关于房产测绘成果验收的调研汇报

关于房产测绘成果验收的调研汇报房地产测绘是一项比较特殊的测绘活动,由于涉及到千家万户的切身利益,必然会随着测绘活动的深入而引发越来越多的房产测绘纠纷,如何最大程度地减少测绘单位的风险,避免在出现纠纷时有关各方不会互相推诿,是测绘单位一直在探索的问题。当下国内许多房产测绘部门已开展测绘成果验收工作，该工作机制不仅赋予了委托单位必要的审核权利，只有经委托单位验收合格的测绘成果才能作为正式的成果资料提交审核部门审核；另一方面，测绘单位依据测绘法对其出具的测绘成果承担质量责任，如果双方在成果验收意见上产生异议时，可以按照合同约定的异议处理方式解决。推行房产测绘成果验收既是法律法规的要求,也是测绘单位日常工作中的一项重要内容。一、房产测绘验收一般规定房产测绘产品验收工作应在测绘产品经最终检查合格后进行。由测绘任务的委托单位组织实施，或由该单位委托专职检验机构验收。验收一般采用抽样检查。验收单位或由该单位委托的质量检验机构应对样本进行详查，必要时可对样本以外的单位成果的重要检查项进行概查。 1、房产测绘产品检查验收依据房产测绘管理办法建设部、国家测绘局第83号令；房产测量规范（GB/T 17986.1-2000）；测绘成果质量检查与验收（GB/T 24356- 2009）；当地的细则以及相关的技术文件和有效协议、约定。2、房产测绘产品质量问题处理验收中发现有不符合技术标准、技术设计书或其他有关技术规定的成果时，应及时提出处理意见，交测绘单位进行改正。当问题较多或性质较重时，可将部分或全部成果退回测绘单位或部门重新处理，然后再进行验收。经验收判为合格的批，测绘单位或部门要对验收中发现的问题进行处理，然后进行复查。经验收判为不合格的批，要将检验批全部退回测绘单位或部门进行处理，然后再次申请验收。再次验收时应重新抽样。3、房产测绘产品验收工作实施验收工作程序单位成果最终检查全部合格后，才能验收。样本内的单位成果应逐一详查，样本外的单位成果根据需要进行概查。检查出的问题、错误，复查的结果应在检查记录中记录。验收应审核最终检查记录。验收不合格的批成果退回处理，并重新提交验收。重新验收时，应重新抽样。验收合格的批成果，应对检查出的错误进行修改，并通过复查核实。验收工作完成后，应编写检验报告。验收合格的产品测绘单位方可提交委托方。验收报告的主要内容    验收工作情况； 验收中发现的主要问题及处理意见；质量统计(含与生产单位检查报告中质量统计数的变化及其原因)； 验收结论：通过产品质量中成绩、缺点问题的分析，对产品质量作出客观的评价；其他意见和建议等二、各地关于房产测绘成果验收的做法1、成都做法根据成都市房管局关于统一全市房屋测绘成果审核归档要件及数据标准的通知，委托方在申请房产测绘成果审核归档时应提交房产测绘成果验收合格书（委托双方签字盖章），检查验收以下几个方面：1、测绘成果完整、真实2、测绘成果与委托内容一致3、同意对共有公用部位的认定 4、对各部分面积无异议。2、重庆做法根据重庆市房产面积测算成果备案审核管理办法，房产面积测算成果的检查验收，遵照房产测量规范的规定进行，即实行二级检查一级验收制。第一级检查为测绘过程中由作业组的专职或兼职检查人员的自查互查。第二级检查是指由施测单位的质量检查机构和专职检查人员在一级检查的基础上进行的检查。房产面积测算成果验收由任务委托单位组织实施，验收项目及内容均按房产测量规范的有关规定进行，验收前需将测绘成果公示7天。验收内容包括成果是否齐全，公摊是否合理，成果是否有异议等内容。验收后，测量单位要求委托方在测绘成果报告上加盖公章予以验收确认。3、厦门做法根据厦门市房产测绘管理实施暂行办法，检查验收工作在二级检查合格后由房产测绘单位实施。二级检查和验收工作完成后分别写出检查、验收报告。房产测绘成果资料的最终验收工作由任务的委托单位组织实施，验收项目及内容均按房产测量规范的有关规定进行。验收工作结束后委托单位应出具检查报告和验收书，对测绘成果资料（特别是共有共用部位的认定，对各部分面积有无异议）作出是否认可的结论。房产测绘成果资料经房产测绘委托单位最终验收后，房产测绘委托单位应将测绘成果资料向业主公示，公示期10天。公示期间由房产测绘委托单位和测绘单位共同负责业主对房产测量资料的查询答疑。业主对房产测绘资料有异议的，由房产测绘委托单位负责协调处理，房产测绘单位负责测绘资料的修正并将测绘资料修正的情况和业主反映的意见汇总报送审核部门。验收内容主要包括：产权单元划分、单元号、门牌号是否正确；测量成果是否属实、有无存在差、错、漏现象；共有共用建筑面积、分摊方案和分摊计算是否合理等。 4、武汉做法，房产测绘验收工作由委托方组织实施，并且将成果验收相关权利和义务写进了测绘合同里，条款如下：“乙方测绘工作完成后将成果提交甲方申请验收确认，甲方应在 个工作日内组织有关人员按照本合同约定的测绘标准进行验收，并应在 工作日日内出具正式验收意见。