中天城投：地产转型金融先锋，中报业绩高增长

47289893 00540 买入 3020600 方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 中报点评 【公司·证券研究报告】 司主要财务信息 2013A 2014A 2015E 2016E 2017E 营业收入 （百万元） 7,576 11,391 18,176 25,637 36,300 同比增长 营业利润 （百万元） 1,387 1,665 2,588 3,677 5,126 同比增长 归属母公司净利润 （百万元） 1,081 1,604 2,271 2,750 3,837 同比增长 每股收益 （元） 利率 净利率 净资产收益率 市盈率 （倍） 净率（倍） 料来源：公司数据，东方证券研究所预测 ， 每股收益使用最新股本全面摊薄计算 ， 地产转型金融先锋，中报业绩高增长 中报点评 核心观点 公司上半年业绩增长迅速，盈利能力 稳中有升 。 上半年公司营业收入同比增长 55%， 归属于母公司净利润 同比 增长 48%；归属于母公司扣非后净利润同比 增长 95%。 毛 利率为 较去年同期上升 盈利能力稳中有升。上半年来自政府的补贴仅为 1100 万元 ， 远低于去年同期的 4 亿元，盈利质量进一步提升 。 公司拟实行开放性的地产业务模式，地产基金 +代建 +品牌输出 。 公司拟通过设立地产基金、开展建设管理和代建业务、品牌输出来进行多元化合作，创立开放性地产业务，开拓地产增量业务，盘活存量地产资源。 通过房地产基金投资获取项目股权回报，通过代建业务获取管理费，通过品牌输出获取品牌使用费。新的业务模式将会使公司业务拓展更灵活 高效 。 公司大金融业务推进加速，在推进互联网金融同时积极尝试获取金融牌照 。公司目前已形成以贵阳金控为获取金融机构资质牌照的载体，以普惠金服为发展互联网金融、科技金融、移动金融业务主体的金融业务架构 。 通 过参与设立、并购等方式控股参股了一系列互联网金融 公司。目前公司正积极尝试获取金融牌照，已与友山基金签订合作协议，拟获取公募基金牌照。 财务预测与投资建议 维持“买入”评级， 下调 目标价 至 。 公司上半年业绩增速较快，地产业务盈利能力稳定，我们上调 2015 测 （原预测为 ）。 运用可比公司法，可比公司 2015 年 0X，给予公司 2015 年 20X 的估值，对应目标价 ，公司目前股价 ，维持“买入”评级。 风险提示 地产销售大幅下滑 。 转型进度不达预期 。 投资评级 买入 增持 中性 减持 (维持 ) 股价（ 2015 年 08 月 27 日） 目标价格 52 周最高价 /最低价 总股本 /流通 A 股（万股） 430,569/321,362 A 股市值（百万元） 31,604 国家 /地区 中国 行业 房地产 报告发布日期 2015 年 08 月 28 日 股价表现 1 周 1 月 3 月 12 月 绝对表现（ %） 对表现（ %） 深 300（ %）% 料来源： 方证券研究所 证券分析师 竺劲 021084 业证书编号： 关报告 投资者保护工作方案出台，负责任、讲政治、有魄力！ 2015员皆兵，打响市值保卫战 2015立普惠金服和体育金融公司，大金融 +大健康产业协同有望加速！ 2015%176%352%528%704%14/0814/0914/1014/1114/1215/0115/0215/0315/0415/0515/0615/07中天城投 沪深300中天城投 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 天城投中报点评 地产转型金融先锋，中报业绩高增长 2 业绩增长迅速，盈利能力稳定 公司上半年业绩增长迅速，营业收入和净利润均维持高增长 。 上半年公司营业收入为 元，比去年同期增长 55%；归属于母公司净利润为 ，同比去年增长 48%；归属于母公司扣非后净利润为 元，比去年同期增长 95%。 图 1： 公司 2015年 1营业收入 元，同比增长 55% 图 2： 公司 2015年 1元，同比增长 48% 数据来源： 公司公告， 东方证券研究所 数据来源： 公司公告， 东方证券研究所 公司上半年盈利能力稳定，毛利率净利率稳中有升 。