“互联网+”背景下高校物流终端配送模式创新

“互联网互联网+”+”背景下高校物流终端配送模式创新背景下高校物流终端配送模式创新关键词:大连市;房地产;库存 一、大连房地产市场现状分析 (一)库存居高不下 截止 2016 年 3 月，大连市累计商品住宅库存已达到 1300 万平米，按目前的销售速度，上述库存约需 26 个月左右才能消化完，位居全国重点城市前列，库存压力明显。从 2015 年以来，国家和大连市政府颁布各种有利房地产的政策，取得一定的效果，但成效不明显，截止到目前，2016 年的房产市场基本维持了 2015 年低开低走的态势，消化库存的压力没有明显的减轻，对于其他城市的快速去化只能望尘莫及。 (二)市内七区房市特征各有不同 因地理环境不同，大连市内七区房地产特征差异明显。近 10 年来，甘井子区房地产供给量最大，但是需求量也是最多的，供求基本平衡，库存不大;沙河口区与西岗区由于城市配套十分成熟，土地资源有限，近年来新建的项目已经很少，明显供小于求，基本无库存;旅顺区与金州区一个尚处于开发建设阶段，一个属于老城区，供给与需求都较低，库存不大;而开发区、中山区的库存最大，占大连市总库存的 70%，是去库存的重点对象。但是开发区与中山区的市场又有区别，不能一概而论: 1、开发区地处郊区，房价整体较低，以刚需和改善型住房为主，虽然从 2015年至今，去库存一直都在进行当中，但是开发区的成交价格并没有大幅度的下降，反而进一步上升，其中最主要的原因，是因为随着大连市区的供应的持续走高，人们对于开发区的认可也逐渐加大，因此开发区的成交量也在持续走高。目前开发商主要的去库存手段均为减少供应，已经在售的楼盘并没有降价的趋势，以价换量基本不太可能。 2、中山区是大连市最繁华的区域，也是房价最高的区域，此轮市场衰退对中山区影响重大，主要表现是对东港商务区的影响，源于近些年知名房企相继入住东港商务区，使得东港商务区大力开发，持续供给大于需求，当市场不景气时，东港商务区首当其中，库存高企，/平，降到了现在的 17000 元/平，但未来继续下降的空间不降价明显，从 2013年的 21000 元大，毕竟是大连的核心商区。 3、房企运作基本稳定，投资较为谨慎 大连市场上有一定规模的房企的资金压力还不太大，像远洋、华润、万科、绿地、恒基等知名房企早在 2014 年就已经实现了资金回流。在本地房企中，除亿达扩展速度较快之外，如三寰、新鑫、锦联、鹏生地产等老牌房企扩展速度并不明显，每个企业手里同时开发的项目不会超过 3 个，资金沉淀较深，所以它们面临的资金压力并不明显，不过小型房企的资金压力还是很大的，为了生存只能通过卖地、置换、重组等方式延续。从投资端看，2015 全年房地产业投资增速为-37.2%，住宅施工面积、房屋新开工面积和竣工面积均为负增长。高库存下，企业拿地和开发建设都比较谨慎，导致投资增速持续下滑。 二、原因分析 (一)持续供给大于需求 在过去的十年之中，大连市除了 2009 年和 2015 年之外，一直都是供给大于需求的状况，平均每年约有 650.94 万平的新增房源供应，而平均每年却只有 547.16万平的成交，因此每年就会有 100 多万平的库存积压。其中，开发区房市也是长期供大于求，库存平均以 12%的速度逐年攀升。因东港商务区加速了土地供给，中山区自 2011 年以来出现严重供大于求，库存平均每年增速为 50%，如果中山区保持2015 年的需求状态，区域未售房源也足够 2016 年一年消化，房企厮杀愈演愈烈。 (二)东北腹地经济衰退，人口流失严重 大连楼市萎靡不振也是东北三省经济衰退的真实写照，经济发展速度放缓，外企撤资搬离，外来人口量逐年递减，地产需求量逐年缩水，旅游业对外来人口导入效果不明显。具体解释如下:其一，大连房市的外地客户主要来自东北三省及内蒙古、天津，受东北经济衰退影响，这部分人群购买需求大幅下降，对价格比较敏感。