海银财富5分钟商业地产干货分享

海银财富 5 分钟商业地产干货分享参会人员：丁志远、胡光军、何雨晨、严恩恺、 陈达、王震、冯程程、张丹海外市场 （冯程程）事件：据彭博报道，美国总统特朗普计划提出金额高达 1.7 万亿美元的削减一揽子支出方案，提议大幅削减贫困人口补贴及公共医疗补助。方案包含未来 10 年间削减 2,740 亿美元的扶贫补助计划，食品券也在减支名单上。特朗普的提案还将呼吁削减 8,000 亿美元的针对贫困人口的医疗补助计划(Medicaid)。评论（冯程程）：特朗普新支出方案主要包括减少向低收入美国人提供的主要社会保障与福利，这是其力求在 10 年内实现预算平衡的一部分公共开支减少。这些政策会牺牲中产阶级和贫困人群利益，利好富裕阶层。同时也违背了特朗普在竞选期间不会削减社会保障、尤其 Medicare 和 Medicaid 支出的承诺。如此激进的削减开支计划，不仅仅招致民主党的集体不满，连保守共和党议员也有质疑。方案不被更改过会几率较小。同时，美国供应管理协会 ISM 半年一次的展望调查显示，制造商和服务提供商在 2017 年的投资和招聘计划增加， 表明企业对经济的看法和去年底相比变得更加乐观。 制造业采购经理预计资本支出将上涨 5.2， 相比之下 11 月调查时预估的涨幅为 0.2。 服务提供商的采购经理人预计资本支出将上涨 5.2，前一次调查则预估下降 0.2。制造业就业预计增长1.3（先前预测增长 0.6）;服务公司就业预计增长 2.2（前次调查为增长 1.2）。制造业收入预计上涨 4.4，服务业收入增长 4.1，与 11 月预测相比都变化不大。宏观经济 （陈达）事件：商业地产 5 分钟分享。评论：1. 全球高端商业物业分布根据第一太平戴维斯的数据，截止 2016 年底，全球住宅物业可投资存量 54 万亿美元，商业物业可投资存量 19 万亿美元，商业物业涵盖办公楼、零售物业、工业物业等，是相对小众且国内投资者更为陌生的市场。 美国仅占据全球 5%的人口， 却拥有全球 45%的高端商业物业， 欧洲仅 11%的全球人口， 却占据全球 28%的高端商业物业， 而亚太地区占据全球 37%的人口，却仅拥有全球 16%的高端商业物业，随着亚太地区经济的崛起，三者之间的差值将会缩小。2. 亚太地区城市快速崛起根据世邦魏理仕的统计，目前全球甲级写字楼租金水平 Top10 中，亚太地区独占鳌头，包括香港中环和九龙、北京金融街和 CBD、上海陆家嘴、印度新德里、莫斯科，与伦敦西区、纽约曼哈顿、日本东京并驾齐驱，表明这些城市具备强劲的租赁需求。而根据仲量联行综合经济发展、交通运输、商办供求、投资交易、教育文化、科技创新等因素编制的全球排名来看，2016 年全球最具发展动力的城市 Top30 中，印度和中国分庭抗礼，前五包括印度班加罗尔、越南胡志明市、美国硅谷、中国上海、印度海德拉巴，其他进入榜单的中国城市还有北京、深圳、杭州、南京。除上述城市外，我们认为未来中西部两个重镇：重庆和成都，以及近期资本逐渐加码的广州和深圳都具备较多的商办物业投资机会。3. 中国商业地产投资快速发展根据仲量联行的统计，中国商业地产的交易量从 2009 年的 1140 亿元增长到 2015 年的2560 亿元，其中上海占据 44%的份额。根据戴德梁行的数据，2016 年上海地区大宗物业成交 1170 亿元， 相比 2015 年增长达 129%， 表明资本持续关注上海商办物业的投资机会。另一方面，中国资本在规模上也逐渐强大，按照世界保险同行的标准，我国保险资金对商业物业的配置还是偏低，近年来已在逐渐改善，例如去年中国人寿 200 亿元收购了“世纪汇”项目，成为中国迄今为止金额最高的交易。除保险资金外，投资公司、财富管理、资产管理、主权财富基金的配置力量也在增强。2015 年全年我国房地产私募募集 94 亿美金，而黑石2015 年一个季度就募集了 158 亿美金。