上半年公司毛利率为 扣税后毛利率为 较去年有明显提升。上半年三项费用率为 是近年来最低水平。归属于母公司净利润率为 较去年下半年有明显提高，但与去年同期相比略有下滑，主要原因在于去年上半年公司有大笔的营业外收入增大了归属于母公司净利润，实际今年公司盈利质量明显提升。 图 3： 公司上半年毛利率为 图 4： 公司上半年归属于母公司净利润率为 数据来源： 公司公告， 东方证券研究所 数据来源： 公司公告， 东方证券研究所 97% 124% 90% 28% 55% 0%20%40%60%80%100%120%140%013014014015元） 同比增长 58% 388% 91% 11% 48% 0%100%200%300%400%500%051015202013013014014015元） 同比增长 0%10%20%30%40%50%毛利率 扣税后毛利率 三项费用率 0%5%10%15%20%25%归属于母公司净利润率 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 天城投中报点评 地产转型金融先锋，中报业绩高增长 3 两大一小战略落实推进，转型金融加速 公司上半年销售放缓，拿地停止，转型加速 。公司往年按销售额、营业收入和预收账款变动计算的的销售回款率在 62%83%之间，根据今年上半年公司的营业收入和预收账款变化，以 70%的销售回款速度计算，公司房地产合同销售额约为 60 亿元，低于去年上半年 78 亿元的销售额。另外公司自去年下半年开始就没有继续拿地，今年也暂未有新开工项目 。未来公司地产业务增量的拓展方式将发生转变， 顺应公司“两大一小”的战略，实行地产业务运营方式转型和公司业务转型。 地产业务运营模式转型 ，地产基金 +代建 +品牌输出，打造更灵活更高效的“小地产” 。公司拟通过设立地产基金、开展建设管理和代建业务、品牌输出来进行多元化合作， 创立开放性地产业务，开拓地产增量业务，盘活存量地产资源 。公司拟设立 中天城投集团房产开发建设管理有限公司 进行品牌输出和开展代建业务，对于品牌输出收取项目销售额 3%4%的品牌许可使用费，对于代建业务收取 6%8%的委托建设管理费。同时公司拟设立房地产基金投资 地产项目。新的地产运营模式将公司地产业务中核心资源与优势进行了拆分，开放性的模式将使得公司的地产业务拓展更灵活更高效。 图 5： 公司推出开放性的地产业务模式 数据来源： 公司公告， 东方证券研究所 “大金融”推进加速，公司在推进互联网金融同时积极尝试获取金融牌照。 公司上半年“大金融”战略推进迅速， 搭建 了以贵阳金控为 获取金融机构资质牌照 的载体，以普惠金服为发展 互联网金融、科技金融、移动金融业务 主体的 金融业务架构 。 目前在互联网金融、科技金融、移动金融领域，公司已进行了一系列布局，通过参与设立、并购等方式控股参股了一系列公司。 图 6： 公司在 互联网金融、科技金融、移动金融 领域布局迅速 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 天城投中报点评 地产转型金融先锋，中报业绩高增长 4 数据来源： 公司公告， 东方证券研究所 在获取金融机构牌照上，公司也在积极努力的做尝试。根据公司公告， 公司投资 2 亿美元， 设立了中天香港公司用于抓住海外并购机会。 公司还与友山基金签订合作意向书，拟通过控股友山基金，从私募基金领域进入公募基金。 向大健康产业转型 也将提升日程 。 公司 明确提出 大健康产业投资公司已在筹备中。对于大健康产业，公司更多的是依托原有的 依托已有成熟社区资源、规模化区域体育健身资源和区域领先教育资源 ，构建包括青少年足球、青少年体育健身、体育游戏竞猜、专业体育装备在内的“大健康 +体育”规模化产业体系 。 投资建议 维持“买入”评级，目标价 。公司上半年业绩增速较快，地产业务盈利能力稳定，我们上调 公司 2015 预测至 （原预测为 ） ， 主要因上半年公司“未来方舟”项目结转较快，我们据此上调该项目全年的结算比率。 运用可比公司法，可比公司 2015 年 20X， 由于公司在金融牌照获取、大健康产业推进上仍需