物业承接查验作业指引
物业承接查验指引第一条、目的规范物业承接查验工作，保证物业共用部位、共用设备、共用设施工程质量，减少后期的运营管理成本、持续提高公司信誉度及品牌美誉度。 第二条、适用范围适用于建业物业接管的所有项目的承接查验工作。第三条、管理部门及职责一、物业总公司工程管理部1、负责本规范的制订、修改；2、负责统筹安排承接查验的准备及现场工作的组织分工；3、负责汇总各项承接查验的结果，组织召开承接查验现场会议。要求项目公司工程部督促施工单位对问题进行整改，并跟踪整改结果；4、负责承接查验报告的撰写及流程发送。二、物业服务中心1、全程参与承接查验工作；2、对于承接查验过程中发现问题的整改情况进行督促、跟踪。三、项目公司工程部1、全程参与承接查验工作；2、准备承接查验所需的专用验收工具；3、对于承接查验中发现的问题督促施工单位完成整改工作，确保完好、完整移交物业。第四条、术语及定义一、承接查验：物业公司在接管开发物业时，以物业安全、质量和满足使用功能为主的验收。内容包括：资料、房屋本体、道路、公共配套、设施设备、绿化景观等。二、共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；三、共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；四、共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。第五条、承接查验应具备条件一、建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；二、供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；三、教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；四、道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；五、电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；六、物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；七、法律、法规规定的其他条件。第六条、承接查验依据文件一、物业买卖合同；二、临时管理规约；三、前期物业服务合同；四、物业规划设计方案；五、建设单位移交的图纸资料；六、建设工程质量法规、政策、标准和规范。第七条、工作流程一、 承接查验的实施概况针对公共部位及公共设施设备承接查验工作，拟定在房屋交付后1个月内完成，物业服务中心经理作为第一责任人，负责与项目公司沟通交接验收时间。验收时间确定后由物业服务中心经理提前5个工作日上报物业承接查验申请。承接查验申请流程如下：（发起）物业服务中心经理（审核）区域基础服务督导部经理、物业总公司工程管理部经理、物业总公司工程管理部分管负责人、项目公司工程管理部经理、项目公司总经理（审批）区域总公司总经理、物业总公司总经理（备案）物业服务中心经理、物业分公司经理。二、承接查验的具体实施过程（一）检查比例1、公共部位：每栋楼抽查一个单元，高层抽查不超过5个（含）单元；多层抽查不超过10个（含）单元；2、电梯系统：按照总数量的50%，且不少于10台，随机抽查；3、消防系统：至少抽查1个联动分区，烟感、温感、手报等设备按照总数量5%抽查，抽查不超过50个点位；4、高低压配电系统：配电室全部检查，并抽查5个单元的供配电系统；5、给排水设施设备：二次供水加压泵房全部查看，排污泵、污水井、雨水井抽查10%；6、安防系统：出入口控制系统全部查看，其余安防设备抽查20%。7、景观绿化：苗木清单核对抽查30%，名贵苗木和大规格乔灌木全部核对；道路铺装、园林建筑、水系、园林电气全部查验；绿化用水抽查30%。8、中央空调机系统：设备主机全数检查，分机风口按总数量的5%抽检。（二）资料及现场验收阶段1、相关验收资料清晰、齐全，内容填写完整、准确，装订成册；2、现场严格按照验收表格所列项目进行验收，并记录发现的问题及亮点，同时拍摄相应照片，目的是将工程亮点推广到其它城市（项目）公司，同时警醒其它城市（项目）公司规避类似的质量缺陷。（三）承接查验评分、汇总阶段1、参照评分标准，填写相关承接查验评分表，过程中所发现的问题点，需告知项目公司进行整改，并要求10个工作日整改完毕，并由服务中心经理将结果以公文形式通过办公平台反馈至工程管理部。2、按照所填写的相关专业承接查验评分表，计算各项承接查验得分。1）消防联动单项不合格，直接判定验收不合格；联动合格，且得分高于80分为合格，90分以上为优秀，低于80分为不合格。2）除消防外各项得分高于80分为合格，90以上为优秀，低于80分为不合格。3、组织相关施工单位、项目公司工程部相关负责人、服务中心经理召开承接查验总结会议，通报验收结果及存在的问题。（四）承接查验问题整改阶段1、一次性通过承接查验的项目承接查验中发现的问题，由项目公司工程部及服务中心督促相关施工单位举一反三，逐条整改，整改完成后，由服务中心复验合格后，做相应移交手续。2、未通过承接查验的项目项目公司工程部督促施工单位进行整改，并在10个工作日内整改完毕，并参照承接查验申请流程，再次提请承接查验。第八条、附件附件1：物业承接查验协议附件2：物业承接查验方案附件3：物业承接查验内容与表格附件4：承接查验评分标准
