房地产项目年度营销活动执行方案
【钱钱隆城】隆城】项项目目2022 年年度年年度执执行方案行方案深圳市同致行物业顾问有限公司郑州分公司2022 年 3 月1234567报告体系Analyze System市场环境分析项目价值点梳理营销目标及任务分解2022 年推售节奏建议2022 年营销战略思考2022 年营销策略执行营销费用排布万科城万科城新芒果春天新芒果春天盛世新天盛世新天万和城万和城祝福祝福红红城城西溪花园西溪花园翡翠翡翠华华庭庭金科城金科城花花语语里里兴兴隆城隆城区域区域竞竞争争层级层级划分划分 就距离就距离项项目目远远近、威近、威胁胁度大小等因素，与本度大小等因素，与本项项目存在直接目存在直接竞竞争的有争的有 6 6 个个项项目，目，翡翠翡翠华华庭、公园道庭、公园道 1 1 号、号、兴兴隆城、五隆城、五龙龙新城、新城、财财富广富广场场、.城城 均均为为区域百区域百.大大盘盘。财财富广富广场场.关庄关庄公园道公园道 1 号号高新数高新数码码港港五五龙龙新城新城领领域域华华庭庭睿智熙园睿智熙园老老鸦陈鸦陈第三第三竞竞争争层级层级第二第二竞竞争争层级层级第一第一竞竞争争层级层级誉森城誉森城观观悦悦万科城万科城新芒果新芒果春天春天盛世新天盛世新天万和城万和城祝福祝福红红城城高新数高新数码码港港西溪花园西溪花园翡翠翡翠华华庭庭恒大恒大关庄关庄花花语语里里领领域域华华庭庭升升龙龙天天汇汇兴兴隆城隆城 直接直接竞竞品价格梯品价格梯队队高高层层：8000-10000 元元/间间接接竞竞品价格梯品价格梯队队高高层层：7700-8200 元元/区域区域竞竞品价格品价格高高层层：6800-7500 元元/五五龙龙新城新城财财富广富广场场公园道公园道 1 号号际际城城睿智熙园睿智熙园区域区域竞竞争楼争楼盘盘价格价格 区域高品区域高品质项质项目与其他目与其他项项目价格差异明目价格差异明显显，一，一线线品品质质大大盘销盘销售价格在售价格在850010000 元元/左右，区域中低端及偏左右，区域中低端及偏远项远项目价格在目价格在 77008200 元元/以下。小以下。小规规模楼模楼盘盘在在68007500 元元/区域未来价格拉区域未来价格拉锯较锯较大。大。西雅西雅图图老老鸦陈鸦陈区域住宅价格表区域住宅价格表现现翰林国翰林国直接直接竞竞争价格争价格间间接接竞竞争价格争价格区域区域竞竞争价格争价格95001000据不完全据不完全统计统计，2022 2022 年区域周年区域周边竞边竞品品项项目目预计预计推推货货量量 99 99 万平，万平，预计预计推售推售货值约货值约 80 80 亿亿元，区元，区域域竞竞争争压压力巨大。力巨大。竞竞品推售品推售统计统计竞竞品推售品推售统计统计2022 年区域年区域项项目整体目整体营销节营销节点基本相似点基本相似 上半年集中在上半年集中在 46 月份，下半年集中在月份，下半年集中在 910 月月及及 12 月份月份。1234567报告体系Analyze System市场环境分析项目价值点梳理营销目标及任务分解2022 年推售节奏建议2022 年营销战略思考2022 年营销策略执行营销费用排布项项目整体价目整体价值值梳理梳理 依据区域依据区域转转型、地位位置、周型、地位位置、周边边配套、自身提升附加配套、自身提升附加值值等，等，本本项项目将会被打造成，目将会被打造成，生活氛生活氛围围最最浓浓，配套最，配套最齐齐全、升全、升值值潜力最大潜力最大，宜居宜投，宜居宜投资资 刚刚需生活居住区。需生活居住区。1234567报告体系Analyze System市场环境分析项目价值点梳理营销目标及任务分解2022 年推售节奏建议2022 年营销战略思考2022 年营销策略执行营销费用排布解析解析说说明：明：1.1.