国有资产盘活法律实务

国有资产国有资产盘活法律实务盘活法律实务存量盘活明确四点：存量盘活明确四点：1、土地权属、土地权属2、批复文件、批复文件即四证：不动产权证，规划许可证，工规证，施工证。即四证：不动产权证，规划许可证，工规证，施工证。3、资产现状、资产现状物业原有图纸是否还在，有无违建、临建、有无已不符合规范的地方等等。物业原有图纸是否还在，有无违建、临建、有无已不符合规范的地方等等。4、上位规划、上位规划核对最新版控规、详规、土规和产业规划。核对最新版控规、详规、土规和产业规划。股权投资、开发贷、经营贷、资产交易、股权投资、开发贷、经营贷、资产交易、REITs、PPP、转让、资产整合。、转让、资产整合。存量盘活，钱从哪来？存量盘活，钱从哪来？公募公募REITs是指通过发行标准化的证券或受益凭证汇集投资是指通过发行标准化的证券或受益凭证汇集投资者资金，由专门的投资机构管理，投资具有稳定收益的不动者资金，由专门的投资机构管理，投资具有稳定收益的不动产财产或财产权利，并将投资综合收益按比例分配给投资人产财产或财产权利，并将投资综合收益按比例分配给投资人的金融产品。的金融产品。境内基础设施领域公募境内基础设施领域公募REITs试点自试点自2020年年4月正月正式起步至今，不断取得突破，持续引入扩募机制扩式起步至今，不断取得突破，持续引入扩募机制扩大潜在盘活可能。大潜在盘活可能。存量盘活，路往哪走？存量盘活，路往哪走？存量盘活是对存量的重新认知，也是城市功能的重新发现，存量盘活是对存量的重新认知，也是城市功能的重新发现，优质存量资产是沉淀的财富、隐藏的资源，要构建适宜的盘优质存量资产是沉淀的财富、隐藏的资源，要构建适宜的盘活模式，明确方向和路径。活模式，明确方向和路径。存量盘活，啥是重点？存量盘活，啥是重点？一是重点盘活基础设施项目资产一是重点盘活基础设施项目资产包括交通、水利、清洁能源、保障性租赁住房、水电气热等市政设施、包括交通、水利、清洁能源、保障性租赁住房、水电气热等市政设施、生态环保、产业园区、仓储物流、旅游、新型基础设施等。生态环保、产业园区、仓储物流、旅游、新型基础设施等。二是有效盘活有机结合的项目资产二是有效盘活有机结合的项目资产包括综合交通枢纽改造、工业企业退城进园等。包括综合交通枢纽改造、工业企业退城进园等。三是力争盘活长期闲置但有开发利用价值的项目资产三是力争盘活长期闲置但有开发利用价值的项目资产包括老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等，以及国有企业开办的酒店、包括老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等，以及国有企业开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产。餐饮、疗养院等非主业资产。中共中央 国务院关于加快建设全国统一大市场的意见（2022年3月25日）01提出我国将从基础制度建设、市场设施建设等方面提出我国将从基础制度建设、市场设施建设等方面打造全国统一的大市场。打造全国统一的大市场。完善统一的产权保护制度。完善统一的产权保护制度。实行统一的市场准入制度。实行统一的市场准入制度。维护统一的公平竞争制度。维护统一的公平竞争制度。健全统一的社会信用制度。健全统一的社会信用制度。统筹增量建设用地与存量建设用地，实行统一规划，强化统一管理。统筹增量建设用地与存量建设用地，实行统一规划，强化统一管理。完善城乡建设用地增减挂钩节余指标、完善城乡建设用地增减挂钩节余指标、补充耕地指标跨区域交易机制。补充耕地指标跨区域交易机制。完善全国统一的建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场。完善全国统一的建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场。健全统一规范的人力资源市场体系，促进劳动力、人才跨地区顺畅流动。健全统一规范的人力资源市场体系，促进劳动力、人才跨地区顺畅流动。完善财政转移支付和完善财政转移支付和城镇新增建设用地规模与农业转移人口市民化挂钩城镇新增建设用地规模与农业转移人口市民化挂钩政策。