房地产市场分析框架

房地产市场分析框架房地产市场分析与预测，是房地产开发项目策划工作的重要组成部分。 房地产市场分析 是通过信息将房地产市场的参与者（开发商、投资者或购买者、政府主管机构等）与房地产市场联系起来的一种活动。即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者 掌握市场动态 ， 把握市场机会 或 调整其市场行为 。通过房地产市场的分析与预测，开发商可以达到如下以下几个目的： 了解房地产市场的宏观社会经济因素，进而把握投资机会与方向； 了解房地产市场各类物业的供求关系和价格水平，就拟开发项目进行市场定位（服务对象、规模、档次、租金或售价水平等）； 了解房地产使用者对建筑物功能和设计型式的要求，用以指导项目的规划与设计。房地产市场分析与预测，要紧紧围绕特定的开发地点与类型来进行。一、房地产市场的供求与运行市场作为商品交换关系的总和，集中体现在供求关系上。1.1.房地产市场供给房地产市场供给是房地产总供给的一个组成部分。房地产总供给是指一定地区在一定时间内现有的可供使用的房地产。总供给中一般来说相当一部分正在被使用，不能或者说没有必要进入市场，只有进入市场的那部分房地产形成市场供给。房地产市场供给指一定地区在一定时间内一定价格水平下进入市场流通的房地产总和。房地产市场供给首先受制于土地供给。（一） 地产供给（影响市场的土地供给有以下几个主要因素）土地供给包括自然界中存在地土地供给和已经被注入了人类劳动被开发了的土地供给（即经济供给）1、 土地的自然供给2、 土地的经济供给可转换成城市土地的数量3、 市场发展规划（城市向外扩张和老区改造等长远计划）4、 利用土地的知识与技能（二） 房产供给：是指一定地区一定时间内在一定价格水平下进入市场流通的房产总和。房产供给是一个城市房屋供给的组成部分。一个城市的房屋供给除进入流通的房产外还有待售房及行政分配的房屋等地总和。房产供给取决于以下几个因素：1、 房产价格2、 生产成本和建筑材料，建筑设备的价格3、 政府的宏观经济政策4、 社会经济形势状况5、 对未来的预期1.2.、房地产市场需求（一） 地产市场需求（对市场需求有逐渐扩大的趋势），具体表现在：1、 城市化进程加快2、 经济社会发展状况3、 宏观经济政策（二） 房产需求（受到以下多种因素的影响）1、 社会经济状况2、 金融业的发展3、 人们观念的改变4、 住宅政策和住房制度5、 对未来的预期1.3.、房地产市场运行的一般规律二、房地产市场分析的步骤无论是开发投资还是置业投资，或者是政府管理部门对房地产业实施宏观管理，其决策的关键在于把握房地产市场供求关系的变化规律，而寻找市场变化规律的过程实际上就是市场分析与预测的过程。一般要经过以下几个步骤： 确定分析的目的， 即确定该分析是为了选择投资与决策方案服务、为解决某一具体问题或发现市场机会服务、为场地选择或产品定位服务、还是为编制一般的市场分析报告； 确定分析的目标， 主要决定该项分析的范围及所需解决的主要问题； 选择分析的方法， 主要确定该项分析所需要的数据类型与收集方法、数据处理过程中定性与定量方法的选择； 估算分析过程所需的 时间和费用 ，以及分析结果的预期价值； 进行数据收集、数据处理和数据分析； 提出市场分析的结论与建议 。三、房地产市场分析的内容1）房地产市场宏观因素分析首先要考虑国家和地方的经济状况，以确定区域整体经济形势是处于上升阶段还是处在衰退阶段。要收集与分析的数据包括 ：国家与地方的国民生产总值及其增长速度、人均国民生产总值、人口规模与结构、居民收入、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和联系性程度、产业结构、三资企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率与国家金融政策（信贷规模和利率水平）等。