其二，东北地区人口流失严重，大连虽然目前仍为人口净流入，但是人口红利已经消退，适龄人口所占比重正在减少，外来常住人口规模在减少，导致房产刚需临近饱和，单纯依靠改善型需求，在经济环境不好时，改善型需求也会萎缩，最终整体市场需求明显乏力。 三、对策建议 (一)加快房地产市场供给侧创新 自 2014 年以来，各级政府的救市政策往往都集中在“需求侧”上，如何扩大消费者需求成了关键点，如取消限购、降息降准、首付降低、契税和营业税税率下调等等，一系列“需求侧”救市政策对销售起了很大的拉动作用。但“供给侧”政策不多，只有供给需求两极同时发力，才能成为房地产去库存的正确思路。要围绕以下几点:1、鼓励房企深度整合、全面转型;2、开发区与中山区严格控制住宅土地供应，甚至回收已出让的土地;3、允许土地灵活改变用途，鼓励发展养老、创业等相关地产项目;4、对房企而言，“供给侧”创新是指加大营销创新力度、优化户型、打造品质、功能定位、人性化设计、智能家居等等。 (二)深入落实降税费、降首付政策 2016 年初国家及省政府颁布的最新降税费、降首付政策已经在大连落地实施，取得一定成效。但还可以在以下几方面继续深化，减轻购房者负担:1、购买普通商品住房，交纳的契税超过 1%的部分，可以制定不同的阶段性激励政策，甚至考虑可以由地方财政补贴;2、清理涉及房地产的不合理收费、押金、监管资金等，并进一步简化房地产开发建设审批流程;3、鼓励银行灵活制定首付比，对于风险小的客户，可以有一定的灵活性决定利率怎么定，首付比怎么定;4、支持房企探索多种首付形式，包括 0 首付，1+1 首付，促进年轻群体的刚性需求。开发区年轻人口占比60%，刚需所占比重很大，有购买意向，但手头没有足够资金人群比比皆是。 (三)鼓励农民工购房 农民工进城是城镇化发展的必然趋势，也可化解大连某些区域的库存压力，因此，大连市政府要积极出台政策鼓励农民工进城购房。建议如下:1、全面推进居住证制度。推动居住证持有人享有与当地户籍人口同等的住房保障权利，将符合条件的农业转移人口纳入当地住房保障范围。按照就近入学的原则，农民工子女可在居住地接受义务教育、在就学所在地参加中考，与当地学生享受同等待遇;2、将农民工纳入公积金缴存范围，允许农民工在满足一定条件下使用公积金贷款，扩大公积金的覆盖面;3、鼓励金融机构推出一系列农民工贷款优惠措施，灵活贷款、还款方式。考虑到农民收入证明难，违约风险高的问题，还应该设立政策性融资担保机构。(四)培育发展住房租赁市场 鼓励房地产商将其持有的库存商品房向社会出租，可以自己经营，也可以转移给自然人和各类机构经营房屋租赁业务，不断发展与壮大住房租赁市场，各地区可给予金融、税收等支持政策。对于新建商品房项目配建租赁住房政策还应该继续实施，而且可以根据市场实际需求科学调整配建布局和比例。 (五)积极稳定房地产市场投资 在出台去库存政策时，切不可图一时之需让政策走偏，不能以优惠政策来形成错误的激励，让大量的投资或投机需求再涌入市场，对促进房地产市场健康发展产生反作用，而应该让其按市场法则去自行调整与恢复。另外，中央房地产市场去库存的根本目的是稳定房地产的投资，去库存不可急于求成，一刀切，不能摧毁房地产市场的投融资体系，不能压缩房企的生存空间。(作者单位:大连大学经济管理学院) 参考文献: 1 克尔瑞房产分析机构及房地产相关网站. 2 攸宁.全民营销“攻陷”房地产.中国房地产，2015(1). 摘 要:2010 年侵权责任法正式施行，规定了第三人侵权下安全保障义务人的补充责任，但在司法实践中却突破了立法的限制，出现了负有安全保障义务人的人承担连带责任、按份责任等情况，本文就以我国当下的理论界，对安全保障义务领域是否适用补充责任存在的两种学说为依托，来印证这一观点。 关键词:安全保障义务;补充责任;自己责任说 2010 年 7 月 1 日中华人民共和国侵权责任法正式实施，该法第 37 条第二款及第 40 条均规定了在第三人侵权下安全保障义务人的补充责任，以立法的形式确定了下来。