万科A：轻资产模式效能卓著，拿地资金无比充裕

47289893 00002 买入 3020600 方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 中报点评 【公司·证券研究报告】 司主要财务信息 2012A 2013A 2014E 2015E 2016E 营业收入 （百万元） 103,116 135,419 163,495 194,409 232,066 同比增长 营业利润 （百万元） 21,013 24,261 30,456 37,830 44,810 同比增长 归属母公司净利润 （百万元） 12,551 15,119 18,749 23,284 27,577 同比增长 每股收益 （元） 利率 净利率 净资产收益率 市盈率 （倍） 净率（倍） 料来源：公司数据，东方证券研究所预测 ， 每股收益使用最新股本全面摊薄计算 ， 轻资产模式效能卓著，拿地资金无比充裕 公司公布 2014 年中期业绩，营业收入、母公司净利润分别为 比增长 折合 。 核心观点 中报各项财务指标表明，公司轻资产模式效能卓著，净利润率提升有望持续。公司中期毛利率发生下滑，为 为 2008 年以来最低水平，但公司的净利润率达到 与去年全年的 近，且高于去年各个季度水平。这主要因为采取轻资产模式后，投资收益占营业收入的比重高达 远高于 08 年以来各期平均 1%左右的水平，显示公司轻资产模式对提升净利润率有帮助。同时伴随公司 2013 年销售楼盘进入结算期，结算均价将有所提升， 有望 带动公司净利润率进一步上行。 公司财务状况良好，逆周期拿地能力强 ，不排除公司会进一步并购其他地产公司。 公司当前净资产负债率为 处于业内较低水平；货币资金达到429 亿元，是短期负债的 192%，财务状况极为稳健。公司在上半年拿地偏少，仅为 264 万方，去年公司同期拿 地 925 万方。我们认为这一方面与公司小股操盘的运用相关，但更多的是公司拿地策略的变化，公司的土地储备绝对量发生下降，共计权益建面 4282 万方（含城中村改造），低于去年的 4495万方。我们判断公司可能在下半年加大拿地力度，也不排除公司利用相对较差的市场环境并购其他的地产公司。 财务预测与投资建议 维持买入评级和 的目标价。 我们预计公司 2014每股收益分别为 ，年复合增速 20%。维持对公司全年合同销售额 1100 亿元的预测。 维持给予公司 2014 年 目标价 ，维持公司买入评级 。 公司当前 ，目前折价 35%。 风险提示 销售不达预期。 流动性紧缩过度。 投资评级 买入 增持 中性 减持 (维持 ) 股价（ 2014 年 08 月 15 日） 目标价格 52 周最高价 /最低价 总股本 /流通 A 股（万股） 1,101,503/966,824 A 股市值（百万元） 103,541 国家 /地区 中国 行业 房地产 报告发布日期 2014 年 08 月 18 日 股价表现 1 周 1 月 3 月 12 月 绝对表现（ %） 对表现（ %） 深 300（ %）% 料来源： 方证券研究所 证券分析师 竺劲 021084 业证书编号： 关报告 具备互联网思维的地产龙头，销售好于同业 2014 4 2 %- 2 8 %- 1 4 %0%14%13/0813/0913/1013/1113/1214/0114/0214/0314/0414/0514/0614/07万科A 沪深300万科 A 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 科 轻资产模式效能卓著，拿地资金无比充裕 2 目 录 中报业绩增速较低，毛利率有所下滑 . 4 轻资产模式效能卓著 . 5 财务状况良好，逆周期拿地能力强 . 5 盈利预测与投资建议 . 6 盈利预测 . 6 投资建议 . 6 风险提示 . 7 附录：主要财务指标（累计数） . 8 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 科 轻资产模式效能卓著，拿地资金无比充裕 3 图表目录 图 1：业绩增速较低 . 4 图 2：毛利率和净利润率水平较低 . 4 图 3：投资收益占比明显提升 . 5 图 4：财务状况良好 . 5 图 5：公司从去年 4 季度以来开始收缩投资（单位：亿元） . 6 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 科 轻资产模式效能卓著，拿地资金无比充裕 4 中报业绩增速较低，毛利率有所下滑 公司公布 2014 年中期业绩，营业收入、母公司净利润分别为 元，同比增长 折合 。 中报业绩增速较低的原因是公司竣工项目较少导致结算较少。 今年公司竣工面积为 398 万方，低于去年的 432 万方。从二季度单季度情况看，母公司净利润的增长已 经从一季度 升至二季度的 但公司的盈利增速仍处于较低水平，上半年增长仅为 图 1： 业绩增速较低 资料来源： 公司公告， 东方证券研究所 公司毛利率和净利润率处于较低水平 ，我们预计后续毛利率会有所回升 。 上半年毛利率为 低于 2008 年以来水平。净利润率为 与去年全年的 近，且高于去年各个季度水平。伴随 2013 年销售房屋进入结算期，结算价格将有所提升，我们预计后续毛利率会有所回升。 图 2：毛利率和净利润率水平较低 资料来源： 公司公告， 东方证券研究所 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%2012012012012013013013013014014扣税后毛利率 净利润率 母公司净利润率 012012012012013013013013014014母公司净利润增长率 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 科 A中报