(全)物业承接查验操作指南
内容简介物业承接査验操作指南在物业管理条例及物业承接查验办法确定的原则基础上，根据物业服务企业的管理职责，紧扣物业承接查验重点，从强电、弱电、空调、给排水、消防、电梯、房屋管理七个环节，具体讲解了物业承接査验的操作流程和注意事项，具有较强的指导性、实闲性和可操作性，是物业服务从业人员难得的一本指导用书，是继物业设施设备管理指南之后的又一力作。希望广六物业服务企业充分认识物业承接查验工作的重要性，深刻领悟本书的要点和精华，强化从业人员专业知识的学习和专业技能的提高，推动节能、降耗、减排工作的全面实施，为实现物业管理行业的可持续发展贡献力量。目 录第一部分 物业承接查验1第1章 物业承接查验概述11.1 物业承接查验11.2 物业承接查验的意义11.3 物业承接查验与工程竣工验收的区别11.4 物业承接查验的依据和原则21.5 物业承接查验的主体21.6 物业承接查验的范围21.7 物业承接查验的条件21.8 物业承接查验的程序31.9 物业承接查验的责任31.10物业承接查验争议的解决4第2章 物业承接查验与移交52.1 物业承接查验应具备的条件52.2 物业承接查验的依据52.3 物业承接查验的程序52.4 确定物业承接查验方案52.5 物业资料的查验与移交112.6 物业共用部位、共用设施设备的现场查验122.7 物业现场查验发现问题的解决122.8 物业共用部位、共用设施设备的交接132.9 其他有关规定132.10 物业承接查验遗留问题的解决与物业保修责任132.11 物业承接查验中其他法律责任142.12 争议的解决142.13 物业管理机构更迭时的物业承接查验15第二部分 房屋建筑共用部位、共用设施设备及场地的现场查验17第3章 强电系统的现场查验173.1 强电系统现场查验的依据173.2 强电系统现场查验的准备173.3 强电系统设施设备的现场查验183.4 强电系统现场査验记录汇总与问题的解决45第4章 电梯升降系统的现场査验464.1 电梯升降系统现场查验的依据464.2 电梯升降系统现场查验的准备464.3 电梯升降系统设施设备的现场查验474.4 电梯升降系统现场查验记录汇总与问题的解决68第5章 空调系统的现场查验695.1 空调系统现场查验的依据695.2 空调系统现场查验的准备695.3 空调系统的现场查验715.4 空调系统现场查验记录汇总与问题的解决97第6章 给排水系统的现场查验986.1 给排水系统现场查验的依据986.2 给排水系统现场查验的准备986.3 给排水系统的现场查验1006.4 给排水系统设施设备现场查验记录汇总与问题的解决115第7章 消防系统的现场查验1157.1 消防系统现场查验的依据1157.2 消防系统现场查验的准备1167.3 消防系统的现场查验1197.4 消防系统现场查验记录汇总与问题的解决138第8章 弱电系统的现场查验1398.1 弱点系统现场查验的依据1398.2 弱电系统现场查验的准备1398.3弱电系统的现场查验1408.4 弱电系统现场查验记录汇总与问题的解决176第9章 房屋共用部位与共用设施的现场查验1779.1房屋共用部位与共用设施现场查验的依据1779.2 房屋共用部位与共用设施现场查验的准备1779.3房屋共用部位与共用设施的现场查验1809.4 房屋共用部位与共用设施设备现场查验记录汇总与问题的解决196第三部分 附录199第10章 引用法规规章19910.1 物业管理条例199第11章 引用相关工程技术规范与标准（摘录）20611.1 建筑专业20611.2 强电系统21511.3 电梯与升降系统23611.4 空调系统24811.5 给排水系统28311.6 消防系统31411.7 弱电系统338参考文献364关于印发物业承接查验办法的通知（建房2010165号）各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局：为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国合同法和物业管理条例等法律法规的规定，我部制定了物业承接查验办法，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告知我部房地产市场监管司。中华人民共和国住房和城乡建设部二一年十月十四日物业承接查验办法第一条 为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国合同法和物业管理条例等法律法规的规定，制定本办法。第二条 本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。第三条 物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。第四条 鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。第五条 国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物业承接查验活动的指导和监督工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。第六条 建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。第七条 建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。第八条 建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。第九条 建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。第十条 建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。第十一条 实施承接查验的物业，应当具备以下条件：（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；（七）法律、法规规定的其他条件。第十二条 实施物业承接查验，主要依据下列文件：（一）物业买卖合同；（二）临时管理规约；（三）前期物业服务合同；（四）物业规划设计方案；（五）建设单位移交的图纸资料；（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。第十三条 物业承接查验按照下列程序进行：（一）确定物业承接查验方案；（二）移交有关图纸资料；（三）查验共用部位、共用设施设备；（四）解决查验发现的问题；（五）确认现场查验结果；（六）签订物业承接查验协议；（七）办理物业交接手续。第十四条 现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）承接查验所必需的其他资料。未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。第十五条 物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。第十六条 物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。第十七条 建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。第十八条 现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。第十九条 现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。第二十条 现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。第二十一条 建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。第二十二条 物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。第二十三条 物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。第二十四条 建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。第二十五条 物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。第二十六条 交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。第二十七条 分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。第二十八条 物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业
