土地增值税学习课件

土地增值税主讲教师：xxxx1、印花税2、城市维护建设税3、附加费课程回顾上节课所学税种有哪些？每个税种的重点是什么？目录目录contentscontents0101特征与征税范围特征与征税范围0303应纳税额的计算应纳税额的计算0202纳税人纳税人0404税收优惠税收优惠0505征收管理征收管理PART 01特征与征税范围1.属于财产转移税2.以“转让”国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的增值额为计税依据3.以转让方为纳税人【注意】土地增值税VS契税：都是针对“转让”环节征税，一个是买方交（契税）、一个是卖方交（土地增值税）（一）特征（二）征税范围征收征收不征收不征收出让与转出让与转让让土地使用权土地使用权转让转让（包括（包括地上建筑物及其他附着地上建筑物及其他附着物产权）物产权）土地使用权土地使用权出让出让赠与赠与赠与其他人赠与其他人赠与直系亲属或者承担直接赡养义务人；通过中国境内非营利的社会团体、国家机关赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业企业改制企业改制重组重组房产转移任意一方为房产转移任意一方为房房地产开发企业地产开发企业一般企业：整体改制、分立、合并中房地产的转移个人及单位在改制重组中以房地产投资入股（二）征税范围征收征收不征收不征收房地产开发企房地产开发企业业将开发的房地产出售或视将开发的房地产出售或视同销售产权发生转移同销售产权发生转移将开发的房地产转为自用或用于出租，产权未发生转移代建，收取的收入属于劳务性质，没有发生房地产权属的转移，不征房地产交换房地产交换企业企业互换互换个人互换自有居住用房合作建房合作建房建成后转让建成后转让建成后自用抵押抵押抵押期满抵押期满“且且”发生权属发生权属转移转移抵押期间继承继承出租出租评估增值评估增值【课堂练习】【例单选】下列各项中，属于土地增值税征税范围的是（）。A.房地产的出租B.企业间房地产的交换C.房地产的代建D.房地产的抵押【答案】B【课堂练习】【例多选】根据土地增值税法律制度的规定，下列行为中应征收土地增值税的有（）。A.个人出租不动产B.企业出售不动产C.企业转让国有土地使用权D.政府出让国有土地使用权【答案】BC【课堂练习】【例多选】甲房地产公司将开发的商业楼对外投资，该商业楼开发成本4800万元，评估作价5240万元，协议约定，甲公司参与投资利润分红，共同承担投资风险。甲公司将开发的商业楼对外投资，应缴纳的税种有（）。A.增值税B.土地增值税C.契税D.企业所得税【答案】ABDPART 02纳税人纳税人 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称“转让房地产”）并取得收入的单位和个人。PART 03应纳税额的计算（一）计税规则项目项目规则规则计征方法计征方法 从价计征从价计征计税依据计税依据 转让房地产所取得的增值额转让房地产所取得的增值额=不含增值税不含增值税转让收入额转让收入额-扣除项扣除项目目适用税率适用税率 四级四级超率累进超率累进税率税率应纳税额应纳税额 应纳税额应纳税额=增值额增值额适用税率扣除项目金额适用税率扣除项目金额速算扣除系数速算扣除系数【注意】【注意】增值额转让房地产取得的收入扣除项目金额增值额转让房地产取得的收入扣除项目金额（二）具体规定1.应税收入的确定 包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入，均为不含增值税收入。【转让价款不合理，则由税务机关核定确认】非直接销售和自用房地产收入的确定，按顺序确定：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。【课堂练习】【例判断】土地增值税纳税人转让房地产而取得的实物收入，如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等，一般要按照房产原值确认应税收入。（）【答案】错误（二）具体规定2.扣除项目转让项目转让项目具体扣除项目具体扣除项目扣除标准扣除标准新新建建项项目目房房地地产产开开发发企企业业拿地拿地 取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额据实扣除（成本据实扣除（成本契税契税）建房建房 房地产开发成本房地产开发成本据实扣除据实扣除房地产开发费用房地产开发费用【指与房地产开发项目有关的【指与房地产开发项目有关的销售费销售费用、管理费用和财务费用用、管理费用和财务费用】利息利息明确明确利息（利息（）省省级政府确定的比例级政府确定的比例利息利息不明不明确确（）省级政府省级政府确定的比例确定的比例销售销售 与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金城、教（城、教（不包括印花税不包括印花税）、不）、不得抵扣的增值税得抵扣的增值税优惠优惠 加计扣除额加计扣除额（）20%20%（二）具体规定2.扣除项目转让项目转让项目具体扣除项目具体扣除项目扣除标准扣除标准新新建建项项目目非非房房地地产产开开发发企企业业拿地拿地取得土地使用权所取得土地使用权所支付的金额支付的金额据实扣除（成本契税）据实扣除（成本契税）建房建房房地产开发成本房地产开发成本据实扣除据实扣除房地产开发费用房地产开发费用利息明确利息明确利息（利息（）省级政省级政府确定的比例府确定的比例利息不明确利息不明确（）省级政府确定省级政府确定的比例的比例销售销售与转让房地产有关与转让房地产有关的税金的税金城、教、城、教、印花税印花税（二）具体规定2.扣除项目【注意1】房地产开发成本包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。【注意2】即使明确也不得扣除的利息：（1）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；（2）超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。【注意3】税收优惠：纳税人建造“普通标准住宅”出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税。（二）具体规定2.