房地产行业：震荡市中，重点关注三类地产公司！

47289893 3020600 看好 73833597 动态跟踪 东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 【行业·证券研究报告】 核心观点 下半年房地产基本面将略弱于上半年，资本运作仍将是蓝筹公司估值提升关键。 我们判断下半年房地产行业基本面将略弱于上半年，主要理由是： 1）上半年量价齐升，一线城市价格出现过快上涨情况短期透支需求； 2）股市的财富负效应也将在后续一段时间体现，导致下半年购房需求有所减弱。由于蓝筹公司估值仍较低，如万科、保利等公司 2015 年估值仅为 9X，我们认为通过资本运作而不是基本面数字的改善，市值具备进一步上升空间。 板块中转型标的进入精选阶段，伪转型面临估值下滑压力。 市场波动后，新兴行业公司的比价优势开始凸现，如互联网传媒板块中的蓝色光标等龙头公司，估值仅为 30X。地产板块中转型的告别普涨时代，进入个股精选阶段，伪转型面临估值下滑压力，但真转型的公司将有独立行情。 真成长仍将来自行业升级的关键领域，包括房产交易、房地 产金融和房产后市场 三大领域 。 行业 内部的成长性来自于原有环节的专业化分工和升级，我们继续看好相关细分领域中的龙头公司，市场的变化将使他们的集中度进一步提升。 投资 建议与投资标的 看好三类地产公司 。第一类是积极转型的低估值蓝筹，推荐 万科 A(000002，买入 )；第二类是估值回调后的真成长和真转型，推荐 世联行 (002285，买入 )；第三类是国企改革概念股，建议关注 南国置业 (002305，未评级 )。 风险提示 销售大幅下滑。 股票市场大幅下滑。 震荡市中，重点关注三类地产公司！ 房地产行业 证券 公司 股价 E 投资 代码 名称 14 15E 16E 14 15E 16E 评级 000002 万科 A 入 002285 世联行 入 000540 中天城投 入 资料来源：公司数据，东方证券研究所预测， 每股收益使用最新股本全面摊薄计算 ， (上表中预测结论均取自最新发布上市公司研究报告，可能未完全反映该上市公司研究报告发布之后发生的股本变化等因素，敬请注意，如有需要可参阅对应上市公司研究报告 ) 行业评级 看好 中性 看淡 (维持 ) 国家 /地区 中国 /A 股 行业 房地产 报告发布日期 2015 年 07 月 12 日 行业表现 资料来源： 券分析师 竺劲 021084 业证书编号： 关报告 销售量价齐升，宽松政策将持续 2015库存仍是重点，政策宽松有望持续 2015筹与转型升级齐飞，关注三大风口！ 2014%65%129%194%258%14/0714/0814/0914/1014/1114/1215/0115/0215/0315/0415/0515/06房地产 沪深300 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告 最后一页的免责申明。 地产动态跟踪 震荡市中，重点关注三类地产公司！ 2 下半年房地产基本面将略弱于上半年 上半年以来全国楼市出现量价齐升局面，一线城市表现尤为显著。 表现为： 1）新房市场交易量稳步上升； 图 1： 新房交易量稳步上升（单位：套， 49 大城市左轴，一线城市右轴） 数据来源： 各地房管局， 东方证券研究所 2）百城价格指数 5 月以后开始进入环比上升阶段； 图 2： 房价 5月后出现上扬 数据来源： 中指院， 东方证券研究所 3）库销比继续下降，一线城市已经下降至 月，一般来说，库销比下降到 6 个月以下，房价会有上涨压力。 图 3： 库销比持续下降（单位：月， 29 大城市左轴，一线城市右轴） 02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,000010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,0002015年第 1周 2015年第 7周 2015年第 13周 2015年第 19周 2015年第 25周 49大城市 一线城市 010 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告 最后一页的免责申明。 地产动态跟踪 震荡市中，重点关注三类地产公司！ 3 数据来源： 各地房管局， 东方证券研究所 我们判断下半年房地产行业基本面将略弱于上半年， 主要理由是： 1）上半年量价齐升，一线城市价格出现过快上涨情况短期透支需求； 2）股市的财富负效应也将在后续一段时间体现，导致下半年购房需求有所减弱。 蓝筹公司估值仍具备优势 蓝筹公司估值优势仍较为明显。 1） A 股地产公司中， 2014 年合同 销售额在 200 亿元以上的蓝筹公司平均 值仅为 14X（简单算术平均），大型公司如万科、保利的 2015 年的 值仅为8于过去 3 年平均 13X 的估值。 2）近期整体市场下跌后，万科、保利等公司较年初上涨不到 8%。 3） 目前看 蓝筹公司 估值仍具备优势。 表 1：蓝筹公司仍具备优势 股票 股票 股价 E 合同销售额 P/S 代码 简称 （元） 14A 15E 16E 14A 15E 16E （亿元） 14A 科 A 2151 利地产 1367 地集团 490 商地产 510 夏幸福 430 盛发展 283 科股份 210 南建设 207 开股份 206 禾集团 230 光城 236 数据来源： 方证券研究所 说明：除我们覆盖公司外，其余公司的 为 致预期 周 2015年第 6周 2015年第 11周 2015年第 16周 2015年第 21周 2015年第 26周 29大城市 一线城市 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告 最后一页的免责申明。 地产动态跟踪 震荡市中，重点关注三类地产公司！ 4 由于下半年楼市基本面将较为平稳、略弱于上半年，蓝筹公司的市值提升主要来自于这些公司的资本运作和机构的配置需求。 影响股价的因素包括： 1）增持及回购； 2）转型及分拆。 表 2：已经进行增持的地产公司 公司名 代码 行为 增持时间 用资总额（亿元） 价格（元） 增持股数占已发行总股本比例 华侨城 股股东增持 2015/7/6 中天城投 股股东增持 2015/7/6 华丽家族 管增持 2015/7/6 高管增持 2015/7/3 高管（董事长）增持 2015/7/3 天宸股份 股股东一致行动人增持 2015/7/6 宋都股份 股股东一致行动人增持 2015/7/6 栖霞建设 股股东增持 2015/7/6 世联行 际控制人 /董事长增持 2015/7/6 冠城大通 股股东增持 2015/7/3 泛海控股 控股股东增持 2015/7/3 控股股东增持 2015/7/2 中茵股份 管增持 2015/7/2 数据来源： 方证券研究所 转型标的进入精选个股阶段 市场 下跌 后，新兴行业公司的比价优势开始凸现。 如互联网传媒板块中的蓝色光标等龙头公司，估值仅为 30X。 这一比较效应的出现，将导致