政策。健全城乡统一的土地和劳动力市场。健全城乡统一的土地和劳动力市场。统一动产和权利担保登记，依法发展动产融资。统一动产和权利担保登记，依法发展动产融资。加强区域性股权市场和全国性证券市场板块间的合作衔接。加强区域性股权市场和全国性证券市场板块间的合作衔接。推动债券市场基础设施互联互通，实现债券市场要素自由流动。推动债券市场基础设施互联互通，实现债券市场要素自由流动。发展供应链金融，提供直达各流通环节经营主体的金融产品。发展供应链金融，提供直达各流通环节经营主体的金融产品。坚持金融服务实体经济，防止脱实向虚。坚持金融服务实体经济，防止脱实向虚。为资本设置为资本设置“红绿灯红绿灯”，防止资本无序扩张。，防止资本无序扩张。加快发展统一的资本市场。加快发展统一的资本市场。完善垄断行为认定法律规则，健全经营者集中分类分级反垄断审查制度。破除平台企业数据垄断等问题，防止利用数据、算法、技术手段等方式排除、限制竞争。加强对金融、传媒、科技、民生等领域和涉及初创企业、新业态、劳动密集型行业的经营者集中审查，提高审查质量和效率，强化垄断风险识别、预警、防范。稳步推进自然垄断行业改革，加强对电网、油气管网等网络型自然垄断环节的监管。加强对创新型中小企业原始创新和知识产权的保护。着力强化反垄断着力强化反垄断02第二节第二节盘活存量资产政策盘活存量资产政策国家发展改革委办公厅关于进一步做好社会资本投融资合作国家发展改革委办公厅关于进一步做好社会资本投融资合作对接有关工作的通知对接有关工作的通知发改办投资发改办投资2022233号号国家发展改革委办公厅国家发展改革委办公厅2022年年3月月21日日要坚持新建和存量并重，积极选择适宜盘活的存量项目通过产权交易、存量和改扩建有机结合、挖掘闲置低效资产价值等多种方式予以盘活，吸引社会资本参与加大盘活存量资产，推动创新投融资模式加大盘活存量资产，推动创新投融资模式国务院办公厅国务院办公厅2022年年5月月19日日关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见（国办发（国办发202219号）号）1.重点领域重点领域（1）重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产，包括交通、水利、清洁能源、保障性租赁住房、水电气热等市政设施、生态环保、产业园区、交通、水利、清洁能源、保障性租赁住房、水电气热等市政设施、生态环保、产业园区、仓储物流、旅游、新型基础设施等。仓储物流、旅游、新型基础设施等。（2）统筹盘活存量和改扩建有机结合的项目资产，包括综合交通枢纽改造、工业企业退统筹盘活存量和改扩建有机结合的项目资产，包括综合交通枢纽改造、工业企业退城进园等。城进园等。（3）有序盘活长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产，包括老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等，以及国有企业开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产。聚焦盘活存量资产重点方向聚焦盘活存量资产重点方向2.重点区域重点区域（1）推动建设任务重、投资需求强、存量规模大、资产质量好的地区，积极盘活存量推动建设任务重、投资需求强、存量规模大、资产质量好的地区，积极盘活存量资产，筹集建设资金，支持新项目建设，牢牢守住风险底线。资产，筹集建设资金，支持新项目建设，牢牢守住风险底线。（2）推动地方政府债务率较高、财政收支平衡压力较大的地区，加快盘活存量资产，稳）推动地方政府债务率较高、财政收支平衡压力较大的地区，加快盘活存量资产，稳妥化解地方政府债务风险，提升财政可持续能力，合理支持新项目建设。妥化解地方政府债务风险，提升财政可持续能力，合理支持新项目建设。聚焦盘活存量资产重点方向聚焦盘活存量资产重点方向方式方式1:推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)健康发展进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场。