郑州申泰西韩砦地产项目前期定位报告2016.11
2016-11申泰西韩砦项目前期定位报告目录CONTENTS124项目机会挖掘客户市场研究整体规划及产品建议6经济效益测算3项目发展定位市场机会挖掘宏观市场竞品市场01 PART ONE土地市场12住宅市场住宅市场宏观市场竞品市场商业市场办公市场商业市场办公市场公寓市场公寓市场楼市政策Part 1 市场机会研判宏观市场/土地市场土地市场：1-9月地王热度高涨，“郑九条”出台后土地市场迅速冷却，目前进入土拍低谷期，而金水区土地在此时尤显稀缺。Part 1 市场机会研判宏观市场/住宅市场2014年月均去化48.90万2015年月均去化78.06万2016年月均去化127.31万商品住宅近一年月均去化量为122.05万，在不增加新供应的情况下，去化周期约为2.2个月新房住宅月均去化新房住宅月均去化127.31127.31万方万方 目前剩余库存去化周期目前剩余库存去化周期2.22.2个月个月数据来源：郑州市房管局住宅市场：郑州商品住宅成交量稳步攀升，价格直线上涨，尤其进入2016年下半年，住宅市场成交火爆，许多项目出现无房可售情况；库存量急剧下降，短时间内库存难以恢复，住宅的稀缺性提升。Part 1 市场机会研判宏观市场/住宅市场2014年月均去化29.95万2015年月均去化43.73万2016年月均去化60.02万二手二手住宅月均去化住宅月均去化60.0260.02万方万方 金水区成交热度最高金水区成交热度最高数据来源：郑州市房管局住宅市场：郑州二手住宅成交量逐年递增，成交价格曲线上涨；八大区中金水区成交热度最高，成交量遥遥领先其他区域，成交单价郑东新区最高。Part 1 市场机会研判宏观市场/住宅市场改善改善产品去化比重增加产品去化比重增加 金水区去化结构加速变化金水区去化结构加速变化住宅市场：郑州市住宅成交结构表明，改善型产品去化比重不断增加，金水区作为改善需求巨大的中心城区，产品结构变化正在加剧。金水区2016年1-9月高层住宅月度成交面积段结构1月2月3月4月5月6月7月8月9月0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%300290-300270-280260-270250-260230-240220-230210-220200-210190-200180-190170-180160-170150-160140-150130-140120-130110-120100-11090-10080-9070-8060-7050-6040-5030-4020-30Part 1 市场机会研判宏观市场/商业市场商业市场：虽去化方面开年以来有了一定幅度上涨，但商业仍然面临库存量巨大的问题，商业产品去化存在高风险。商业商业月均去化月均去化5.495.49万方万方 库存去化周期库存去化周期6969个月个月近一年内郑州市商业物业月均去化量为近一年内郑州市商业物业月均去化量为5.385.38万，在不增加新供应的情况，去化周期为万，在不增加新供应的情况，去化周期为6969个月个月Part 1 市场机会研判宏观市场/办公市场办公市场：办公产品月均去化存在一定涨幅，但整体库存依然维持在29个月，同为高风险物业。办公办公月均去化月均去化5.895.89万方万方 库存去化周期库存去化周期2 29 9个月个月Part 1 市场机会研判宏观市场/公寓市场公寓市场：郑州市公寓产品月均去化达到6.17万方，市场活跃度高，需求量大，库存量适中。公寓公寓月均去化月均去化6.176.17万方万方 库存去化周期库存去化周期1414个个月月Part 1 市场机会研判宏观市场/楼市政策楼市政策：2016年经历楼市爆发期之后9月和10月迎来政策收紧，尤其“双限”出台影响巨大，使高温不下的楼市迅速冷却。“郑郑九九条条”出出台台“双双限限”出出台台Part 1 市场机会研判宏观市场/楼市政策楼市政策：预计本轮政策调控周期在1年左右，同时对综合体项目来说商办产品去化迎来新机遇，对180以上住宅产品去化同样留出了空间。