房建项目业主的敏感问题 空鼓、渗漏[全]

房建项目业主的敏感问题 空鼓、渗漏空鼓问题管理行为规定动作 材料检查：对水泥标号、添加剂、砂子、石灰进行检查 搅拌场地检查：非商品砂浆现场设置集中搅拌地点、配合比、专用台秤 砂浆存放检查：砂、水泥、砂浆、石灰等存放方式合理，在规定存放时间内使用 施工前检查：检查基层处理和灰饼冲筋情况 施工中检查：检查现场施工工艺操作是否正确 重点工序验收：根据抹灰完成情况，填报楼层碧桂园砂浆检查验收单 施工后检查：检查抹灰强度及空鼓开裂，抹灰成型后尺寸抹灰工程控制指引1、抹灰材料与材料检验 水泥：采用32.5级复合硅酸盐水泥，必须有合格证、出场检验报告及复试报告，若出场水泥超过三个月或已经受潮的水泥，不得使用，应及时办理退场手续。 砂：含泥量不得大于5%的中砂，平均粒径0.350.5mm，使用前采用5mm孔径筛网过筛，不得含有杂物。砌筑工程和抹灰工程砂浆中严禁使用岩砂晶。 砂浆配合比计算必须准确，搅拌机棚设置配合比标牌及电子称，计量设施准确，并保证砂浆充分搅拌均匀。监理单位必须不定期（每月最少三次）对总包单位砂浆配合比进行抽检，并留存抽检记录影像资料。 轻质抹灰石膏 以石膏为主要胶凝材料，加入适量的外加剂和无机轻集料，经工厂预混制成的成品抹灰石膏，用于室内干燥区域建筑内墙的抹灰找平。 耐碱玻纤网格布 基层不同材料交界处以及基层开槽修补处需挂耐碱玻纤网格布，挂网宽度200mm，网眼尺寸不大于4mm×4mm，规格130g/m2。 乳液型混凝土界面剂 涂刷于墙体材料基面，能增强界面附着能力的合成树脂乳液，抹灰石膏工程主要在混凝土基面上采用该界面剂。1.1水泥砂浆抹灰-挂网常见问题描述：1、钢丝网或玻纤网材质不符合要求，网格间距过大或钢丝直径过小；2、钢丝网或玻纤网搭接长度及宽度不足；3、钢丝网张挂不牢固，松弛；玻纤网未紧贴基面；4、基面不平整时未提前修整平整。质量控制点：1、 不同材料基体结合处，暗埋管线孔槽基体上，抹灰总厚大于或等于35mm的找平层应挂加强网。2、 钢丝网片的网孔尺寸不大于15mm×15mm,其钢丝直径不小于0.7mm，且宜采用热镀锌。3、 固定钉间距不大于400mm，网材与基体搭接宽度不小于100mm；4、 固定后钢网应平整、连续、牢固、不变形起拱。1.2 水泥砂浆抹灰-打点常见问题描述：1、灰饼过于稀疏；2、灰饼强度低，粘接不牢固。质量控制点：1、 先根据控制线在墙角上方各做一个标准灰饼，然后拉线在窗口、垛角处加做灰饼，然后吊线在墙下角做标准灰饼（推荐使用红外线打灰饼）；2、 灰饼距墙体顶部、根部、端部的距离一般不得大于200，门窗洞口周边要设置灰饼；3、 竖向灰饼一般不少于3个，横向灰饼间距不大于1.5米，必须保证抹灰时刮尺能同时刮到至少两个灰饼；1.3 水泥砂浆抹灰-人工拍浆1、甩浆拍子制作：材料：15mm*15mm*1mm钢丝网、直径32mm的PVC管（或其他高硬度轻质材料），拍面尺寸320mm*240mm（可适当调整），钢丝网折叠78层，固定于PVC杆端部。2、浆料配制： 1:1水泥砂浆中加801或901建筑胶水8%配制成浆料，或采用专用界面剂。采用人工甩浆于墙体基层。要求粘结牢固，砂浆颗粒均匀。 砂浆颗粒凝结后（三天后）方可进行墙面抹灰。3、施工过程：将制作好浆料均匀抹在拍子反面，用拍子将浆均匀拍在墙面上。1.4 水泥砂浆抹灰-分层抹灰常见问题描述：1、 未分层抹灰，单次抹灰厚度过大（单次抹灰厚度不大于10mm）；2、 抹灰厚度35mm时未增加抗裂网；3、 分层抹灰间隔时间不足；4、 面层灰强度大于底层灰。