金金额额目目标标分解：分解：2022 2022 年要完成年要完成 15 15 亿亿元的元的销销售金售金额额，按照低开高走的策略整体均价，按照低开高走的策略整体均价 8000 8000 元元/的价格的价格测测算，需去算，需去化房源化房源 18.8 18.8 万万 ，去化住宅，去化住宅 2038 2038 套；按照套；按照 85%85%的去化率的去化率计计算，需推售算，需推售 22 22 万万 。2.客客户户目目标标分解：分解：完成 15 亿元的年度销售目标，需要认筹客户 3400 组，来访客户 17000 组，具有巨大的蓄客压力，需要项目在 现现在展示、服在展示、服务务及渠道及渠道营销营销，全城拓客方面予以支持。，全城拓客方面予以支持。2022 年年度年年度营销营销目目标标分解分解2022 年，年，15 亿亿元元 销销售金售金额额销销售售额额15 亿亿元元住宅去化住宅去化2038 套套认认筹筹3400 组组60%的解的解筹率筹率20%的来的来访转访转排卡排卡来来访访17000 组组15 亿亿销销售金售金额额按照 85%的去化率，2022 年，项目需推售 17.6 亿元货量 住宅按照套均 92 均价 8000 元元/需推售 18.8 万万 住宅，约合2038 套套；按照 85%去化率计算，需推售 22 万万 约合 2392 套套2022 年度年度营销营销目目标标分解分解4 月月5 月月6 月月8 月月7 月月9 月月时间时间10 月月11 月月12 月月7.30 首次开首次开盘盘（内（内购购）11.26 三批开三批开盘盘蓄客期蓄客期开开盘盘8 亿亿/1100 套套1833 张张6.17.29 日均排卡日均排卡 31 张张9165 组组6.17.29 日均到日均到访访 153 组组3.5 亿亿/460 套套766 张张10.111.25 日均排卡日均排卡 14 张张3830 组组10.111.25 日均到日均到访访 68 组组9 下旬下旬预预售售证证证证到位到位9.24 二批开二批开盘盘（暂暂定）定）住宅去化住宅去化2038 套套认认筹筹3400 组组60%的解的解筹率筹率20%的来的来访转访转排卡排卡来来访访17000 组组15 亿销亿销售售金金额额计计划划阶阶段段预计预计均价均价认购认购排卡排卡到到访访5.15 日日6.12土地摘牌土地摘牌样样板体板体验验开开发发6.17.29 首批首批认认筹筹阶阶段段 7900 元元/9 月下旬月下旬新售楼部开放新售楼部开放开开盘盘 8.19.23 二批二批认认筹筹 开开盘盘阶阶段段 8000 元元/10.111.25 三批三批认认筹筹阶阶段段 8200 元元/2022 年整体均价年整体均价 8000 元元/3.5 亿亿/475 套套790 张张8.19.23 日均排卡日均排卡 14 张张3950 组组8.19.23 日均到日均到访访 73 组组6 月中旬土地月中旬土地证证到位到位2022 年度年度营销营销目目标标分解分解到到访访渠道分解渠道分解 全年全年 17000 组组到到访访目目标标，必，必须细须细分到每个有效渠道，并按月度分到每个有效渠道，并按月度严严格格执执行渠道任行渠道任务务分解分解解析解析说说明：明：1.1.金金额额目目标标分解：分解：2022 2022 年要首开年要首开 8 8 亿亿元的元的销销售金售金额额，按照低开高走的策略首开，按照低开高走的策略首开 7900 7900 元元/的价格的价格测测算，需去化房算，需去化房源源 10.1 10.1 万万 ，去化住宅，去化住宅 1100 1100 套；按照套；按照 85%85%的去化率的去化率计计算，需推售算，需推售 11.9 11.9 万万 。2.2.客客户户目目标标分解：分解：完成完成 8 8 亿亿元的首开目元的首开目标标，需要，需要认认筹客筹客户户 1833 1833 组组，来，来访访客客户户 9165 9165 组组，同，同时时考考虑虑到首批开到首批开盘节盘节点靠点靠后，后，应应尽量前置性考尽量前置性考虑虑蓄客（主要考蓄客（主要考虑线虑线下拓客）。下拓客）。