美国反向房屋抵押贷款相关法律规范

50第四章第四章 美國反向房屋抵押貸款相關法律規範美國反向房屋抵押貸款相關法律規範 在反向房屋抵押貸款商品相關法律規範方面，由於在美國市場上分為由美國 國會授權聯邦政府自行設計商品、由金融機構販售的住宅權益轉換抵押貸款；以 及由聯邦政府自行設計商品販賣的所有人反向房屋抵押貸款，還有私人金融機構 自行設計之商品，因此，在法律適用上即有所區隔。 就美國聯邦法律之規定，以住宅權益轉換抵押貸款為例，其因為由國會立法 為之，因此其所依據之法律規定，為美國法典第 12 部§1715z-20 以及美國聯邦法 規施行細則第 24 部§206 中規範；至於其餘非住宅權益轉換抵押貸款之反向房屋 抵押貸款，則是遵循美國法典第 15 部§1648 以及美國聯邦法規施行細則第 12 部 §226.33 之規定。 至於州法之規定，則因州而異，而略有不同，本研究以以加州為例，介紹州 政府規範反向房屋抵押貸款之態度。 因此，以下將分別針對聯邦政府法律和加州政府法律規定，為詳細之說明。 第一節 美國聯邦政府法律關於反向房屋抵押貸款之規定 對於反向房屋抵押貸款之規定，美國聯邦政府並沒有統一之法典為規範，而 是散見於各相關法律規定。若以商品之發行機構為區分，受聯邦政府保證之住宅權益轉換抵押貸款，其授權法律以及詳細執行之規定見於美國法典第 12 部 §1715z-20 以及美國聯邦法規施行細則第 24 部§206 以下；其餘非屬住宅權益轉 換抵押貸款者，即另詢相關規定，目前，美國對於反向房屋抵押貸款之規定，可 見於美國法典第 15 部§1648 以及美國聯邦法規施行細則第 12 部§226.33 以下之 相關規範。亦即： 51住宅權益轉換抵押貸款住宅權益轉換抵押貸款 美國法典第美國法典第 12 部部§1715z-20 美國聯邦法規施行細則第美國聯邦法規施行細則第 24 部部§206 其餘反向房屋抵押貸款其餘反向房屋抵押貸款(如：所有權人反向房屋抵押貸款、現金帳戶反向房 屋抵押貸款如：所有權人反向房屋抵押貸款、現金帳戶反向房 屋抵押貸款) 美國法典第美國法典第 15 部部§1648(信實貸款法信實貸款法) 美國聯邦法規施行細則第美國聯邦法規施行細則第 12 部部§226.33 圖十一圖十一 美國反向房屋抵押貸款相關適用法律美國反向房屋抵押貸款相關適用法律 第一項 住宅權益轉換抵押貸款相關法律之規定 第一款第一款 住宅權益抵押貸款計畫：美國法典第住宅權益抵押貸款計畫：美國法典第 12 部部§1715z-2047 美國國會 1987 年通過住宅權益轉換抵押貸款保險計畫(Home Equity Conversion Mortgage, HECM)，規定於美國法典第 12 部§1715z-20。全規定分為 十小節，總體來說，可以歸類為： 1、發行貸款目的。 2、關於住宅權益轉換抵押貸款之定義。 3、保險機構。 4、申請人的適格要件。 5、抵押權人之揭露義務。 6、提供給抵押人之資訊服務。 47 見附錄(一)。 527、保險機構的限制。 8、執行機關應行注意事項。 9、防止房屋所有權人違約之保障。 10、關於諮商以及消費者保護的融資。 詳細內容已於第三章第一節之部分說明，在此即不贅述。 第二款第二款 美國聯邦法規施行細則美國聯邦法規施行細則(Code of Federal Regulation)48第第 24 部部§20649 美國聯邦法規施行細則第 24 部§206 是關於住宅權益轉換抵押貸款之規定， 共有四小節，分述如下： （一）一般原則： 宣示此條的立法目的，是針對國會所通過、由聯邦住宅管理署所發行的住宅 權益轉換抵押貸款而設。 （二）適格性以及保證之規定： 此部分是針對適格之貸款人、借款人以及得為抵押之財產為詳細內容之規 定。 （三）契約權利義務面之規定： 住宅權益轉換抵押貸款既由聯邦住宅管理署提供保險，因此關於保險費之給 付方式、給付金額、住宅管理署如何提供保險、申請理賠程序等為更詳細之規定。 其主要內容如下： 48由行政機關所制定，相當於我國的施行細則，性質上屬於行政命令中之法規命令，其法律位階低於美國法典(USC)。 49 See 24 C.F.R. §206. 美國聯邦法規施行細則第 24 部之部分，收錄美國聯邦房屋暨都市發展部相關之法規命令。見附錄(三)。 531、關於抵押保險費之給付：繳交給聯邦住宅管理署之保險費必須以現金為 之。 2、保險費之金額：區分為期初(initial)保險費以及之後每個月繳交之保險費。 前者給付金額以最大求償金額之 2%為限；至於後者保險費金額之計算，則以相 當於以每年 0.5%的利率計算在貸款金額之內。 3、關於貸款人將貸款債權移轉給聯邦住宅管理署的規定：當貸款總金額等 同或超過最大求償金額 98%時，貸款人即可將債權移轉給政府。 （四）貸款機構之責任： 規定貸款機構必須於契約中揭露之事項，包括貸款機構所應提供之訊息、手 續費收費標準、還有提前清償的規定。 第二項 反向房屋抵押貸款其他相關法律之規定 美國關於消費者貸款之法令，目前以信實貸款法50最為重要。1968 年美國國會通過消費者借款成本揭露法(Consumer Credit Cost Disclosure Act)，簡稱信實 貸款法(Truth in Lending Act, TILA)。在信實貸款法立法之前，消費者對於貸款契 約內容之規定，無法獲知真正之貸款成本率，若以利率計算為例，有以折現利率 方式計息、有以加碼方式或簡易利率計息，消費者在選擇商品時，無從比價，只 能被動的選擇要或不要 ，在定型化契約中，若貸款人不主動揭露充分之資訊，借款人顯然居於不利之地位。因此，TILA規定，貸款人必須充分揭露契 約重要事項，使消費者在資訊充分的情況下做出適當的決定。 TILA是一部經濟法規，其目的在於充分揭露資訊 ，命令受規範之金融機 構在與消費者交易時，充分揭露資訊，使消費者得以進行比較，選擇對其最適當、 最有利之商品。