质量控制点：1、 用水泥砂浆和水泥混合砂浆抹灰时，应待前一抹灰层凝结后方可抹后一层；2、 底层的抹灰层强度不得低于面层的抹灰层强度；3、 面层砂浆抹灰厚度控制在5-8mm；4、 为避免和减少抹灰层砂浆空鼓、收缩裂缝、面层不宜过分压光，以表面不粗糙、无明显小凹坑、砂头不外露为准；5、 水泥砂浆拌好后，应在初凝前用完，凡结硬砂浆不得继续使用。1.5 水泥砂浆抹灰-抹灰养护常见问题描述：1、抹灰完成后未及时养护或养护时间不足，导致墙面大面积空鼓、开裂； 2、养护不到位导致抹灰面强度低，后期墙面起砂；质量控制点：1、墙面甩浆前、甩浆后、打底灰前、罩面灰前及抹灰施工前必须使用喷雾器进行喷水湿润；2、抹灰完成后每天喷水养护不少于5次，时间不少于7天或采用覆膜养护；3、总包单位成立养护小组，制定养护记录，贴置于养护房间门口，监理单位针对抹灰养护情况进行检查并签字，保证对墙面湿水养护进行可视化管理。4、阳角部位贴硬纸板护角条，提升成品保护质量。2、1薄抹灰-内墙穿墙螺杆眼封堵问题描述：内墙薄抹灰穿墙螺杆眼封堵不到位，极易产生空鼓及内墙薄抹灰发泡反油的情况（如图一）。施工要求： 薄抹灰内墙穿墙螺杆眼封堵要求为：发泡或膨胀砂浆填塞至墙体两侧预留5cm，预留5cm处采用微膨胀抗裂砂浆填塞（如图二）； 要求内墙抹灰前需完成内墙穿墙螺杆眼的封堵；2.2 薄抹灰-外墙穿墙螺杆眼封堵问题描述： 螺杆孔洞封堵后外墙内侧返油；未扩孔、封堵不密实、开裂；防水附加层涂刷厚度不足、透底、破损。质量控制点： 封堵前先对外墙内、外两侧对拉螺杆孔洞用机械扩孔，并将扩孔部分的PVC管除去，扩孔尺寸为：直径不小于50mm、深度不小于50mm；内外两侧均采用微膨胀防水砂浆压实；封堵孔口的外侧涂刷1.5mm厚防水涂膜，直径为100mm；2.3 薄抹灰-涂刷界面剂考虑到混凝土成型面光滑度高，为保证混凝土部位抹灰工程粘结强度，考虑到不同品牌抹灰石膏性能有异，根据基层墙体、抹灰石膏性能等情况在混凝土墙部位涂刷乳液型界面剂。2.4 薄抹灰-不同墙体界面加网格布基层不同材料交界处以及基层开槽修补处需挂耐碱玻纤网格布，挂网宽度200mm，铺贴平整，与两边墙体搭接宽度各100mm。网格布网眼尺寸不大于4mm×4mm，规格130g/m2，耐碱网格布抹5mm左右抹灰石膏后将网格布压入抹平。2.5 薄抹灰-灰饼、冲筋灰饼与冲筋是抹灰石膏关键工序，需严格控制灰饼与冲筋的质量，方能保证抹灰石膏的成型质量，冲筋采用光面方铝合金管，长度比楼高小3cm，一条筋一次成活。2.6 薄抹灰-抹灰施工抹灰石膏分为人工上墙、机械喷涂两种方式。1）人工抹灰抹灰厚度控制：抹灰层厚度不大于10mm时采用抹灰石膏一次成活；抹灰层厚度大于10mm时分两次成活，每层厚度不大于10mm，先抹灰打底，用木抹子搓压毛糙，以保证灰层之间的粘结，初凝后再面层抹灰罩面。批抹、刮平、压实：抹灰时，从上到下用灰板和抹子将料浆批抹在墙上，用尺板或刮杠紧贴标筋刮平压实，做到墙面平直。底层抹灰与基层之间、面层抹灰与底层抹灰之间均要求粘接牢固，无空鼓、脱皮。2）机械喷浆：施工时抹灰砂浆应换用相应的机喷型材料；2.7 薄抹灰-阴阳角与门窗特殊节点处理阳角处理：单独阳角应采用靠尺，门窗阳角位置需采用夹具固定；阴角处理：阴角位置必须二次成型，两侧端部标筋范围内抹灰不能同时施工，待一侧抹灰开始硬化后再施工另一侧。3、抹灰工程质量验收标准抹灰完成后应在两天内完成数据检测及数据上墙，宜在20天后由总包单位和监理单位对空鼓及裂缝进行检查，并对不合格部位定期统一进行整改。4、抹灰工程空鼓维修办法1、沿超出空鼓、裂缝边缘50mm左右位置采用机械切割抹灰层，人工凿除空鼓裂缝部位砂浆块，清除残留渣粉并对切割面凿毛并清理干净。