万达广场项目 可行性方案研究报告

.X 万达广场项目可行性研究报告目录调查人员声明5第一部分 项目总论6一、项目背景6二、项目概况7（一）项目名称7（二）项目地址7（三）总用地面积7（四）总建筑面积7（五）建设容7（六）投资与收益概况7三、开发商概况7四、编制依据与研究围9（一）编制依据9（二）研究围9第二部分 项目市场分析10一、宏观市场分析10（一）整体经济运行状况10（二）房地产业发展状况10（三）房地产产业调整状况及趋势分析10二、区域市场分析11（一）区域整体经济运行状况11（二）区域商业发展状况13（三）区域远景规划16（四）区域房地产市场运行状况18（五）区域市场消费群体客层研究29. .三、项目开发方案30（一）项目地块特性分析30（二）气候条件30（三）外部配套条件30（四）项目建设容和规模30（五）市场可类比项目市场调查分析33（六）项目定位方案市场竞争分析34（七）项目 SWOT 分析35第三部分 项目工程技术方案37一、概述37二、工程设计37（一）建筑设计37（二）结构设计38（三）无障碍设计39三、公用工程39（一）给排水系统39（二）空调通风工程42（三）强电工程43（四）弱电和智能化设计工程44（五）防雷45（六）燃气工程46四、环境保护46（一）项目环境影响分析46（二）环境保护对策47五、节能与节水48（一）节能48（二）节水49六、劳动安全卫生和消防50（一）安全与劳动保护50（二）劳动卫生50（三）安全保卫及消防设施51七、项目招标组织51（一）项目招标目的51（二）招标原则及招投标方案51八、项目管理与建设进度计划55第四部分 投资估算与融资方案56一、投资估算56（一）投资估算相关说明56（二）分项成本估算58二、融资方案58（一）项目融资主体58（二）项目资金来源58（三）融资方案分析59第五部分 财务评价59一、财务评价基础数据与参数选取59二、财务基本数据计算59（一）销售收入估算59（二）租金收入估算60（三）酒店收入估算61（四）开发成本估算61（五）运营费用61（六）财务费用61（七）修理费用61（八）税金的估算62（九）利润及利润分配估算62三、财务评价62（一）静态获利分析62（二）动态获利分析63（三）偿债能力分析64三、财务评价结论65第六部分 不确定性分析65第七部分 项目风险分析67一、风险因素的识别和评估67二、政策风险分析67三、市场风险分析68四、财务风险分析68五、自然环境风险分析68六、风险防对策69（一）政策影响防69（二）市场风险防69（三）财务风险防70（四）自然环境风险防70第八部分 结论71附表72调查人员声明本次调研本着“严谨求实”的工作作风， 对万达集团旗下 X 万达广场投资有限公司拟开发项目进行市场调研和可行性研究，从宏观经济客观分析及预测评估，到区域板块市场经济发展和产业运行情况进行空间预测，同时根据开发企业提供的财务数据和调研实得可参考数据对项目财务情况进行评估，并对项目抗风险能力及偿债能力进行评估，最终形成本项目可行性结论。X 群英策划作为本土房地产策划顾问领军机构，在此声明本次可行性研究报告所涉容均真实有效，并所涉测算容均依据国家相关建设标准规定和财务管理制度规定容进行，可行性评估结果可作为开发企业及相关合作单位参考评估依据。第一部分 项目总论一、项目背景X 是省省会，位于祖国西部三大高原交汇处，是全省的政治、文化、经济中心，地处黄河上游、省中部及我国陆域版图的几何中心，是西陇海兰新线经济带的主要支撑点和辐射源，也是新亚欧大陆桥通往中亚、西亚和欧洲的国际大通道和陆路口岸，总面积 1.31 万平方公里，市区面积 1631.6 平方公里。X 深居大陆腹地，地处黄河上游，市区东西黄河穿城而过，南北群山环抱， 属中温带大陆性气候，具有带状盆地城市的特征，冬无严寒，夏无酷暑，年平均降水量 360mm，年平均气温 10，全年日照时数平均 2446 小时，无霜期 180 天以上。X 是黄河流域唯一黄河穿城而过的城市，市区依山傍水，山静水动，形成了独特而美丽的城市景观。X 市近年来经济发展速度很快，2010 年上半年 X 市生产总值达 498.70 亿元， 同比增长 13.04%。全社会固定资产投资完成额达 203.18 亿元，同比增长 18.18%。社会消费品零售总额达256.37 亿元，同比增长16.88%。人均可支配收入达7008.4 元，同比增长 9.99%。X 市作为西部重要的交通枢纽和西部大开发的前沿城市，其房地产的发展已进入了高速发展的阶段。从 2004 年开始，X 市主城区楼盘的价格进入快速上涨阶段，部分楼盘价格年涨幅超过了 15%。万达集团抓住 X 社会经济快速发展的有利时机，进军 X 市场，建设 X 市规模最大、档次最高、业态最丰富的城市综合体项目X 万达广场，项目位于X 市城关区雁滩片区，占地面积100.5 亩，汇集大型购物中心、高级酒店、高档写字楼、时尚休闲娱乐商业步行街，融商业、商务、居住、休闲于一体，引入国外知名商家和品牌，创造商业价值、投资价值的最大化。二、项目概况（一）项目名称：称 X 万达广场项目（二）项目地址：位于 X 市城关区雁滩，项目地块位于 X 市南北主干道北路东侧，南至雁滩路，北至规划路，西至北路，东至规划路。（三）总用地面积：6.70 万平方米。