万科A：积极转型，稳中求变
47289893 00002 买入 3020600 方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 季报点评 【公司·证券研究报告】 司主要财务信息 2012A 2013A 2014E 2015E 2016E 营业收入 （百万元） 103,116 135,419 163,495 194,409 232,066 同比增长 营业利润 （百万元） 21,013 24,261 30,456 37,830 44,810 同比增长 归属母公司净利润 （百万元） 12,551 15,119 18,749 23,284 27,577 同比增长 每股收益 （元） 利率 净利率 净资产收益率 市盈率 （倍） 净率（倍） 料来源：公司数据，东方证券研究所预测 ， 每股收益使用最新股本全面摊薄计算 ， 积极转型，稳中求变 2014 年 3 季报点评 事件 公司公告 3 季度报告，营业收入、母公司净利润分别为 元、 比增长 +折合 。 核心观点 盈利能力未现明显好转，销售去化依然积极。 公司第 3 季度单季度营业收入增长 母公司净利润上升 净利润增长较营收更快主要因公司投资收益占比提升所致。公司第 3 季度毛利率为 较第 2 季度 有提升，公司大部分的结算将在 4 季度完成，我们预计毛利率将有所回升。公司销售依然积极，截至 9 月底合同销售额达到 1491 亿元，增速 财务状况良好，继续向轻资产模式转型。 公司各项财务指标向好，真实资产负债率、净资产负债率继续下降，货币头寸继续增长。同时公司拟通过债务工具融资 150 亿元，有望降低整体融资成本。元，占税前利润比重 其中第 3 季度完成 元，公司向轻资产模式转型进一步加速。 财务预测与投资建议 维持买入评级和 的目标价。 我们预计公司 2014每股收益分别为 ，年复合增速 20%。维持对公司全年合同销售额 2100 亿元的预测。 給 予公司目标价 。公司当前 前折价 37%。 维持公司买入评级 。 风险提示 销售不达预期。 投资评级 买入 增持 中性 减持 (维持 ) 股价（ 2014 年 10 月 24 日） 目标价格 52 周最高价 /最低价 总股本 /流通 A 股（万股） 1,101,503/967,191 A 股市值（百万元） 100,127 国家 /地区 中国 行业 房地产 报告发布日期 2014 年 10 月 26 日 股价表现 1 周 1 月 3 月 12 月 绝对表现（ %） 对表现（ %） 深 300（ %）% 料来源： 方证券研究所 证券分析师 竺劲 021084 业证书编号： 关报告 轻资产模式效能卓著，拿地资金无比充裕 2014备互联网思维的地产龙头，销售好于同业 2014 3 0 %- 1 5 %0%15%30%13/1013/1113/1214/0114/0214/0314/0414/0514/0614/0714/0814/09万科A 沪深300万科 A 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 科 积极转型，稳中求变 2 图 1： 母公司净利润 增长快于营收增长 数据来源： 公司公告， 东方证券研究所 图 2： 毛利率 略有提升 数据来源： 公司公告， 东方证券研究所 图 3： 销售积极，销售金额增速达 数据来源： 公司公告， 东方证券研究所 012012012012013013013013014014014母公司净利润增长率 012012012012013013013013014014014扣税后毛利率 净利润率 母公司净利润率 0501001502002503001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2012年 2013年 2014年 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 科 积极转型，稳中求变 3 图 4： 财务状况持续改善 数据来源： 公司公告， 东方证券研究所 图 5： （累计）投资收益占比维持高位，轻资产模式持续推进 数据来源： 公司公告， 东方证券研究所 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%2012012012012013013013013014014014真实资产负债率 净资产负债率 012012012012013013013013014014014 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 科 积极转型，稳中求变 4 产负债表 利润表 单位 :百万元 2012A 2013A 2014E 2015E 2016E 单位 :百万元 2012A 2013A 2014E 2015E 2016E 货币资金 52,292 44,365 65,398 77,763 92,826 营业收入 103,116 135,419 163,495 194,409 232,066 应收账款 1,887 3,079 3,270 3,888 4,641 营业成本 65,422 92,798 109,439 125,411 151,064 预付账款 33,374 28,654 32,699 38,882 46,413 营业税金及附加 10,916 11,545 14,715 20,413 23,207 存货 255,164 331,133 403,085 484,086 569,077 营业费用 3,056 3,865 4,747 5,733 6,922 其他 20,058 34,815 40,874 48,602 58,016 管理费用 2,780 3,003 4,128 4,985 6,019 流动资产合计 362,774 442,047 545,326 653,221 770,975 财务费用 765 892 1,022 1,061 1,104 长期股权投资 7,040 10,637 10,637 10,637 10,637 资产减值损失 84 60 43 84 103 固定资产 1,612 2,130 2,028 1,927 1,826 公允价值变动收益 (9) (1) 0 0 0 在建工程 1,051 914 4,481 8,206 12,104 投资净收益 929 1,005 1,055 1,108 1,164 无形资产 427 430 421 411 401 其他 0 0 0 0 0 其他 5,897 23,048 23,028 23,008 22,988 营业利润 21,013 24,261 30,456 37,830 44,810 非流动资产合计 16,028 37,159 40,595 44,189 47,956 营业外收入 145 119 120 120 120 资产总计 378,802 479,205 585,921 697,410 818,931 营业外支出 88 89 90 90 90 短期借款 9,932 5,103 24,804 41,901 40,295 利润总额 21,070 24,291 30,486 37,860 44,840 应付账款 44,861 63,958 87,551 100,329 120,851 所得税 5,408 5,993 7,622 9,465 11,210 其他 205,040 259,861 306,203 359,422 428,396 净利润 15,663 18,298 22,865 28,395 33,630 流动负债合计 259,834 328,922 418,558 501,652 589,542 少数股东损益 3,111 3,179 4,116 5,111 6,053 长期借款 36,036 36,683 36,683 36,683 36,683 归属于母公司净利润 12,551 15,119 18,749 23,284 27,577 应付债券 0 7,398 7,398 7,398 7,398 每股收益（元） 他 794 763 0 0 0