2、修补砂浆与大面积抹灰砂浆配比相当；抹底灰前，先将墙体基层浇水湿润，然后刷一层掺有环保胶水的素水泥浆再抹底子灰，底子灰以1:3水泥砂浆为宜，每遍抹灰厚度7mm左右，不宜过厚，抹完后将表面搓毛。3、第二天再抹面层，配比以1:2.5水泥砂浆为宜，表面原浆压实，严禁用洒干水泥收面或涂刷水泥浆。4、抹灰完专人养护一周。5、卫生间防水工艺做法1. 混凝土楼板浇筑必须随打随抹平，基层表面需修补平整、在四周墙根阴角处抹半径不小于20mm 小圆角，管线安装及地漏、烟风道、管根等部位封堵完成，做24小时结构闭水试验，发现渗漏需进行修补并验收合格；2. 闭水试验合格后，在管周、管井、地漏、阴角等部位施工防水附加层。防水附加层材料及做法与地面防水层相同，防水附加层向墙高和水平方向各延伸250mm；3. 防水层完工后将门口与地漏封堵，进行24小时闭水试验，做好闭水试验观察记录，如发现渗漏及时整改，直至再次闭水验收合格。6、屋面保护层防空鼓控要点1. 采用符合要求的原材料，水泥宜采用早期强度较高的硅酸盐水泥，强度等级不应小于32.5级，安定性要好。过期结块或受潮结块的水泥不得使用。沙子宜采用粗、中砂，含泥量不应大于3%。细石或碎石粒径不应大于15mm，也不应大于保护层厚度的2/3，含泥量不应大于2%。2. 保证保护层厚度和配合比的准确性，振捣要密实，表面要平整，分隔缝设置合理。3. 水泥砂浆（混凝土）搅拌合时应严格控制用水量，水泥砂浆的稠度不应大于35mm，混凝土塌落度不应大于30mm。表面压光时，不宜撒干水泥。水泥砂浆（混凝土）终凝后，应及时用湿沙或湿草袋覆盖养护，防止产生早期收缩裂缝。7、屋面防水工艺做法1、问题描述： 基层起砂、空鼓、开裂、露筋、狗洞等缺陷，防水施工前基层质量缺陷未处理合格；阴角部位未做倒角处理；止水螺杆处理不合格。2、质量控制点： 防水施工前结构缺陷处理，包括基层起砂、空鼓、开裂、露筋、狗洞等缺陷；阴阳角部位做R角半径50mm；防水施工前止水螺杆洞、螺杆头切割处理到位； 卷材防水施工前基层清洁、干燥。8、地热地面工艺做法1. 合理穿插好各工序，保证在施打地面混凝土找平层时，门、窗及玻璃的有效关闭，减少空气流动，降低地面开裂风险。2. 施工步骤：基底处理铺设挤塑板、镀铝膜铺设散热管，上部配钢丝网片浇筑细石混凝土使用红外扫平仪找平面层混凝土粗平后安装分隔条（墙体四周分隔条可在浇筑混凝土前安装，分隔条采用玻璃条，保证顺直度）面层混凝土初凝后至终凝前完成三次抹压面层抹压完24小时后铺设棉被进行浇水养护，每天不少于2次，养护时间不少于7天。渗漏问题主体工程管理行为规定动作 材料检查：对混凝土标号、添加剂、塌落度、离析程度进行检查； 振捣及养护检查：混凝土施工过程需专人旁站（监理单位）并有旁站记录，浇筑完成后根据天气情况压面覆膜养护； 荷载及拆模：混凝土浇筑完成后，上施工荷载时间及不同支撑体系不同构件拆模时间检查； 拆模后检查：检查混凝土强度及开裂情况 ； 外墙孔洞封堵：外墙孔洞封堵须在外架落架前完成 蓄水试验：严格执行卫生间、阳露台、屋面蓄水试验（按户）；抹灰工程管理行为规定动作 材料检查：对防水材料进行检查； 施工前检查：主体结构、外窗填塞是否存在渗漏未整改完成情况，屋面反坎、外墙反坎是否一次成型； 施工过程中检查：检查防水施工工艺是否正确； 闭水试验检查：防水施工后检查卫生间、阳露台（若有）、屋面的闭水情况； 重点工序验收：门窗边填塞验收、碧桂园外墙抹灰及保温检查验收单。外窗工程管理行为规定动作 材料检查：对门窗材料进行检查； 施工前检查：对外窗预制块固定及企口留设进行检查； 重点工序验收：门窗边填塞验收。主体、抹灰、厨卫间、屋面工程渗漏易出现问题屋面、阳露台工程控制指引1、屋面、阳露