谭耀明-案例

案例标题：陈海贞、宋金枝因与谭耀明、黎宁、谭毅明、危晓玲房屋买卖合同纠纷一案 案由：民事案件 >> 合同、无因管理、不当得利纠纷 >> 合同纠纷 >> 房屋买卖合同纠纷 审理机构：广东省广州市中级人民法院 文书字号：（2010）穗中法民五终字第 3802 号 文书类型：民事判决书审结日期：2011-06-03 审理程序：二审审理人员：李静;汪秀兰;黄嵩 广东省广州市中级人民法院民事判决书（2010）穗中法民五终字第 3802 号上诉人（原审原告）：陈海贞，女，汉族，1972 年 10 月 5 日出生，住广东省广州市海珠区隔山新街 8 号404 房。委托代理人：陈广鹏，广东法制盛邦律师事务所律师。委托代理人：梁志森，广东法制盛邦律师事务所实习律师。上诉人（原审第三人）：宋金枝，女，汉族，1973 年 3 月 30 日出生，住广东省广州市花都区新华街新街大道 63 号之二嘉信华庭 4 栋 801 房。委托代理人：王亦文，广东古风律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谭耀明，男，汉族，1971 年 2 月 9 日出生，住广东省广州市南沙区万顷沙镇育才路 27 号。被上诉人（原审被告）：黎宁，女，汉族，1973 年 12 月 9 日出生，住广东省广州市番禺区万丰路园丰大街十二巷 1 号 601 房。被上诉人（原审被告）：谭毅明，男，汉族，1974 年 7 月 14 日出生，住广东省广州市番禺区万丰路园丰大街十二巷 1 号 601 房。被上诉人（原审被告）：危晓玲，女，汉族，1972 年 2 月日出生，住广东省广州市番禺区东欢路 163 号桥景居一梯 803 房。委托代理人：黄志强，广东合誉律师事务所律师。委托代理人：杨秋玲，广东合誉律师事务所实习律师。上诉人陈海贞、宋金枝因与被上诉人谭耀明、黎宁、谭毅明、危晓玲房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院(2009)花法民三初字第 1175 号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：谭耀明与谭毅明为亲兄弟关系，谭耀明与黎宁为夫妻关系，谭耀明与危晓玲原为夫妻关系，2009 年 10 月 13 日经广州市南沙区人民法院调解离婚。2009 年 6 月 4 日，陈海贞（买方）与谭耀明、黎宁、谭毅明（卖方）及广州市事成房地产代理有限公司（经纪方）签订了一份房地产买卖合同，约定：买方向卖方买受位于广州市花都区新华镇建设北路 87 号604、503、507、601、501、502、509、511、505、506、510、508 共十二套房屋。建筑面积为 1504.644 平方米（以权属证面积为准）。成交价为 3159800 元。物业移交时间：卖方收齐楼款当天。卖方收取定金后不能按本合同约定将该物业售予买方，应向买方双倍退还定金。卖方逾期交付该物业的，从逾期之日起，应按日向买方支付本合同约定成交价的千分之一作违约金。逾期七日，买方除有权按本条约定向卖方收取违约金外并有权不再购买该物业，届时卖方须退还向买方收取的全部款项并赔偿买方相应损失。备注：1、买卖双方于 2009 年 6月 4 日签订买卖合同，签定合同即日起至 2009 年 7 月 10 日内卖方定要收到全部的售房款，否则视买方违约（非买方原因除外）。2、付款方式如下：（1）买卖双方签定合同起，卖方在两个工作天内要到按揭银行申请提前还款并到公证处办理该物业中的陆套物业全权委托于买方代为出售并有权收取售房款，同时买方支付定金陆万元于 2009 年 6 月 5 日前支付。（3）卖方所欠的银行贷款由买方垫付，待赎回房地产权证均由买方全权保管，双方并于当天内到花都房管局进行递件、登记手续，当天卖方收取首期楼款 300000 元。（4）买卖双方商议具体计算时间以买方给予银行还贷之日起计算壹个月内卖方收齐楼款。（5）尾期余额人民币 299000 元正于完税当天全部支付给卖方。附件“二、所售物业已办理抵押登记情况适用：（二）涂销抵押后余款：1、人民币60000 元须在 09 年 6 月 4 日支付为定金。