国有企业发行基础设施REITs涉及国有产权非公开协议转让的，按规定报同级国有资产监督管理机构批准。研究推进REITs相关立法工作。优化完善存量资产盘活方式优化完善存量资产盘活方式方式方式2:规范有序推进政府和社会资本合作(PPP)鼓励具备长期稳定经营性收益的存量项目采用PPP模式盘活存量资产，提升运营效率和服务水平。社会资本方通过创新运营模式、引入先进技术、提升运营效率等方式，有效盘活存量资产并减少政府补助额度的，地方人民政府可采取适当方式通过现有资金渠道予以奖励。优化完善存量资产盘活方式优化完善存量资产盘活方式方式方式3:积极推进产权规范交易充分发挥产权交易所的价值发现和投资者发现功能，创新交易产品和交易方式，加强全流程精细化服务，协助开展咨询顾问、尽职调查、方案优化、信息披露、技术支撑、融资服务等。为存量资产的合理流动和优化配置开辟绿色通道，推动存量资产盘活交易更加规范、高效、便捷。采取多种方式加大宣传引导力度，吸引更多买方参与交易竞价。优化完善存量资产盘活方式优化完善存量资产盘活方式方式方式4:发挥国有资本投资、运营公司功能作用发挥国有资本投资、运营公司功能作用鼓励国有企业依托国有资本投资、运营公司，按规定通过进场交易、协议转让、无偿划转、鼓励国有企业依托国有资本投资、运营公司，按规定通过进场交易、协议转让、无偿划转、资产置换、联合整合等方式。资产置换、联合整合等方式。盘活长期闲置的存量资产，整合非主业资产。盘活长期闲置的存量资产，整合非主业资产。通过发行债券等方式，为符合条件的国有资本投资、运营公司盘活存量资产提供中长期资通过发行债券等方式，为符合条件的国有资本投资、运营公司盘活存量资产提供中长期资金支持。金支持。探索促进盘活存量和改扩建有机结合探索促进盘活存量和改扩建有机结合吸引社会资本参与盘活城市老旧资产资源特别是老旧小区改造等，通过精准定位、提升品质、完善用途等进一步丰富存量资产功能、提升资产效益。因地制宜积极探索污水处理厂下沉、地铁上盖物业、交通枢纽地上地下空间综合开发、保障性租赁住房小区经营性公共服务空间开发等模式，有效盘活既有铁路场站及周边可开发土地等资产，提升项目收益水平。在各级国土空间规划、相关专项规划中充分考虑老港区搬迁或功能改造提升，支持优化港口客运场站规划用途，实施综合开发利用。盘活方式盘活方式5:推动闲置低效资产改造与转型，依法依规合理调整规划用途和开发强度，开发推动闲置低效资产改造与转型，依法依规合理调整规划用途和开发强度，开发用于创新研发、卫生健康、养老托育、体育健身、休闲旅游、社区服务或作为用于创新研发、卫生健康、养老托育、体育健身、休闲旅游、社区服务或作为保障性租赁住房等新功能。保障性租赁住房等新功能。支持金融资产管理公司、金融资产投资公司以及国有资本投资、运营公司通过支持金融资产管理公司、金融资产投资公司以及国有资本投资、运营公司通过不良资产收购处置、实质性重组、市场化债转股等方式盘活闲置低效资产。不良资产收购处置、实质性重组、市场化债转股等方式盘活闲置低效资产。方式方式6:挖掘闲置低效资产价值挖掘闲置低效资产价值积极探索通过资产证券化等市场化方式盘活存量资产。在符合反垄断等法律法规前提下，鼓励行业龙头企业通过兼并重组、产权转让等方式加强存量资产优化整合，提升资产质量和规模效益。通过混合所有制改革、引入战略投资方和专业运营管理机构等，提升存量资产项目的运营管理能力。方式方式7:支持兼并重组等其他盘活方式支持兼并重组等其他盘活方式加大盘活存量资产政策支持加大盘活存量资产政策支持积极落实项目盘活条件积极落实项目盘活条件有效提高项目收益水平有效提高项目收益水平完善规划和用地用海政策完善规划和用地用海政策落实财税金融政策落实财税金融政策鼓励以资本金注入方式将回收资金用于具有收益的项目建设，充分发挥回收资金对扩大投资的撬动作用。对地方政府债务率较高、财政收支平衡压力较大的地区，盘活存量公共资产回收的资金可适当用于“三保”支出及债务还本付息。用好回收资金增加有效投资用好回收资金增加有效投资回收资金使用应符合预算管理、国有资产监督管理等有关政策要回收资金使用应符合预算管