（四）总建筑面积：43.37 万平方米，其中地上建筑面积 34.77 万平方米， 地下建筑面积万 8.60 平方米。（五） 建设容：大型购物中心，写字楼、五星级酒店、室外步行街、底商、超高层住宅等。（六）投资与收益概况：该项目投资总额为 310,558.86 万元；指 标 值指 标 值销 售部 分指 标投资利润率62.85%财务净现值213790.40 万元投资利税率83.31%全部投资（税前）财务部收益率28.85%资本金净利润率135.35%投资回收期2 年 11 个月全部投资财务净现值财务部收益率132485.82 万元145909.53 万元20.01%自有资金（税后）财务净现值财务部收益率29.28%（税后） 投资回收期4 年 3 个月年 份偿 债指 标利息备付率14.80212.37314.67偿债备付率1.661.66该项目开发的室外步行街、底商、写字楼用于销售，百货、综合楼、娱乐楼、超市、室步行街、名店坊、地下停车位部分将采用租赁的方式经营。经测算，主要技术经济指标见表 1-2-1。表 1-2-1 主要技术经济指标表三、开发商概况万达集团股份有限公司成立于 1988 年，1992 年改制为股份制企业，是东北首批股份制试点企业之一。经过 20 多年的发展，万达集团已成为以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱的大型企业集团。总资产达到 1000 亿元，年销售额 600 亿元，年纳税超过 50 亿元。商业地产是万达集团的第一支柱产业，在全国首创了“订单商业地产”的全新商业模式，经过多年发展，万达商业地产已从第一代的单店、第二代的组合店， 发展到目前的第三代城市综合体，成为中国商业地产的龙头企业。万达集团目前持有收租物业面积 700 万平方米，是亚洲排名第一的不动产商。计划到 2012 年开业 80 个万达广场，持有收租物业面积 1200 万平方米，年租金总收入超过 80 亿元，规模排名全球前四。文化产业是产业，也是万达集团的支柱产业之一。万达集团连续多年成为全国文化产业领域投资最多的企业，形成了包括影视基地、影视制作、电影院线在的完整影视文化产业链。万达院线是中国排名第一的院线，目标到 2010 年建成70 家以上多厅影城，银幕总数超过 600 块，占有全国 30%的市场份额，到 2015 年超过 1200 块银幕，占据全国 50%左右的市场份额，成为全球排名前五的院线。连锁百货是万达集团的新兴支柱产业之一，其旗下品牌万千百货，目前已在北京、上海、等地开业 11 家百货店，2010 年将开业 15 家店。计划到 2012 年开业 65 家店，营业面积 200 万平方米，年销售额 120 亿元，成为中国一流的连锁百货企业。万达集团在创造经济效益、壮大自身实力的同时，也为社会公益事业做出了巨大贡献，连续多年赞助国际服装节，先后捐资兴建高等院校、小学、幼儿以及城市绿化建设，是市教育基金会、市社会治安基金会和市扶贫基金会的发起单位。该集团公司自成立以来，累计为公益事业捐资超过 15 亿元人民币，是中国民营企业中捐赠款最多的企业，树立了良好的企业公民形象。X 万达广场投资有限公司隶属于万达商业地产股份有限公司，万达商业地产股份有限公司成立于 2002 年 9 月，2009 年 12 月整体变更为股份有限公司，注册资本 36 亿元人民币，是万达集团旗下商业地产投资及运营的唯一业务平台。公司的主营业务为商业地产投资及运营管理，核心产品是以“万达广场”命名的万达城市综合体。截至 2009 年底，万达商业地产股份有限公司已经在全国 21 个省、自治区和直辖市的 32 个重点城市投资建设了 37 个万达广场，其中已开业 13 个万达广场， 正在运营 7 家五星级或超五星级酒店，公司计划在 2010 年新开业 15 个万达广场， 新运营 7 家五星级或超五星级酒店。作为率先实现全国布局的大型商业地产投资及运营商，万达商业地产股份有限公司在中国商业地产行业居于绝对领先地位， 是中国商业地产的领军企业。四、编制依据与研究围（一）编制依据根据中华人民国的有关法律、法规和政策规定，结合该项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有：1. 国家发改委与建设部联合颁布的建设项目经济评价方法与参数；2. 国家建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法；3. 工程建设相关法律法规及设计规；4. 开发商提供的其他有关材料。（二） 研究围本可行性研究报告的研究围包括： 总论项目市场分析建设条件分析项目的建设容和规模投资估算与资金筹措财务基础数据估算 财务效益分析不确定性分析项目风险分析结论等在此基础上，考察项目建设的必要性、技术的可行性和经济合理性，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。第二部分 项目市场分析一、宏观市场分析（一）整体经济运行状况2010 年前三季度，面对复杂多变的国外环境和各种重大挑战，经济向好势头进一步巩固，继续朝着宏观调控的预期方向发展，据国家统计局发布的 2010年前三季度国民经济运行数据，前三季度国生产总值近 2