2、卖方收到上述款项应在一天内向抵押银行办理提前还贷款手续，并在经纪方或银行通知还贷之日起一天内一次性还清贷款。卖方并承担还贷之一切手续费用。3、首期楼款（不含定金）人民币 300000 元应于递件成功当天由买方直接支付予卖方。4、买卖双方必须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后两天内备齐交易所须资料向房屋登记机关申请过户手续。5、买卖双方于签订本合同后一天内书面委托经纪方到银行按揭部门办理该物业转名之一切手续并提交交易所需之全部资料及支付各自承担之公正、交易费用。6、如由于买方或卖方原因该物业在涂销抵押后无法交易过户或本次交易无法继续进行的，责任方应向守约方支付等额于总楼价 20%的违约金及向经纪方赔偿等额于双方咨询及买卖代理费总和的损失。合同签订后，2009 年 6 月 9 日，陈海贞向谭耀明支付了定金 6 万元。2009 年 6 月 25 日，陈海贞通过兴业银行股份有限公司广州分行营业部向谭毅明转帐 250 万元。同日，谭耀明向陈海贞出具收据，内容为：“今收到陈海贞购房款人民币 250 万元，款项已划入兴业银行帐号 966666393442839110，谭毅明帐户，用于归还在兴业银行贷款，该批房产权属证明由陈海贞收取送房管局办理过户手续，在此过程中本人保证该批房产没有其他债务纠纷，能按时办理过户”。2009 年 10 月 9 日，谭耀明出具了一份委托书，委托人为谭耀明，受委托人为危晓玲。内容为：委托人谭耀明与受委托人是夫妻共同财产。以下三项房产：（1）座落在广州市花都区新华镇建设北路 87 号 507 房、509 房、510 房是谭耀明与危晓玲的夫妻共同财产。现谭耀明与危晓玲拟出售上述房屋，谭耀明现委托危晓玲为合法代理人，代表委托人办理和执行如下事项：一、出售上述房屋，签署房屋买卖合同手续；二、前往国土房管部门办理上述房屋的交易过户登记的一切手续；三、买受人需要办理银行按揭手续，受托人有权协助买受人办理有关手续；四、代缴因办理上述房屋有关事项的税费及一切正当的费用；五、有权办理上述房屋的抵押登记手续；六、如交易不成功，有权办理退案手续。七、受托人无转委托权。受委托人危晓玲在办理上述事项过程中所签署的所有合法文件，委托人均予以承认。同日，谭耀明、危晓玲又出具了一份委托书，委托人为谭耀明、危晓玲，受委托人为潘国坚，该委托书除委托出售的房产为 505、506、511 房外，其余内容与上述委托人为谭耀明，受委托人为危晓玲的委托书的内容相同。2009 年 10 月 13 日，广州市南沙区人民法院作出（2009）南法民一初字第 222 号民事调解书，相关内容为：1、谭耀明与危晓玲自愿离婚；2、以谭耀明名义登记的位于广州市花都区新华镇建设北路 87 号505、506、507、509、510、511 房共六套房屋属夫妻共同财产，由双方自行协商处理。2009 年 10 月 21 日，危晓玲（卖方）与宋金枝（买方）及广州市盈华房地产代理有限公司（经纪方）签订了一份房屋买卖合同，约定：卖方将广州市花都区新华镇建设北路 87 号 509 房售予买方，建筑面积约109 平方米（以房产证面积为准），成交价为 270000 元整。以按揭方式付款：（1）签订本合同时买方支付10000 元作为定金。（2）首期楼款（不含定金）50000 元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清。银行同意贷款申请批准后五天内，买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续。（3）楼价余款 210000 元由买方申请银行按揭贷款方式支付。买方应在签订本合同后 15 天内办妥按揭贷款手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等。该笔款项于交易过户手续完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方指定的银行帐号。合同并对双方的其他权利义务进行了约定。