根据仲量联行数据，到 2020 年，上海中央商务区的新增办公空间将达约 110 万平方米，而中央商务区以外的新兴商务区将增加 330 万平方米的办公空间。这将使得上海的甲级办公楼空间总量在 2020 年预计将达到 1100 万平方米， 超越香港成为中国最大的办公楼市场。4. 上海 2040 城市规划和存量改造近期北京提出了 2030 年规划，要构建“一核一主一副、两轴多点一区”的城市布局，多元和分散发展，上海其实也类似，根据上海 2040 年规划，一是要推动主城区扩容，二是打造9 个城市副中心，包括金桥、张江、吴淞、虹桥、莘庄、川沙等；三是打造 5 个新城中心，包括松江、南桥、青浦、嘉定、临港。总体是要形成“一主、两轴、四翼，多廊、多核、多圈”的空间布局。将大力发展大宁、真如、虹桥商务区、迪士尼四个市级商业中心，以及苏河湾、杨浦滨江、世博、前滩、徐汇滨江五个地区级商业中心。之所以这样发展，是因为中心城区已基本无土地可供，从 2016 年数据来看，黄埔、徐汇、长宁、静安、普陀、闸北、虹口、杨浦等区的土地供应都在 10 万平方米以下，土地供应的主力军是浦东郊区、奉贤、松江、青浦、闵行、宝山等外围区域。由于缺少供给冲击，中心城区存量物业的价值稳定性最高，毕竟不是所有公司都有外迁需求，尤其是金融企业，而新开发的区域则短期内面临较大的竞争。中心城区的存量物业部分由于入市时间较早，从最早 1995 年那批持续至今，许多已具备改造升级的需求，结合新的技术、新的理念，如互联网+、物联网技术，发展联合办公、打造垂直城市、空中花园等，将显著提升主城区存量物业的吸引力。此外，新的地标式建筑的出现往往能带动周边商业的集群， 提升周边物业整体的租金水平和出租率， 陆家嘴的发展路径便是很好的例证。徐汇新鸿基地王项目综合体的建设和落成，将使徐汇“小商圈”进一步扩围。5. 空置率水平低，租赁需求旺盛根据世邦魏理仕的数据，全国优质办公楼租金 Top5 依次是北上深广杭，其中北京和上海300 元/平方米/月上方。而根据中原地产，截至今年 2 月，上海地区甲级写字楼空置率仅为4.73%，持续保持在偏低的水平。根据办办网数据，2016 年四季度徐汇、浦东、新静安、闵行和普陀是上海租金需求最高的 5 个区，其中徐汇最高，在全市中占比达 17.48%。6. 退出渠道的逐渐完善举例 1：（ABS）大融城房地产信托投资基金，坐标重庆，年租金 1.2 亿，期限 3 年，ABS金额 16 亿，结构化操作，收益率 3.8%、4.3%。举例 2：（CMBS）金虹桥国际中心，坐标上海，年租金 5 亿，物业价值 42 亿，CMBS 金额 78 亿，结构化操作。举例 3：（类 Reits）鹏华前海万科 REITS, 中国首支公募 REITs, 标的资产是万科前海企业公馆未来 8 年的租金收益权。举例 4：（转让）葛洲坝大厦，坐标上海，购买人：平安人寿，对价 22 亿元。固收债券 （何雨晨）事件：5 月 22 日，SHIBOR 一年期报价 4.3024%，已经首次高于 4.30%的上海银行间市场的一年期贷款基础利率 （LPR） ， 与央行一年期贷款利率基准 4.35%也只剩 25bp 的差距。但相对短期的资金利率相对仍保持平稳。评论：此种利率的倒挂至少说明两个问题：1. 银行的负债端继续紧张。长期 SHIBOR 高，主要原因还是银行缺少负债， 负债端存款增长慢主要由于目前市场对于同业存单的投资热情进一步降温。2. 银行理财的募集持续困难。我们都知道，同业存单的发行期限集中于 3-6个月， 1 年期同业存单并非发行主力， 而同业理财的平均期限与多在 1 年左右， 因此， shibor结构性的紧张问题也反应目前同业空转的解杠杆。 综合来看， 央行温和去杠杆的大方向没有变化。资本市场 （胡光军、王震）事件：受证监会公告深圳华大基因股份有限公司首发申请将于 5 月 24 日上会影响，昨日基因测序板块表现较强。