若甲方在 个工作日内没有出具正式验收意见，且未书面通知乙方合理原因时，视为验收合格。”在其武汉市房产测绘实施细则也明确了验收相关要求，验收报告要有：检查验收的组织形式；测量工程的基本情况；检查验收的依据；检查验收的方法；检查验收的存在的问题及处理情况；检查验收的结论等内容。5、杭州做法杭州依据杭州市房产测绘管理实施细则，房产测绘成果验收由房产测绘委托人进行,并签署验收书。房产测绘单位应当向委托人解释测绘的依据、方法和结果的产生过程。商品房面积测绘由房地产开发企业统一委托,房产测绘成果经其验收合格后,在房屋售楼处予以公告,接受购房人监督。6、江苏省地方实施细则在江苏省房屋面积测算技术规程中对检查验收有如下规定：委托方应当对提交测算成果中的用途、结构、层次、建成年份、阳台封闭情况与分层分户图上标定的共有面积部位及分摊状况等内容进行校核。房产测绘验收工作由委托方进行，应包含下列内容：房产要素调查的内容是否齐全、正确；权属界限、用地性质、房屋用途、产别、结构、建造年份、层次、坐落等是否与房产图上标注一致；各类房产图的规格、表述内容，图廓、图面整饰是否符合要求；房地产要素的表达是否齐全、正确；采用的标准应保持有效性与合法性；房屋建筑面积的计算方法是否正确，精度是否符合要求；共有共用面积的测算和分摊计算是否合理、正确。三、我院开展房产测绘成果验收应关注的事项我院早在2005年就已经着手房产测绘成果验收工作，当时由调度科对此项工作进行调研，并做了一些工作，由于各种原因没有实施。2011年12月市局建立了预售商品房预测绘成果审核归档制度，规定了用于房屋预售管理的新建商品房预测绘成果及其变更测量成果和用于房屋权属登记的房产测绘实测成果及其变更测量成果应经审核后，纳入房产档案统一管理。未经审核的房产测绘成果，不得用于商品房预售合同备案和房屋登记业务”。市房屋产权登记中心和市房产测绘研究院按照分工具体负责市区房产测绘成果审核归档工作。但是在此制度中没有像其他城市那样提到测绘成果验收。开展房产测绘成果验收的目的和意义前文已阐明，不再陈述。我院开展此项工作应关注以下几个方面：1、 完善执业依据前文提到有些省市在其执业细则中明确了验收的相关程序和规定。我院目前正在草拟济南市房产测绘细则，应把成果验收相关内容补充进去。若有机会完善市局测绘成果审核归档制度，也应把测绘成果验收内容写进去，将房产测绘成果验收资料作为归档的要件之一。通过完善执业依据，建立房产测绘成果验收长效机制。2、 前期做好宣传工作2005年调度科对房产测绘成果验收进行调研时就遇到一些情况：委托方对测绘不了解，不知如何验收；委托方怕承担责任，婉拒验收；委托方验收流于形式，没有认真组织验收。为了避免此类情况的产生，开展此项工作之前有关部门应做好宣传和解释工作，使得委托单位知晓验收工作是法律赋予的即是权利也是义务，真正了解验收工作相关程序并能组织验收工作。3、 委托书中建议增加测绘成果验收条款有些测绘单位将开展验收工作写进了委托书中，明确了双方的权利和义务并规定了相关工作时限，这种做法明确的告知验收工作是测绘工作的组成部分，需要双方共同来完成，从而避免委托方在进行此项工作时流于形式。建议在我院委托书第七章节“甲方注意事项”中添加“乙方测绘工作完成后将成果提交甲方申请验收确认，甲方应在 个工作日内组织有关人员进行验收，并出具正式验收意见”4、 明确委托方验收的内容委托方毕竟不是专业测绘单位，没有条件而且也不可能对测绘成果进行全面的检查，所以明确告知委托方验收的内容尤为关键，是验收工作的关键之所在。厦门和成都两地的经验做法简单实用可以借鉴，可以考虑验收以下内容：1、测绘成果与委托内容是否一致2、房屋基本要素是否正确（坐落、建成年代、用途、单元数、层数）3、房屋基本单元划分和房屋的套数是否正确4、房屋共有公用部位的认定是否正确5、对房屋建筑面积计算方法有无异议。对于验收的内容不宜过多，而且要考虑委托方是否有能力开展此项工作，鉴于此，有必要前期对委托方进行摸底。5、 验收工作的组织和实施验收工作是委托方与测绘方共同参与完成的，要建立高效的工作流程，确保委托方能及时领取测绘成果，避免委托方把不能及时领取测绘成果归咎于测绘验收。在日常工作中经常会遇到委托方派人在单位等着取测绘成果的情况，这就要求我们要理顺并简化验收工作的流程。 调度科负责成果报告的发放而且验收工作涉及技术较少，由调度科进行组织较为合适。测绘成果经质检完毕后，客服人员填写制式的验收报告并通知委托方来领取。对于一些加急项目可在项目进行中进行验收工作。验收工作的关键是客服人员要与委托方做好前期的解释和后期的联系。附：济南市房产测绘成果验收报告测绘成果验收第 8 页 共 8 页