xx市区xx块社区公共设施用房工程项目可行性研究报告

区 社区公共设施用房工程项目可行性研究报告第一章 总 论一、项目概况1、项目名称： 块社区公共设施用房工程项目2、项目地点：拟选址于 区中山街以西、大猷街以北与括苍路以东地块。3、项目性质：城市基础设施工程项目4、项目建设单位：市场开发服务中心5、法定代表人：设单位简介：市场开发服务中心是市国资公司下属的自收自支事业单位，2008 年委托 工商局代管，主要职责是负责我市国有投资的市场建设、改造提升与日常管理。市场开发服务中心现有正式员工 20 人，自中心成立以来，投入大量的人力、物力、财力，致力于市 场改造和市场正常秩序维护及安全，维护 窗口的形象、力求发展，解决了大量历史遗留问题（如消除市场消防隐患、电气线路老化改造、府前市场楼上住户产权办理、2008 年城西市场改造，建成 区三星级市场、2009 年府前市场一楼改造，彻 底解决脏乱差问题，给经营户和消费者营造一个舒适的环境）；同时，在 历次创建省级卫生城市、文明城市及抗“ 非典”、防“禽流感”等活动中，表现可圈可点，作出了一定贡 献，也得到市民的认可。2008 年工商部门代管市场开发服务中心后，抽调了 15 名工商干部专门设立了市场管理工商所，目前在一起维持正常运转与秩序的还有 30 名市场协管员。7、工程概况 块社区公共设施用房项目规划用地面积 7378 平方米（其中原有市场用地 4189 平方米，新增用地 3154 平方米），总建筑面积 6522 平方米（不包括地下停车场建筑面积 2916 平方米），道路与场地面积 2694 平方米。为地下一层、地上三层的建筑，底层按菜市场设计，建筑面 积 2798 平方米（240 摊位）、二层按农产品超市模式设计，建筑面积 2798 平方米，三层作为市场管理用房，建筑面积 690 平方米，垃圾中转站面积 236 平方米，停车位 95 个，其中：地上停车位 7个，地下停车场建筑面积为 2916 平方米（88 个车位），项目总投资估算为 元。项目建成后预计计算期平均年总收入 元（税前），年总成本 元，年收益为 元。投资回收期为 。当折现率取 8%，税后财务收益 净现值 元，税后财务收益率为 因此项目在财务上是可行的。 总体上项目抗风险能力较强，但相对而言项目对投资与销售价格较为敏感。项目按浙江省农贸市场建设地方标准农贸市场建设技术规范要求建设成四星级的标准化菜市场示范工程。二、项目建设背景原 市场所在地是我市的老城区，该区域的部分拆迁工作已于 2008 年完成，临时菜市场目前尚在使用。根据规划江滨区块将建设江滨高档住宅小区。目前高档住宅小区建设正在进行，道路等配套工程基本完成。作为重要的城市基础设施工程，块社区公共设施用房的建设也迫在眉捷。时菜市场是 2006 年为解决该地段摊贩与农户占道经营问题，由莲都区国资公司在卢镗街边的原五金厂地址上建设的临时简易市场，固定摊位较少，临时摊位与自产自销经营户较多，设施不全，经营环境较差。随着江 滨住宅区的竣工，原 时市场无法满足与适应市民生活的需要，而且脏乱差老大难问题无法彻底解决，不仅影响周边群众生活，也严重影响了我市“ 双创”工作的开展。市政府已将该项目列为市区重点建设工程与 2010 年市区“十件实事”。市委、市政府督查室于 2010 年 6 月 3 日向市建 设局、工商局发出了重要事项交办单，要求 11 月底项目开工建设。根据 人民政府办公室专题会议纪要（第 19 期）市场与城南境垃圾中转站合建问题协调纪要（2011 年 3 月 11 日）精神，为了按计划完成市委、市政府交办的任务，现在调查研究的基础上提出项目可行性研究报供决策参考。