1、就历史政策调控情况来看，影响周期在一年以内，同时政策实施周期近年在不断缩短，即市场变化周期在不断缩短预计本轮调控实施周期将在一年左右，同时显著影响周期至2017年6月份；2、在刚需和普通改善性住宅库存消化完成的情况下，政策风向转变为高端产品（别墅、大平层类）、商业办公产品的库存消化，未来中长周期内或将针对风向产生一定变化。Part 1 市场机会研判宏观市场/小结p土地市场：1-9月地王热度高涨，“郑九条”出台后土地市场迅速冷却，目前进入土拍低谷期，而金水区土地在此时尤显稀缺。p住宅市场：进入2016年下半年，库存量急剧下降，住宅的稀缺性提升；同时，金水区作为改善需求巨大的中心城区，产品结构变化正在加剧。p商业市场：虽去化方面开年以来有了一定幅度上涨，但商业仍然面临库存量巨大的问题，商业产品去化存在高风险。p办公市场：办公产品月均去化存在一定涨幅，但整体库存依然维持在29个月，同为高风险物业。p公寓市场：郑州市公寓产品月均去化达到6.17万方，市场活跃度高，需求量大，库存量适中。p楼市政策：预计本轮政策调控周期在1年左右，同时对综合体项目来说商办产品去化迎来新机遇，对180以上住宅产品去化同样留出了空间。市场启示：市场启示：住宅稀缺属性不断提升，商业、办公去化依然存在较高风险，而公寓产品活跃度较高；根据政策以一年为周期住宅稀缺属性不断提升，商业、办公去化依然存在较高风险，而公寓产品活跃度较高；根据政策以一年为周期的转变风向，围绕住宅核心打开本项目价值所在。的转变风向，围绕住宅核心打开本项目价值所在。土地市场12住宅市场住宅市场宏观市场竞品市场商业市场办公市场商业市场办公市场公寓市场公寓市场楼市政策Part 1 市场机会研判竞争格局竞争格局：选取三环内综合体项目划分花园路东、花园路西、金水路三大竞争圈层进行研究。本案宏光协和城邦瀚海东韩里恒祥百悦城明天世纪嘉辰丽景苑待售在售尾盘东关虎屯项目名门常寨泉舜上城圈层项目名称总体量（万）容积率占地（亩）安置体量住宅体量商业体量公寓体量写字楼体量花园路东圈层本案33嘉辰丽景苑194.366607.529.50瀚海东韩里545.49116231837.12东关虎屯项目80.76.531351671019.54名门常寨457.2568428花园路西圈层泉舜上城905.92302326815明天世纪803.5120213.62518恒祥百悦城525.914861112116金水路圈层宏光协和城邦1336.676492110713合计553.745.5395913894.1.174140.1花园路东圈层花园路西圈层金水路圈层Part 1 市场机会研判竞争格局/竞争周期竞争周期：项目各竞争圈层在售项目近两年大多在起步阶段，与本项目销售期大量重合；尤其花园路西圈层竞争全面重叠。圈层项目名称20132014201520162017201820192020花园路东圈层本案嘉辰丽景苑瀚海东韩里东关虎屯项目名门常寨花园路西圈层泉舜上城明天世纪恒祥百悦城金水路圈层宏光协和城邦重叠竞争周期Part 1 市场机会研判竞争格局/建筑风格建筑风格：主要竞品项目多采用现代风格以及Art-Deco风格突出现代感与高大形象，法式等凸显品质品味的建筑风格运用较少。圈层项目名称建筑风格花园路东圈层本案建议采用法式风格嘉辰丽景苑现代简约瀚海东韩里现代风格东关虎屯项目现代简约名门常寨花园路西圈层泉舜上城现代风格明天世纪Art-Deco恒祥百悦城现代简约金水路圈层宏光协和城邦Art-Deco明天世纪Art-Deco泉舜上城现代风格恒祥百悦城现代风格瀚海东韩里现代风格Part 1 市场机会研判竞争格局/配套资源配套资源：幼儿园为竞品主要内部配套，同时商业体量巨大；周边配套多依托国贸360、省人民医院、丰产路小学等商业、医疗、教育资源作为宣传。