的成员权。因此, 区分所有权人既是所有 权人, 又是共有权人, 也是成员权人, 是认建筑物区分所有权具有权利主体身 份多样性25。本文认为上述描述固已反映建筑物区分所有权人的情况, 但不 够准确,问题即在于上述描述割裂了一个完整的权利26。本文认为建筑物区分 所有权不是一个权利的组合, 而是一个独立的、统一的、整体的权利, 专有权、 共有权和成员权不过是这个统一权利的组成部分, 离开建筑物区分所有权, 上 述权利内容都不能独立存在。4. 建筑物区分所有权中的专有权具有主导性在建筑物区分所有权的权利内容结构中, 专有权是主导的权利, 区分所有权人 拥有专有权, 就必然享有共有权、成员权, 在不动产登记上, 只登记专有权即 为设立了区分所有权, 共有权、成员权随此而发生, 不必单独进行登记。此外, 专有权标的物的大小还决定共有权和成员权的应有份额, 处分专有权的效力必 然及于共有权和成员权在内的整个区分所有权。是建筑物区分所有权系以专有 权与共有权、成员权的复合, 并以专有权为主导的物权。此观物权法第 72 条第 2 款规定: “业主转让建筑物内的住宅、经营性用房, 其对共有部分享有 的共有和共同管理的权利一并转让。 ”即明专有权的主导性。（三） 建筑物区分所有权的性质1. 各