2009 年 10 月 21 日，宋金枝向危晓玲交纳了 10000 元定金。2009 年 11 月 9 日，宋金枝与广东发展银行股份有限公司签订了一份个人购房贷款合同，以所购的涉案 509 房作抵押，向该行贷款 207000 元。2009 年11 月 14 日，宋金枝向危晓玲交纳了 53000 元首期楼款。2009 年 11 月 24 日，根据陈海贞的申请，本院依法查封了涉案 509 房，广东发展银行股份有限公司也未向宋金枝发放贷款。另查明，诉争各房屋目前登记的权属人均为谭耀明，由于他人与谭耀明的诉讼及本案诉讼，诉争房屋现均被法院查封，其查封情况为：505、506 房于 2009 年 6 月 26 日被广州市南沙区人民法院查封，案号为（2009）南法万民初字第 145-1 号；2010 年 1 月 27 日被广州市番禺区人民法院轮候查封，案号为（2010）番法民一初字第 586-1 号；2010 年 3 月 30 日被原审法院因本案轮候查封。507、509、510、511 房于 2009 年 11 月 24 日被原审法院因本案查封；2010 年 1 月 27 日被广州市番禺区人民法院轮候查封，案号为（2010）番法民一初字第586-1 号。另谭毅明、黎宁、谭耀明与陈海贞签订的房地产买卖合同所涉的 12 套房屋各房屋的建筑面积分别为：505 房 130.659 平方米，506 房 109.926 平方米，507 房 130.446 平方米，509 房 109.926 平方米，510房 130.659 平方米，511 房 130.659 平方米，501 房 130.446 平方米，502 房 130.446 平方米，503 房 109.926平方米，508 房 130.446 平方米，601 房 130.446 平方米，604 房 130.659 平方米。原审法院认为：陈海贞与谭耀明、黎宁、谭毅明及广州市事成房地产代理有限公司签订的房地产买卖合同和危晓玲（卖方）与宋金枝（买方）及广州市盈华房地产代理有限公司（经纪方）签订的房屋买卖合同均是合同签订各方当事人的真实意思表示，合同内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格履行。但中华人民共和国合同法第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；”。本案中诉争的 505、506、507、509、510、511 房屋现均被相关法院查封，依据中华人民共和国房地产管理法第三十八条第（二）项的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，房地产不得转让。因此，在查封期间，讼争房屋不能办理权属变更、转移登记手续，即陈海贞和宋金枝现要求谭耀明、黎宁、谭毅明、危晓玲办理上述房屋的过户手续属于在法律上和事实上均不能履行的行为，故对陈海贞和宋金枝的要求谭耀明、黎宁、谭毅明、危晓玲办理上述房屋过户手续的诉讼请求，不予支持。关于陈海贞主张的逾期办理过户手续的违约金的问题。首先，房地产买卖合同约定“买卖双方必须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后两天内备齐交易所须资料向房屋登记机关申请过户手续”，合同并未约定完成交易过户的具体时间及逾期办理过户手续的违约责任；其次，陈海贞是基于要求谭耀明、黎宁、谭毅明、危晓玲继续履行合同，协助陈海贞办理涉案房屋的交易过户手续的前提下要求谭耀明、黎宁、谭毅明、危晓玲支付逾期办理过户手续的违约金，而涉案房屋在其查封状态未依法解除的情况下无法办理过户手续。因此，陈海贞要求谭耀明、黎宁、谭毅明、危晓玲支付逾期办理过户手续的违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。谭耀明经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上所述，依照中华人民共和国合同法第一百一十条，中华人民共和国房地产管理法第三十八条第（二）项、中华人民共和国民事诉讼法