但在当前学界对安全保障义务人补充责任存在质疑，反对的学者认为补充责任这种特殊的的责任形式没有存在的必要性并且在司法实践中有一定的判决进行佐证，我同意后一种观点，在第三人侵权下安全保障义务人承担的责任不仅仅局限于补充责任，还有包括连带责任、安份责任等，并且适用安全保障义务的主体也不应仅仅局限于立法中所规定的。 一、对补充责任的讨论 (一)学说理论界的争议 在我国当下的理论界，对安全保障义务领域是否适用补充责任存在着两种声音:1、肯定说 该学说为当下主流，也是我国侵权责任法中的规定，侵权责任法第 37条第二款规定“因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任;管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。”与第 40 条规定的“教育机构的补充责任”。 2、否定说 该学说认为将安全保障义务领域中的责任认定为补充责任是不合理的，但是这得与上述主体进行区分，不仅局限于侵权责任法规定主体，当下此学说中又有两种观点 (1)国际惯例说。该说的代表学者张民安教授认为，基于安全保障义务的侵权补充责任违反民法基本原理(全部赔偿和过错责任)，背离比较法上的通行做法，违背诉讼的效率原则，损害原告利益进而，主张遵循国际惯例，对涉及违反安全保障义务的不作为侵权采用一种非“共同的”，连带责任方案，即一般所谓的“不真正连带责任”规则 1。 (2)自己责任说。中国人民大学王利明教授主持的中国民法典学者建议稿第 1859 条规定:“安全保障义务人没有尽到安全保障义务而导致顾客或参与活动者的人身或财产遭受第三人侵害的，由实施侵权行为的第三人与安全保障义务人承担连带赔偿责任。”具体负责该条起草的程啸博士对不采用补充责任的理由作了详细解释，其核心在于:补充责任的实质是将第三人作为终局责任人，但实际上“安全保障义务人”由于没有尽到合理限度范围的安全保障义务就表明了他具有过错，此种过错行为与受害人的损害之间也存在相当因果关系，因此该义务人本身就应当承担一定的赔偿责任，而不能将其本身就应当承担的赔偿责任转嫁给第三人。”近期刘海安博士对于安全保障义务人承担补充责任的批驳意见与程啸基本一致，他认为基于安全保障义务的侵权补充责任违背了自己责任的原理:该类补充责任人具有一般的可归责性(过错)，应当对自己的过错承担最终的责任份额$而不是由他人来代受。自己责任说的核心在于安全保障义务人理应承担与其过错和原因力相当的终局责任而非补充责任这样的非终局责任形式，这也印证了补充责任人在承担补充责任后不可全部追偿。 (二)侵权的构成要件分析 1、适用安全保障义务的主体 由于侵权责任法采取的是一种“狭义的安全保障义务”，将该义务仅仅针对该法第37 条第二款的公共场所的管理人和群众性活动的组织者以及第 40 条的教育机构，这就大大限制了该理论的适用范围，也间接限制了补充责任的应用空间。侵权责任法上有关补充责任的适用范围限制在直接侵害人与安全保障义务人处于“不同的责任层次或级别”的场合。虽然该方案在国内民法理论和实务界居于主导地位，但其在理论上有一定的问题，如果只有侵权责任法规定的情况才可以适用安全保障义务人在第三人侵权下承担补充责任规则，那么理论和司法实践中与其类似的在其他领域中的义务人依法定或约定对不特定的第三人负有同样性质的安全义务，为什么就不能适用同样的规则呢, 例如，目前在我国最高人民法院的相关司法解释中出现于会计、金融等专业服务领域的“事实上的补充责任”即属于这一范畴。主张该义务及违反该义务的补充责任适用于一切对他人的人身或财产负有安全保障(或安全注意)义务的人，即“广义的安全保障义务”模式(简称“广义模式”)。(据此负有安全保障义务的主体范围就不仅仅局限于立法上所规定的那几种。 2、安全保障义务人的过错 所谓的安全保障义务指的是如若行为人对于他人的人身或财产将要或者正在遭受其自身或与其自身有某种特定关系的其他人的侵害能够合理的预见，那么就需要其采取合理的防范措施和承担合理的注意义务，来预防和避免这种侵害行为的发生，不致使他人人