2022 年年度年年度营销营销目目标标分解分解2022 年首开，年首开，8 亿亿元元 销销售金售金额额销销售售额额8 亿亿元元住宅去化住宅去化1100 套套认认筹筹1833 组组60%的解的解筹率筹率20%的来的来访转访转排卡排卡来来访访9165 组组8 亿亿销销售金售金额额按照 85%的去化率，2022 年，项目首推售 9.4 亿元货量 住宅首开均价 7900元元/需推售 11.9 万万 住宅；按照 92 /套计算，需去化 1100 套，套，去化去化 10.1 万万 住宅去化住宅去化 1100套套住宅住宅认认筹筹1833 组组60%的解筹率的解筹率20%的来的来访转访转排卡排卡住宅来住宅来访访9165 组组2022 年首次开年首次开盘盘目目标标分解分解4 月月5 月月6 月月时间时间7 月月阶阶段段蓄客期蓄客期认认筹筹开开盘盘排卡排卡到到访访阶阶段日均到段日均到访访 42 组组积积累客累客户户 1000 组组4.14.30 日均日均积积累累 34 组组6.16.30 日均到日均到访访 42 组组7.17.29 日均到日均到访访 145 组组1000 张张（500+500）6.16.30 日均排卡日均排卡 34 张张2500 组组5.15 日日土地摘牌土地摘牌6.12样样板体板体验验开放开放均价均价认购认购首开均价首开均价 7900 元元/8 亿亿/1100 套套840 张张7.17.29 日均排卡日均排卡 29 张张4200 组组7.30 8 月月首批开首批开盘盘备备注：注：6 月月 1 日开始日开始认认筹需要达到筹需要达到 500 张张排卡量，因此排卡量，因此 4.15.31 需要需要积积累有效来累有效来访访客客户户 2500 组组。积积累客累客户户 1500 组组5.15.31 日均日均积积累累 50 组组2500 组组6 月中旬土地月中旬土地证证到位到位到到访访渠道分解渠道分解 首开首开 9165 组组到到访访目目标标，必，必须细须细分到每个有效渠道，并按月度分到每个有效渠道，并按月度严严格格执执行渠道任行渠道任务务分解分解2022 年度年度营销营销目目标标分解分解1234567报告体系Analyze System市场环境分析项目价值点梳理营销目标及任务分解2022 年推售节奏建议2022 年营销战略思考2022 年营销策略执行营销费用排布U28-01 地地块块一期一期产产品梳理品梳理项项目一期目一期产产品品盘盘点点 项项目一期目一期产产品以品以满满足城市居民足城市居民刚刚需需为为主，中小主，中小户户型居多，以型居多，以64-75 的两房，的两房，88 的功能小三房的功能小三房为为主，主，118 舒适三房和少量舒适三房和少量 140 房源；房源；推推盘节盘节奏奏价价值较值较低低产产品品2T4202T492T482T412T4112T4182T4172T6162T4192T6152T472T462T652T522T532T642T410价价值值最高最高产产品品2T4122T6 2T614 13产产品价品价值值梳理梳理 依地依地块块条件、条件、产产品分布来看、品分布来看、产产品梯品梯户户比分析，可以将一期地比分析，可以将一期地块产块产品分品分为为三个三个档次：档次：价价值值最高、价最高、价值值次高、价次高、价值值最低最低。价价值值次高次高产产品品2T4118+88+88+118117+88+88+1402T588+88+74+88+882T688+75+75+88+88+88推推盘节盘节奏奏2T4202T492T482T412T4102T6142T4122T6132T522T532T64工程工程进进度分析度分析 结结合整体工程合整体工程节节点的点的进进度，一期工程可分度，一期工程可分为为两个两个阶阶段段 第一第一标标段工程、第二段工程、第二标标段工程段工程产产。2T4118+88+88+118117+88+88+1402T588+88+74+88+882T688+75+75+88+88+882T47第一第一标标段工程段工程2T462T652T4192T42T418第二第二标标段工程