三、项目编制依据1、商贸发2009290 号商务部 财政部关于实施标准化菜市场示范工程的通知2、浙江省农贸市场建设地方标准农贸市场建设技术规范3、2010 年政府工作报告4、中共 委督查室 2010 年 6 月 3 日重要事项交办单第三期5、 块社区公共设施用房现状图6、丽发改经贸2010406 号 发改委关于 市场建设工程项目建议书的批复7、人民政府办公室专题会议纪要（第 19 期）市场与城南境垃圾中转站合建问题协调纪要（2011 年 3 月 11 日）8、环境卫生管理处关于城南垃圾中转站及分厕配套要求9、丽发改基综2010215 号 发改委关于城南垃圾中转站及公厕项目初步设计的批复咨询服务合同四、项目主要技术经济指标本项目的主要技术经济指标汇总于下表：项目主要技术经济指标表（方案 1）序号 指 标 名 称 单 位 指标数据1 总用地面积 平方米 有用地面积 平方米 增用地面积 平方米 31892 总建筑面积 平方米 层菜市场面积 平方米 层农超面积 平方米 层管理服务用房 平方米 圾站面积 平方米 2363 地下停车场建筑面积 平方米 29164 广场与道路面积 平方米 化面积 平方米 地率 307 容积率 筑密度 水量 立方米/日 机 6611 摊位数 个 24012 星级公厕 个 213 固定资产投资 万元 论与建议： 块社区公共设施用房项目的建设，是适应 济发展的需要。它的建设将给 公共基础设施建设增加新亮点。它与新建的江滨高档住宅区相配套，对于提高城市品位，改善社区硬件设施，能起到良好的社会经济效果。项目的建成使用，还能为社会提供就业岗位，解决就业问题，同时对改善城市市容，整治马路市场，改善 环境卫生条件均有较大意义。综上所述，我们认为： 块社区公共设施用房项目建设条件基本成熟，规划方案合理可行，开发项目资金可以落实，项目的建设开发构想是合理的和可行的。第二章 项目建设的必要性随着我市经济的持续发展，市民的整体生活水平已经步入了小康社会的阶段。市民对生活日用品和日常生活服务的要求已经从物质型转向便利型和愉悦型。与此同时，基础设施建设和民生类公共产品的提供也保持了较高水平。基础设施的适度超前以及提供以“便利、舒适、安全”为主要目标的民生类公共产品成为经济社会发展中配套保障体系建设的重中之重。菜市场是专门用于销售各类农副产品的市场经营场所，是与广大市民日常生活关系密切的民生公益设施。市委、市政府十分重视菜市场建设，在去年改造府前菜市场后又将 块社区公共设施用房建设作为 2010 年市区“十件 实事” 之一。一、菜市场建设与运营工作，是一项关系到千家万户的民生工程民以食为天。做好菜市场建设与后期运营保障工作，是一项关系到百姓民生、影响到和谐社会建设大局的基础性事业。根据市民传统的消费习惯，菜市场仍然是绝大多数家庭在选择购买农副产品时的首选场所。传统 的“ 计价议价”模式、 “货比三家” 心理均让相当比例的消费者在购物的同时体验着一种愉悦。而相比超市和大卖场的明码标价，物尽其类而言，菜市场的购物环节更加充满了智慧的博弈，因此在菜市场买菜已经不仅仅是一种物质上的需求，对于很多消费者来说，这已经转化为一种消费习惯和生活方式。由此可见，菜市场这种业态，至少对当今的中国百姓而言，仍然是不可缺少的。二、江滨住宅区需要 块社区公共设施用房作为该区的公益性民生类设施来配套公益性民生类设施必须体现以人为本的便民原则。便捷性不仅体现在空间区位对服务半径的划示，更应当体现在实际出行距离和心理距离的便捷程度上，应当充分尊重当地居民的购物习惯，结合已经形成的传统商业街区、购物场所和新建居住区进行新增菜市场的布局建设。