扣除项目转让项目转让项目具体扣除项目具体扣除项目扣除标准扣除标准销售存量销售存量（二手）（二手）房房房屋房屋房屋及建筑物的房屋及建筑物的“评估价格评估价格”重置成本价重置成本价成新率成新率土地价值土地价值 取得土地使用权所支付的地取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用价款和缴纳的有关费用据实扣除据实扣除销售税金销售税金 与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金据实扣除据实扣除土地土地土地价值土地价值 同上同上同上同上销售税金销售税金 同上同上同上同上（二）具体规定2.扣除项目转让项目转让项目具体扣除项目具体扣除项目扣除标准扣除标准销售存量销售存量（二手）（二手）房房房屋房屋房屋及建筑物的房屋及建筑物的“评估价格评估价格”重置成本价重置成本价成新率成新率土地价值土地价值 取得土地使用权所支付的地取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用价款和缴纳的有关费用据实扣除据实扣除销售税金销售税金 与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金据实扣除据实扣除土地土地土地价值土地价值 同上同上同上同上销售税金销售税金 同上同上同上同上（二）具体规定3.适用税率级数级数增值额与扣除项目金额的比率增值额与扣除项目金额的比率税率（税率（%）速算扣除系数速算扣除系数（%）1 1不超过不超过50%50%的部分的部分30300 02 2超过超过50%50%至至100%100%的部分的部分40405 53 3超过超过100%100%至至200%200%的部分的部分505015154 4超过超过200%200%的部分的部分60603535（二）具体规定4.计算步骤（1）确定不含税收入金额（2）确定扣除项目金额（3）确定增值额 确定计税基础增值额=不含增值税转让收入额（1）-扣除项目金额（2）（4）确定增值率 找相应税率及速算扣除数增值率=增值额（3）扣除项目金额（2）（5）确定应纳税额（三）应纳税额的计算【例1】2019年某国有商业企业利用库房空地进行住宅商品房开发，按照国家有关规定补交土地出让金2840万元，缴纳相关税费160万元；住宅开发成本2800万元，其中含装修费用500万元；房地产开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）；当年住宅全部销售完毕，取得不含增值税销售收入共计9000万元；缴纳城市维护建设税和教育费附加45万元；缴纳印花税4.5万元。已知：该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算该企业销售住宅应缴纳的土地增值税税额。（三）应纳税额的计算【计算】（1）确定不含税销售收入金额=9 000万元。（2）确定转让房地产的扣除项目金额包括：取得土地使用权所支付的金额=2 840+160=3 000（万元）。住宅开发成本为2 800万元。房地产开发费用不能提供金融机构证明，属于利息不可明确区分情形，整体开发费用按比例扣除=（+）计算扣除比例=（3 000+2800）10%=580（万元）。（三）应纳税额的计算【计算】（2）确定转让房地产的扣除项目金额包括：与转让房地产有关的税金：企业为“国有商业企业”，非房地产开发企业，转让缴纳印花税可扣除，因此可扣除税金=城市维护建设税和教育费附加+印花税=45+4.5=49.5（万元）。非房地产开发企业不涉及加计扣除，因此转让房地产的扣除项目金额=3 000+2 800+580+49.5=6 429.5（万元）（三）应纳税额的计算【计算】（3）确定增值额=9 000-6 429.5=2 570.5（万元）。（4）确定增值率=（3）（2）=2 570.56 429.539.98%。根据增值率找税率，增值率未超过50%，适用税率为30%，扣除数为0。（5）应纳土地增值税税额=2 570.530%=771.15（万元）（三）应纳税额的计算【例2】某房地产企业开一发普通标准住宅，已知支付的土地出让金为2840万元，缴纳相关税费160万元；住宅开发成本2800万元，其中含装修费用500万元；房地产开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）；当年住宅全部销售，取得销售收入9000万元（不含增值税）；缴纳城市维护建设税和教育费附加495万元；印花税4.5万元。已知：该企业所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%，房地产开发加计扣除比率为20%。计算该企业应缴纳的土地增值税。（三）应纳税额的计算【例2】某房地产企业开一发普通标准住宅，已知支付的土地出让金为2840万元，缴纳相关税费160万元；住宅开发成本2800万元，其中含装修费用500万元；房地产开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）；当年住宅全部销售，取得销售收入9000万元（不含增值税）；缴纳城市维护建设税和教育费附加495万元；印花税4.5万元。已知：该企业所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%，房地产开发加计扣除比率为20%。计算该企业应缴纳的土地增值税。（三）应纳税额的计算【计算】（1）住宅销售收入为9000万元。（2）确定转让房地产的扣除项目金额包括：取得土地使用权所支付的金额28401603000（万元）。住宅开发成本为2800万元。房地产开发费用（30002800）10%580（万元）。（三）应纳税额的计算【计算】（2）确定转让房地产的扣除项目金额包括：与转让房地产有关的税金495（万元）。缴纳的印花税已在税金及附加中扣除。加计扣除（30002800）20%1160（万元）。转让房地产的扣除项目金额3000280058049511608035（万元）。（三）应纳税额的计算【计算】（3）转让房地产的增值额90008035965（万元）。（4）增值额与扣除项目金额的比率965/803512%纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税。【课堂练习】【例单选】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，在计算土地增值税计税依据时不允许扣除的是（）。A.在转让房地产时缴纳的城市维护建设税B.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款C.土地征用及拆迁补偿费D.超过贷款期限的利息部分【答案】D【课堂练习】【例单选】甲公司销售自行开发的房地产项目，取得不含增值税销售收入1