房地产行业：蓝筹与转型升级齐飞，关注三大风口！

47289893 3020600 看好 73833597 策略报告 东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 【行业·证券研究报告】 核心观点 全面看好板块表现，传统蓝筹龙头与转型公司都将迎来估值提升 。 2015 年反通缩政策将通过扩张性货币政策完成，降准降息将明显改善居民购买力，需求进一步转好。地产销售将出现恢复性增长，分化持续，龙头公司表现将更为优异。中小公司将通过加速转型获得成长性。板块整体，包括传统龙头和转型公司都将出现估值提升，尽管原因不同。 投资人倾向于对政策而非地产销量做出反应，货币政策工具转为直接的降息降准将进一步推动板块上行 。 自 2014 年以来，由于投资人普遍认为地产行业销售难有持续性，短期政策博弈成为主导地产板块行情的原因，这一现象在 2015 年不会有改变，货币政策工具转为直接降息降准使得板块催化剂更为清晰。 2015 年板块三大风口：房地产金融、产业地产、医疗养老地产 。 1） 行业金融化趋势更为明确。 包括高首付带来销售端金融工具的使用，利润率下滑带来开发端代建 式的进一步扩大。 2）开发商将从开发单一型物业转向复合型物业，其中（园区类）产业地产商和医疗养老服务商最具投资价值。产业地产商借助其房东 +股东优势，有望分享中国新经济成果；医疗养老服务商通过与原有地产业务的结合，完成轻资产化和社区资源的盘活，同时分享医疗体制改革红利及老龄化派生而来的养老需求红利。 投资 建议与投资标的 看好行业蓝筹公司的销售增长、集中度提升及高分红带来的投资机会。 看好万科 A(000002，买入 )，建议关注 保利地产 (600048，未评级 ),招商地产(000024，未评级 )。 看好三大风口的投资机会。 其中房地产金融主线看好 世联行 (002285，买入 )，中天城投 (000540，买入 )、建议关注 荣盛发展 (002146，未评级 )；产业地产主线建议关注 华夏幸福 (600340，未评级 )、张江高科 (600895，未评级 )、市北高新 (600604，未评级 )； 医疗养老地产主线 ： 建议关注 阳光城 (000671，未评级 )。 风险提示 货币政策放松不达预期。 销售不达预期。 转型进度低于预期。 蓝筹与转型升级齐飞，关注三大风口！ 房地产行业 2015 年投资策略 房地产行业 证券 公司 股价 E 投资 代码 名称 13 14E 15E 13 14E 15E 评级 000002 万科 A 入 002285 世联行 入 000540 中天城投 入 600077 宋都股份 持 资料来源：公司数据，东方证券研究所预测， 每股收益使用最新股本全面摊薄计算 ， (上表中预测结论均取自最新发布上市公司研究报告，可能未完全反映该上市公司研究报告发布之后发生的股本变化等因素，敬请注意，如有需要可参阅对应上市公司研究报告 ) 行业评级 看好 中性 看淡 (维持 ) 国家 /地区 中国 /A 股 行业 房地产 报告发布日期 2014 年 12 月 15 日 行业表现 资料来源： 券分析师 竺劲 021084 业证书编号： 19%0%19%38%57%13/1214/0114/0214/0314/0414/0514/0614/0714/0814/0914/1014/11房地产 沪深300 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 地产策略报告 蓝筹与转型升级齐飞，关注三大风口！ 2 目 录 升板块估值 . 3 1998. 3 政策放松是治理通货紧缩的不二法门 . 5 松政策将利好板块 . 6 公司加快周转和小公司转型仍是主流 . 7 . 8 房人和开发商升级的必由之路 . 8 活存量，分享新经济红利 . 10 接老龄化，分享医改红利 . 12 值提升和向风口转型升级的公司 . 13 风险提示 . 14 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 地产策略报告 蓝筹与转型升级齐飞，关注三大风口！ 3 升板块估值 我们全面看好板块表现，传统蓝筹龙头与转型公司都将迎来估值提升。 我们认为，房地产行业的成长性降低，板块的驱动因素转为短期政策博弈，从明年的宏观政策看，扩张性货币政策可能贯穿全年，这将推动板块估值进一步上行。同时，由于降息带来了购买力提升，房地产市场也将经历恢复性增长，带动房地产公司业绩持续增长。 曾相识的一幕 ： 1998 通货紧缩 当前宏观环境好于 1998，但潜藏着通货紧缩的危机 。 1998 年的中国，在经历了 亚洲金融危机后，出现了通货紧缩局面，表现为 速下滑， 出口低迷， 负增长。 图 1： 经济增速下滑 图 2： 出口低迷（单位：亿美元） 数据来源： 国家统计局， 东方证券研究所 数据来源： 国家统计局， 东方证券研究所 图 3： 增长 图 4： 增长 数据来源： 国家统计局， 东方证券研究所 数据来源： 国家统计局， 东方证券研究所 当前中国处于经济增速换挡期，经济增速将进一步下行。 预计 2014 年、 2015 相应而言，受累于全球经济增长放缓，外贸形势并未出现明显好转。经历了前期政策的退出，内需也较为薄弱， 续下行， 年处于负增长的状态，经济面临着通缩的压力。 6%8%10%12%14%16%19911992199319941995199619971998199920002001200220032004200501002003004005006001997 1998 1999 2000 2001 2002 996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 地产策略报告 蓝筹与转型升级齐飞，关注三大风口！ 4 图 5： 经济增速下滑 图 6： 出口低迷 （单位：亿美元） 数据来源： 国家统计局， 东方证券研究所 数据来源： 国家统计局， 东方证券研究所 图 7： 续下滑 图 8： 年 为 负 数据来源： 国家统计局， 东方证券研究所 数据来源： 国家统计局， 东方证券研究所 值得重视的两点是： 1）作为 1992反通胀政策的遗产， 1998 年中国在宏观政策导向上依然维持着高利率； 2）美元指数在 97 年金融危机后出现明显上升。这很大程度上导致了当时通货紧缩形势的长期存在。 图 9： 1994 年以来的紧缩政策：一年期贷款利率 图 10： 1997 年金融危机后美元指数明显上升 6%8%10%12%14%16%200120022003200420052006200720082009201020112012201320145001,0001,5002,0002,5002011 2012 2013 006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 有关分析师的申明，