唐山远洋城——综合性娱乐商业中心的成功模式

唐山远洋城唐山远洋城综合性娱乐商业中心的成功模式综合性娱乐商业中心的成功模式北京万昌投资集团 杨龙飞我是北京万昌投资集团的董事长，我们集团是专业做综合性连锁的，我们目前打造的品牌是远城的品牌。今天我的发言是综合性娱乐商业中心的成功模式。它不但是非常成功的模式，之所以成功是因为在短时间里地产运作成功，资金很少情况下，招商情况和开业情况都很好，达到了前期预期的效果。目前已经开业半年多了，运营良好。购物中心在二级城市去做风险是很大的，最初的时候我本身是做超市的，我是广发集团的董事长。一年有十几个亿的营业额。在我做超市的时候选了一个址，这个址就是唐山远洋城的位置，最初我们想做市场加零售的概念，就是做超市再把北京的东方家居组合在一起，我家住在国外，经常出去，看到国外的 shopping mall，我就在思索，这个项目历时四年，花了很长时间，最初认识很肤浅，只想做大，大到什么程度当时没有底，我们这个方案最初是深圳那边设计，我们去东南亚各个地方考察，考察了半天设计的原来是传统的百货购物中心的模式。这种结构感觉还是不行，后来我们又自己设计，尽量多出商铺，结果我们出了很多商铺，我们跟北京的西单也签了协议，是六万多平米。我们开工了，一共设计了三次至少否了两次，设计六万平米的时候我们出了很多商铺，并且把二层三层全部租给西单，一层做超市，西单做百货。在这个过程当中，我们又否掉它了，当时我很困惑，对这个事务的认识不够深刻，我看到书刊上和一些网上专家们的信息说中国现在的消费水平不支持这样的大型购物中心。我一直在犹豫和彷徨。最后奔着一种负责的态度在想，想了很多。当时一些专家们认为在二级城市不行，我现在做的就是二级城市我在保定、石家庄都是二级城市。就唐山本身城市而言一年财政收入 180 个亿，酒店娱乐这一方面比较落后，这个城市重工轻商，我认为我这个 MALL 在这个城市当中本身就是一种补充。当时我建 6 万平米的 MALL 的时候已经有了方案，但是我们又推掉了，这个一旦动起来，就由不得你了。我有一个坚定的事情任何事物的成功都是一个实践的过程，关键是前期市场定位和业态组合的理解和认识。因为已经开工了我打电话给老总说停工，又展开市场的调查了解，又去东南亚到处去看。我去了东南亚、香港所有的 MALL 都看过了，最后我是在什么样的思想指导下推翻了原来的方案呢？在唐山这个城市应该有一个多么大规模的 shopping mall 才能够占领未来至少五六年的市场空间，我要抬高这个购物中心在这个城市里的壁垒，如果我做一万平米两万平米，我上午做下午就有人做我这个项目本身就是中长期投资，不是马上收回成本。在这种前提下，我再次了解市场以后，以前找的是深圳的花溪设计院，他们出去看，回来的时候仍然做成中国传统的原有百货结构形式。包括建筑物的风格都达不到国外的那样。因为这种 shopping mall 的风格为什么大家喜欢，因为国外人做的。我们中国建筑的规范就制约了我们现在的 MALL，真正 MALL 意义上的建筑规模风格的组合，当然土地成本是另外一回事。我认为增加规模使我这个 MALL 在五六年内具备不可比性，也不是所有的人一看生意做得很好他马上就来做。我整个物业下来差不多有 20 万平米，现在已经开业的 12 万多，不到 13 万平米。这是唐山的远洋城 shopping mall 的建造过程。招商是在二级城市招商是很痛苦的事情，和台湾的一些百货经营管理者组成百货店，我们也有桑拿、演艺总之都很全。要想做这个 MALL 就是对这个城市三产的综合了解。一些经济专家认为在二级城市不适合做，我当时做唐山远城 shopping mall 的时候土地已经选择了，没有办法不选择了。所以要支撑我把这个 MALL 做下去，彻底让我对唐山这个城市的三产有了认识，这种购物环境加上国外的设计费，加上一系列的成本，我想这个城市人们的消费水平支撑不支撑这种购物环境，我们这种购物环境中央空调，加上一些物业管理包括卫生，这一切都比传统的专卖店餐饮一系列费用要高，环境好了，附加值高了，这个城市所有的零售产品它们的附加值和他们的服务都是很低的。如果不支撑怎么办呢？当时我们测算了很长时间，我们要找一个平衡，让我们的物业收入和实际收入能够支撑我们对社会的回报和投资利率多少年能收回来。