其次，分析所选择的地区发展与建设情况，如某城市的铁路、公路、机场、港口等内外交通设施情况，水、电、燃气、热力、通讯等市政基础设施完善程度及供给能力，劳动力、原材料市场状况，人口政策、地方政府产业发展政策等。再次，分析项目所在地域的情况，包括：经济结构、人口及就业状况、家庭结构、子女就学条件、地域内的重点开发区域、地方政府和其他有关机构对拟开发项目的态度等。2）房地产市场状况分析 各类物业的供求关系、空置率、市场成交量、市场吸纳能力和速度。 土地批租数量与用途分布，与批租和待批租土地的面积、用途和可建筑面积、单宗土地出让转让信息； 房地产销售价格和租金水平，地价、拆迁安置补偿成本、建造成本和其他成本费用、房地产开发经营过程中的税费。 与建成投入使用的主要商业/公寓物业，包括：项目名称、用途、位置、投入使用日期、建筑面积、入住率和月租金/售价和大型商场的营业面积和营业额等。 竞争性物业发展情况，包括：政府规划中的房地产开发项目用地的用途、所处区县、位置、占地面积、容积率、建筑面积和预计开工期；规划建设中的主要房地产开发项目的用途、投资者、所在区县名称、位置、占地面积容积率、建筑面积和项目当前状态等；正在开发建设中的. 各类房地产投资收益率和房地产开发利润率； 项目附近地区土地利用现状，总体规划和专业规划。 市场购买者对房地产商品功能的要求，购买者的职业、年龄、受教育程度、现居住的或工作地点的区位分布，投资购买和使用购买的比例。3）针对特定开发项目的相关因素分析四、房地产市场分析中的信息类型影响房地产投资的信息获房地产投资过程中与市场分析相关的信息主要分为三大类别： 与整个宏观市场相关的经济、人文信息， 这些信息对于房地产投资者的影响虽然是间接的，但对投资者选择投资方向、确定投资的宏观区位有着重大影响； 房地产市场运作过程中产生的直接信息， 这些信息对于投资者确定房地产投资的类型、选择具体的区位和进入市场的时机，对于政府把握房地产市场状态、实施房地产市场的宏观管理起着重要作用； 与投资项目直接相关的信息， 影响房地产投资者的具体投资决策。从市场分析的角度出发，通常将房地产市场信息分为需求信息、供应信息（包括存量与增量）、房地产市场交易信息和其他信息 房地产需求方面的信息宏观经济信息（GDP 及其增长率、通货膨胀率等）、房地产使用者信息（人口、失业率、家庭规模、家庭收入、公司数量与规模、对房屋使用功能需求的潮流与趋势等）、使用中的房地产数量和空置量信息。 房地产供应方面的信息现有房地产数量（存量）、使用中建筑物的物理状况、房地产开发成本及成本指数、新开发房地产面积（计划/新开工/ 在施工/竣工）、拆除或改变用途数量。可供开发的土地资源及规划要求等方面的信息，以及各种类型用地出让或转让的数量、楼面地价和单位地面价等信息。 房地产市场交易方面的信息租金及租金指数、销售价格及价格指数（包括土地价格和物业价格）、房地产投资收益率和资本化率、分类物业的市场成交量、市场吸纳周期与吸纳率等。 其他信息： 政策信息、金融信息（信贷信息、信贷规模、利率水平等）、税收等五、房地产市场分析的基本方法（一） 市场数据的收集：来源 企业内部与企业外部企业内部数据 指企业从事房地产经营过程中所产生的信息，主要包括：会计报表与财务报告、销售业绩报告、顾客反馈意见等外部数据 主要包括加工信息和通过市场调查所获得的原始信息。加工信息的来源： 政府统计和房地产主管部门发布的统计资料、学会或商会提供的报告、报刊杂志、企业或非营利性机构的年度报告、计算机网络信息以及咨询机构的研究报告等原始数据来源： 专家访谈、座谈会、问卷调查、电话访问、现场查勘等方式收集。