评论（胡光军）：华大基因是国内基因测序的行业龙头号称基因界的“腾讯“，已实现基因测序全产业链布局， 包括上游的测序仪及试剂、 中下游的基因测序服务提供， 并在无创产检、肿瘤诊断及治疗、 药物研发等方面具备领先优势 （上游的测序仪器市场与耗材市场几乎被欧美公司垄断，Illumina 占最大的市场份额，国内大部分企业主要从中下游市场切入）公司14-16 年营收年化增速达 22%，净利润年化增速超过 30%。据投中顾问预测 2017 年我国基因检测行业市场规模将达到 133 亿元，未来五年（2017-2021）年均复合增长率约为36.86%，2021 年市场规模将达到 421 亿元。技术的升级以及成本的大幅降低推动了基因检测的普及，目前与基因检测相关的公司不少于 100 家，强者恒强，产业并购或将促进产业繁荣。华大基因的上市或将带领基因测序、精准医疗板块有所表现。事件(王震）：宜人贷发布了截至 3 月 31 日的 2017 财年第一季度未经审计的财务报告。财报显示，宜人贷第一季度总净营收为 10.216 亿人民币，同比增长 84%；净利润为 3.509亿元人民币，同比增长 166%。评论（王震）：互联网金融类股权项目发展较好。促成借款金额为 69.227 亿人民币，较去年同期的 34.465 亿人民币增长 101%。截至 2017 年 3 月 31 日，宜人贷已累计促成借款总额约 393 亿人民币。逾期率：截至 2017 年 3 月 31 日，逾期 15-29 天、30-59 天、60-89 天的借款逾期率分别为 0.4%、0.8%、0.6%，相比之下，截至 2016 年 12 月 31 日时分别为 0.4%、0.7%和 0.6%。坏账率：截至 2017 年 3 月 31 日，2015 年促成的 A、B、C、D 借款的净坏账率分别为 5.5%，7.3%，9.3%和 7.7%，而截至 2016 年 12 月 31 日时分别为 5.1%，6.6%，8.2%和 6.7%。截至 2017 年 3 月 31 日，2016 年促成的 A、B、C、D 借款的净坏账率分别为 0.7%、1.5%、2.4%、2.0%，而截至 2016 年 12 月 31 日时则分别为 0.2%、0.6%、1.0%、0.9%。第一季度，A、B、C、D 借款占当期促成借款总额的比例分别为 3.5%，5.8%，7.4%和 83.3%。衍生品和基金市场 （严恩恺、张丹）事件：德国总理默克尔周一称，欧元太弱势了，这导致德国的产品太便宜。她认为德国的贸易盈余， 主要是因为欧洲央行货币政策下， 欧元太弱势了。 默克尔讲话后不久， 欧元大涨，美元指数跌破 97，刷新去年 11 月特朗普当选美国总统以来新低至 96.84。评论（严恩恺）：这是德国对欧洲央行的最新“指责”，此前德国央行行长 Schauble曾指责过欧洲央行的政策过于宽松。在最新一次的利率会议决议中，欧洲央行按兵不动，维持三大利率不变，每月 QE 规模依照先前计划调整为 600 亿欧元。欧洲央行迟迟不愿迈开收紧政策的脚步，也受到了市场与相关人士的质疑。德国央行行长 Schauble 多次呼吁结束宽松政策。如果欧洲央行如市场所愿，调整货币政策，欧元可能会有所反弹。当前全球市场不确定性给市场造成了两难： 究竟是应该离场避险， 还是逢低买入？法兴银行此前分析认为抄底欧元依然是获利盘丰厚的策略。通常情况下，欧元区经济周期滞后美国，所以目前欧元区处于相对底部。而中国名义增速放缓，成为欧元区潜在利好，欧元区未来可能会有更多正面经济刺激讯号。欧洲大陆，由于马克龙当选法国总统政治风险因素下降，尽管 2017 年10 月 15 日奥地利大选，2018 年年初意大利大选仍然不确定性存在，欧元目前短期内依然是避险资产。而欧元市场焦点转向经济基本面，市场密切关注 5 月 PMI 指数是否超越预期，其中要需重点关注新订单对库存数据比率，这一指标显示最具前瞻性。事实上，欧元区一些主要贸易国家新订单对库存数据比上涨，已经显示带动了增长。如果数据向好，表明消费者复苏，这将在未来几个季度继