然而，此項立法美意，卻因為契約中所有重要事項均必須揭 露，因此，包括違約規定、抵押問題或者揭露事項，均必須列入契約當中。然而， 實證51結果指出，消費者所能忍受的契約內容僅有八大項，超過者即失去耐心閱50 Truth in Lending Act, 15 U.S.C. §§16011667(f) 51 Ndiva Kofele-Kale, ,“The Impact of Truth-in-Lending Disclosures on Consumer Market Behavior: A Critique of the Critics of Truth-in-Lending Law” Oklahoma City University Law Review 117, 1984. 54讀，使得TILA在 1980 年修法之前，成效並不彰52。 居於上述理由，國會於 1980 年制定信實貸款簡化法(Truth in Lending Simplification and Reform Act, TILASR)，減少貸款人應揭露之事項，降低其成 本；對於消費者而言，因為契約內容簡明許多，使其易於進行解。而貸款契約 是否需受 TILA 規範，有兩個重要指標： 1、 貸款契約53非屬除外契約之情形。 2、 若受TILA規範，則再進一步區分為開放式貸款(opened up loan)54或者是 封閉式貸款(closed end loan)55，兩者所適用之規定不同。 因此，若以圖示分析 TILA 之揭露標準，則如圖下： 52 金文悅，定型化消費者貸款契約法律問題之研究，東吳大學法律學研究所碩士論文，1990年。 53 受 TILA 所規範之契約需符合下列五個要件： 1、貸款者：經常從事貸款之人。 2、借款者：個人。 3、借款目的：爲個人、家庭、房屋消費。 4、借款金額： (1)原則：2,5000 美元以下。 (2)例外：若涉及不動產，即不在此限 5、借款期數： (1)原則：4 期以上，但不包含第四期。 (2)例外：借款人有借款成本之約定時，即不在此限 54借款人可以在協定期間內隨時還清部分或全部貸款，而不用支付任何費用為開放式貸款。 55封閉式貸款則是指借款人協議貸款期間內使用固定利率，不能隨時清償部分或全部貸款，否則須賠償貸款人一筆的懲罰性賠償金(penalty)。在一些使用固定利率的契約中，貸款人常 允許借款人在每 12 個月內的任何日期，提前清還按貸款的 10%，15%所計算之本金，有助 於借款人提前還款 。 在貸款利率比較低的時期 ， 大部分收入穩定的家庭都會選用封閉式貸款 。 55圖十二圖十二 信實貸款法依貸款類型所適用之法律信實貸款法依貸款類型所適用之法律 整部TILA區分為五個部份：揭露標準、貸款契約揭露事項及效力、廣告中 揭露事項及效力、帳單之揭露及錯誤之救濟、消費租賃契約揭露事項及效力。以 下將僅針對揭露義務之規定為說明56。 (一)貸款契約揭露之原則 在美國聯邦法規施行細則第 12 部§226.5(a)之下，規定貸款人的揭露原則， 無論是封閉式貸款或是開放式貸款，均須遵守以下原則： 1、明白顯著原則57： 貸款人必須以書面明白、且顯著地根據美國聯邦法規施行細則第 12 部 §226.5(b)之規定所應揭露之訊息向借款人為揭露，並且書面應提供與借款人；若以電子郵件提供書面者，則必須符合電子簽章法。 2、聯邦盒子原則(Federal Box Rule)58： 56 前揭註 52。 57 12 C.F.R. §226.17(a) (1): “The creditor shall make the disclosures required by this subpart clearly and conspicuously in writing, in a form that the consumer may keep. The disclosures required by this subpart may be provided to the consumer in electronic form, subject to compliance with the consumer consent and other applicable provisions of the Electronic Signatures in Global and National Commerce Act (E-Sign Act) (15 U.S.C. 7001 et seq.). The disclosures shall be grouped together, shall be segregated from everything else, and shall not contain any information not directly related to the disclosures required under § 226.18. The itemization of the amount financed under §226.18(c)(1) ” 58 Id. TILA規範之契約規範之契約 消費借 貸契約消費借 貸契約 開放式貸款契開放式貸款契約約：§ §1637 封閉式貸款契約：§封閉式貸款契約：§1638 56在封閉式貸中，揭露的事項必須放在一起(grouped)，並且與契約中其他規定 有所區隔，故又稱為聯邦盒子原則。所謂必須揭露之事項，包括：接受契約之承 認、消費者的姓名、住址、檔案文件之編號以及交易日期。至於開放式貸款則無 此規定。 3、揭露期間： 於某些特定封閉式之貸款種類，需給予消費者一定的審閱期間，而期間長短 之規定必須符合美國聯邦法規施行細則第 12 部§226.32，至少要三個工作天以 上。然而，消費者可以放棄此項權利，因此，這項原則並非強制規定。 4、法定義務原則59：