（二） 对原始数据的加工分析列表分析、运用数量统计方法进行分析、利用图形进行分析（三） 加工信息在市场分析中的应用六、房地产市场预测定型预测、定预预测附 1：为进行市场分析应获取的资料 国家的有关政策，如财政、货币政策、住房政策和产业政策等。 国家的有关法规法令，如中华人民共和国城市房地产管理法城市房地产交易价格管理暂行办法等； 国民生产总值、国民收入和城乡人均收入水平等。 人口及其增长情况，人口年龄和职业构成。 储蓄存款总额及其增长速度。 家庭收入及其增长情况。 消费水平及其消费结构、恩格尔系数。 家庭人口及其构成。 家庭现有住房情况，对现有住房地意见。 居民对房屋设计、层次、加工及所处地段的要求。 居民购房动机及实现购买欲望的条件。 居民购房的数量。 现有房地产数量和待售房地产数量，现有房地产的物理状况及其使用状况。 新开发房地产面积包括年内计划开发和正在建设的房地产。 可供开发的土地资源及其规划要求。 房地产出租价格及其租金指数。 房地产销售价格及其价格指数。 各种不同价格策略对房地产销量的影响。 各种不同营销策略对房地产销量的影响。7.2.环境因素1、 噪声环境2、 大气环境3、 水文环境4、 视觉环境5、 卫生环境7.3.人口因素1、 人口数量2、 人口素质3、 家庭人口规模7.4.经济因素1、 经济发展水平2、 物价水平3、 居民收入水平7.1.自身因素1、 位置2、 地力（土地肥沃程度）3、 地质条件4、 地形、地势5、 土地面积的形状6、 日照、风向、降水量和自然灾害等7、 建筑物的外观及其他七、影响房地产价格的因素7.6.行政因素1、 房地产制度2、 房地产价格政策3、 行政隶属变更4、 特殊政策5、 城市发展战略、城市规划和土地利用规划6、 税收政策7、 交通管制7.5.社会因素1、 政治安定情况2、 社会治安情况3、 房地产投机4、 城市化进程7.7.心理因素7.8.国际因素1、 世界经济状况2、 军事冲突状况3、 政治对立状况4、 国际竞争状况附 2：房地产开发投资的主要决策变量房地产开发企业在投资决策过程中，面临的最重要的问题可能就是所开发物业的市场接受程度有多大。通常所谓的土地开发潜力分析、投资可行性研究、营销策划、销售规划、广告推广计划、规划方案设计等都是以市场研究为基础的。市场研究强调了解决问题所需要的信息，设计收集信息的方法，管理和实施信息收集过程，分析结果以及沟通这些风险和意义。涉及到信息的筛选、鉴别、提取、处理、分析和沟通的全过程一级因素 二级因素 三级因素消费分析房地产业总体趋势 宏观经济环境（国家层面） 投资分析净出口政府相关经济政策（国家及目标市场政府层面）财政货币税收等政策因素政府房地产业政策 各细分市场（土地、住宅、办公楼、商业用房）需求特征与规模宏观经济信息（GDP 及其增长率、通货膨胀率等）、房地产使用者信息（人口、失业率、家庭规模、家庭收入、公司数量与规模、对房屋使用功能需求的潮流与趋势等）、使用中的房地产数量和空置量信息细分市场供求状况各细分市场供给特征与规模现有房地产数量（存量）、使用中建筑物的物理状况、房地产开发成本及成本指数、新开发房地产面积（计划/新开工/在施工/竣工）、拆除或改变用途数量。可供开发的土地资源及规划要求等方面的信息，以及各种类型用地出让或转让的数量、楼面地价和单位地面价等信息自身因素位置；地力（土地肥沃程度）；地质条件；地形、地势；土地面积的形状；日照、风向、降水量和自然灾害等；建筑物的外观及其他环境因素噪声环境、大气环境、水文环境、视觉环境、卫生环境人口因素 人口数量、人口素质、家庭人口规模等社会因素政治安定、社会治安、房地产投机、城市化进程经济因素 经济发