圈层项目名称内部配套周边配套花园路东圈层本案建议配套知名幼儿园省人民医院、国贸商圈等嘉辰丽景苑底商2653/、幼儿园河南省中医院、大商千盛广、文化路一小等瀚海东韩里自建三层省级12班双语幼儿园丰产路小学、河南省人民医院、璞丽中心等东关虎屯项目首个峡谷式商业体，开放式购物公园国贸360、省人民医院等名门常寨办公、商业街国贸360、丰产路小学等花园路西圈层泉舜上城2所幼儿园一所公立小学郑州人民医院、郑州市儿童康复医院、广安医院等明天世纪文化体育中心，老年活动中心，警务室，社区服务中心，物业服务中心文化路一小、大商千盛广场、河南省中医院等恒祥百悦城12万方商业（商超）、1座9班幼儿园360国贸、河南省职工医院等金水路圈层宏光协和城邦二十二班建业小哈弗幼儿园（两个幼儿园）、风情商业街、购物中心、生活广场儿童乐园曼哈顿商圈、省人民医院、建业小哈佛幼儿园等Part 1 市场机会研判竞争格局/物业&品牌品牌、物业：本案核心竞品开发商以本地实力房企及外来房企为主，选择物业品牌缺乏优势，车位方面多采用大于1:1配置。圈层项目名称开发商物业公司车位配比花园路东圈层本案申泰置业建议选取品牌物业公司嘉辰丽景苑河南祈福明天置业有限公司河南创基物业有限公司约1:1瀚海东韩里郑州新大观置业有限公司河南山水物业有限公司1:1.34东关虎屯项目大树置业地上227，地下5391个车位名门常寨名门地产地上100，地下3120个车位花园路西圈层泉舜上城郑州泉舜中州上城房地产有限公司泉舜物业1：1明天世纪河南祈福明天置业有限公司恒祥百悦城河南恒祥实业有限公司广东宏德物业管理有限公司（收购前）1：1.72金水路圈层宏光协和城邦河南仁信置业有限公司第一太平戴维斯物业管理有限公司（顾问）1：1Part 1 市场机会研判住宅市场/核心竞品圈层 项目名称容积率销售状态可售体量（万）已售体量（万）库存体量（万）在售/待售产品现时点均价（元/）花园路东圈层本案嘉辰丽景苑4.36二期待售7.54.23.3瀚海东韩里5.49内购中1851380-90两房、89-143三房、143四房东关虎屯项目6.53前期咨询707花园路西圈层泉舜上城5.9待售2602667-79两房，89-129三房明天世纪3.5内购中3.630.649107恒祥百悦城5.9公寓在售1101189两房、90-103三房金水路圈层宏光协和城邦6.6写字楼在售21210合计94.171.260.949-143核心竞品：主要竞品项目住宅产品库存仅在61万左右，同时所有项目均处在待售状态，区域住宅稀缺属性拔高。Part 1 市场机会研判住宅市场/产品供应产品供应：主要竞品项目产品供应集中，80-90两房、120-140三房比重极大，60以内小户型及60-80两房以及80-90三房存在空缺和机遇。区域项目名称指标一房两房三房四房5050-6010080-9090-100100-120120-140140-160140-160160-180花园路东圈层嘉辰丽景苑面积31、4552-5689-90109126-129148占比10%20%35%12%17%6%瀚海东韩里面积80、9089100-117135143143占比7.4%9.5%68%10.4%0.6%4.5%东关虎屯项目面积648898-100102125-140占比1.7%38.5%5.7%4%50%花园路西圈层泉舜上城一期面积68-6978-7989110-113129占比17%33%17%17%17%明天世纪面积50-607688-89107占比28%18%36%18%恒祥百悦城面积7588-9094-100104109-118144-153占比11%12%24%20%24%9%金水路圈层宏光协和城邦面积70-8080-90120-135160-170占比24.5%33.6%33.7%8.2%Part 1 市场机会研判住宅市场/产品供应由于核心竞品项目仅有两个存在销售备案，因此，选取宏光协和城邦、嘉辰丽景苑（核心竞品）以及银基王朝、金成时代广场（典型项目）进行对标去化备案情况分析Part 1 市场机会研判住宅市场/产品去化产品去化：总价