三、现有 市场交易设施简陋时菜市场，存在基础设施简陋、老化，建设水平不高等问题。进出通道设置不合理、摊位建设简陋、废弃物处理等环保设施不健全、管线安装混乱、消防安全设备不完善、检验检测设施缺乏、人货杂居、“脏、乱、差 ”现象突出。已成为当地环境综合治理中的一个薄弱环节。目前 时菜市场的购物环境不佳，个体商贩销售的农副产品的安全性仍然得不到有效保障，因此食品安全的隐患极易在这一环节被放大甚至显化。但是，必 须指出的是， “脏、乱、差” 和食品安全隐患并不是菜市场的固有特征，安全可以通过精心设计和建设与组织有效的日常维护，从根本上解决菜市场购物环境欠佳的问题；而通过严格管理制度、规范管理行为、建立健全监督举报机制等一系列的措施也可以达到规范个体商贩的经营行为、消除该环节食品安全隐患的目的。四、改善市民的购物环境、让百姓吃上放心菜，建设 “农加超”模式的标准化新菜场非常必要。让市民吃上放心菜，市场开发服务中心一直在寻求一种新的销售模式，经过仔细考察，只有“ 农加超”这种销售模式最符合当前的消费行情。就是在现有农贸市场提档升级时，引进各种农副产品加工企业，在农贸市场内开设开放式自选专区。“农加超”这种新型的销 售方式，可以 为广大经营者搭建一个更好的销售平台；在农贸市场里加入超市，可以便于有关部门全程跟踪食品的加工过程，使食品的质量得到有效的控制，这样消费者就能对食品的生产地点、农药含量、日期等问题一目了然；与超市相比，这里的价格较便宜，顾客付钱也不用像在超市那样排队。农加超这种方式既借鉴现代超市管理细密、准入严格的运营模式，又将继承传统农贸市场的自由交易模式。农贸市场最突出的问题就是购物环境和食品安全，通过“农加超”，更好地 为市民营造一个干净、卫生、安全的购物环境。五、是我市全方位推进 “六城联创”的重要工作内容城市管理是城市三个文明建设的重要内容，是城市经济与社会发展的重要组成部分，农贸市场的建设是城市管理不可缺少的环节，是一件能够代表广大人民根本利益的大事实事，是政府执政为民的一个具体表现。做好农贸市场的建设与管理工作所产生的社会效益远远大于经济利益。尽管 区农贸市场的建设与管理水平逐年提高，但就其整体状况看，还是与 城市形象不相适应，与老百姓的期望不相适应，与我市创建国家卫生城市的要求不相适应。“十五"以来，市委市政府带领全市人民共同努力，经济社会取得了较快发展，各类文明创建工作也取得明显成绩。至今，我市己创建成国家生态示范区、省级文明(卫生)城市和双拥模范城。2008 年以来，我市如火如荼开展着中国优秀旅游城市、国家环保模范城市、国家卫生城市、国家园林城市、国家森林城市和全国文明先进城市的“六城联创”工作，市委市政府提出“ 加快创业创新、建设生态文明、推进 跨越”，决定力争用 5 年左右时间，实现创 建目标。市政府把推进“六城联创 ”工作作为建设生态 文明、为民办实事的重要措施来抓，以进一步完善 城市功能，优化城市环境，提升城市形象，提高市民综合素质和城市文明程度，增强城市综合竞争力，实现“跨越发展、和谐融入”。 围绕着农产品，秀山 靠得天独厚的自然条件造就了全浙江品质最好的生态农产品，这一点，从 然而，多年以来，农贸市场却一直位于浙江较落后的农贸市场之列。 因此，大力发展“ 生态经济”的 去了一个最重要也是最基础的“展示橱窗”。为此， “提升改造” 农贸市场一直成为 会”的热点话题。近年来市委、市政府印发了关于推进“六城联创工作的实施意见，市委办 、市府 办印 发“六城联创”六个专项工作方案和2008 年度“ 六城联创