最后我们想在北京这个城市建一个 MALL 租金很高，但是在二级城市这个租金低的地方，我们一样要能运营还能产生回报怎么办呢？假如说大城市他们是喝咖啡，在二级城市就喝茶水，喝茶水的附加值和喝咖啡的附加值不一样的。我们可以在物业上降低一些成本，在内部上去丰富它。我们把所有城市最好的这种业态和服务整合进来，并且里面还有租金调整技巧，我们的概念里有一个整体服务的概念，不是因为最好的位置就是最好的价钱。商场的概念、零售的概念、市场的概念、社区的概念通通囊括在这个购物中心里，这样的话，小业主多一些，成本大家分摊一些。因为不做主题，因为我们出去看的时候很多shopping mall 包括马来西亚的 MALL 都有主题，我们没有主题，我们是低层次的商业价格建筑结构来组合，通过各种业态的组合把这个城市最好的资源整合进来，根据城市现有的消费水平，我们再去找那些想来在未来不久能够进入这个城市的业态和服务也整合进来。这样我们的 MALL 才具有竞争力。石家庄的那个是市中心，唐山远城 MALL 是在城乡结合处，石家庄的这个是在市中心，我们考察了日本的东京，我们找了美国一家设计事务所。这次我们又没有经验了，面临一个新的问题，在唐山我是城乡结合部相对落后的城市成功了，石家庄的商业氛围要比唐山竞争激烈一些。我们探讨的时候，有人跟我说石家庄的 MALL 经营开发的风险就大一些，包括银行的朋友也是跟我这样说。我去深圳的时候，深圳的一些顾问公司也说，所有公司都认为在唐山城乡结合处的项目可以成功的，反而认为石家庄市中心这个 shopping mall 认为有风险的。我不这样认为，我认为不管是北京、上海也好，越是商业集中的地方我们越容易把这个购物中心做成。我们没有在一个平台上去竞争。北京我们现在也谈了几个，北京原有的购物中心从结构到他们的停车场到交通等等一切都不适合消费习惯了。我们地产商发展上做了整合，我们建筑结构就是符合各种服务行业的需求而定身打造的，我们只要把服务业态零售百货整合在一起，就比那些独立单体的经营店要具有竞争力。在石家庄有个东路和北国，我不是在那里，我争的是从建筑结构和商业选址上和他们争，经营有专门的经营商和零售商和他们竞争不管我的事，我认为石家庄这个 shopping mall 我们也可以成果。我们有甲级写字楼，有公寓有酒楼，北京的嘉里中心，写字楼可以和他们做组合，香格里拉酒店我们可以和他们组合，我做商业物业开发，他做它的写字楼酒店开发，这样一整合就更加具有聚合力和竞争力。石家庄的方案我们探讨了很久，这个方案的设计又不同于我唐山远程 MALL 的设计，包括设计理念也不一样。包括外围的景观设计，地下一层地下三层包括停车场。石家庄是旧城区，我们看了日本的水城，还有台湾的设计事务所，他们的设计事务所在国际上是有争议的，到目前为止中国没有真正完全意义把他们的设计理念引进来的，他最适合做市中心的 shopping mall。他把旧城区原有的风貌和新的有机结合起来，它的结构绝对不是方方正正的。如果大家看到日本的大阪福冈的水城，我都去看了，它有很多的商业地产结构设计的经验，但是它还要结合我们所在地的城市人们的消费习惯和文化和地理位置，包括地铁、公交车等等，我们探讨了很多，因为我本身是做商业的，对商业的选址，一旦招商成功勉强，经营就会带来麻烦。现在又和大唐西市陕西省的招商会我们签了协议，和对方发展商探讨以后我们合作，我们控股占 60，我们投资。我们打造远程的品牌，北京万商投资公司，它背后是一家美国基金。我们对使臣操作，做购物中心连锁品牌，我们跟西安团队探讨了以后我感到大唐西市的项目更具有挑战，因为这是一千多年是我们汉人最鼎盛时期的一种商业的业态形式，其实我们现在讲的 shopping mall，咱们的老祖宗，那时候我感觉大唐西市才是我们真正所说的 MALL，我们现在谈购物中心，大唐西市，以前有一个东市、西市，西市里有酒店等等，规模是 1600 亩，现在政府控制这块地 300 亩，这个给我们做购物中心娱乐有很多丰富的想象力。所以我很有信心和乐趣，我想以此为生，将其作为事业来追求。我很快和对方达成意向。当时我们一定要写一篇文章在西安去登。好了，我说的就是这些，谢谢！