房地产行业：2015年6月国家统计局数据点评-销售继续回暖，下半年或将放缓

47289893 3020600 看好 73833597 动态跟踪 东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 【行业·证券研究报告】 事件 统计局公布 6 月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为 14268 万平米、 11663 亿、 17174 万平米， 前值分别为 核心观点 6 月楼市继续回暖，预计下半年销售弱于二季度。 6 月房地产销量回升持续，销售面积为 14268 万平米，单月同比为 较上月上 1 个百分点。销量持续回升同时，房价也持续上涨。 6 月百城价格环比年化为 整个二季度房地产销售面积同比去年上升 我们认为这一高增速不可持续，下半年销售面积增长将弱于二季度。主要原因在于： 1）二季度 量价齐升，一线城市价格出现过快上涨情况短期透支需求； 2）上海、深圳等一线城市已经开始收紧房贷； 3）股市的财富负效应也将在后续一段时间体现，导致下半年购房需求有所减弱。 投资 ，新开工依旧低迷，去库存仍是目前楼市主题。 6 月房地产投资单月同比为 新开工面积单月同比为 投资与新开工持续低迷，我们认为目前楼市依旧已去库存为主：一方面，从二季度数据看，房地产销售面积和销售额增长迅速，开发投资维持低增长，新开工面积持续负增长；另一方面部分省市出台限制土地入市政策已利于高库存区域去库存 。基于楼市投资低增长和 去库存形势依然严峻 ，我们预计下半年政策宽松将持续。 投资 建议与投资标的 我们维持上月 预测 ， 2015 年全年销售面积、开发投资额、新开工面积增速分别为 5%， 5%， 继续看好行业， 继续看好看好三类地产公司。 1） 积极转型的低估值蓝筹 股 ，推荐 万科 A(000002，买入 )； 2） 估值回调后的真成长和真转型 公司 ，推荐 世联行 (002285，买入 )； 3） 国企改革概念股，建议关注 南国置业 (002305，未评级 )。 风险提示 销售不达预期。 股票市场大幅下滑 。 销售继续回暖，下半年或将放缓 6 月国家统计局数据点评 房地产行业 证券 公司 股价 E 投资 代码 名称 14 15E 16E 14 15E 16E 评级 000002 万科 A 入 002285 世联行 入 资料来源：公司数据，东方证券研究所预测， 每股收益使用最新股本全面摊薄计算 ， (上表中预测结论均取自最新发布上市公司研究报告，可能未完全反映该上市公司研究报告发布之后发生的股本变化等因素，敬请注意，如有需要可参阅对应上市公司研究报告 ) 行业评级 看好 中性 看淡 (维持 ) 国家 /地区 中国 /A 股 行业 房地产 报告发布日期 2015 年 07 月 15 日 行业表现 资料来源： 券分析师 竺劲 021084 业证书编号： 关报告 震荡市中，重点关注三类地产公司！ 2015降带动楼市回暖，地产转型空间更大 2015售量价齐升，宽松政策将持续 201564%0%64%128%192%255%14/0714/0814/0914/1014/1114/1215/0115/0215/0315/0415/0515/06房地产 沪深300 楼市 销售继续回暖，但 下半年 将 销售弱于二季度 6 月份楼市继续回暖。 根据国家统计局数据 ， 6 月 销售面积为 14268 万平米，单月同比为 较上月上 1 个 百分点。第二季度累计销售 32010 万平米，与去年同期同比上涨 销量回升同时，房价上涨迅速，根据百城价格指数， 6 月百城价格环比年化为 下半年销售将弱于二季度 。我们认为二季度的高增长不可持续，下半年销售增速将放缓。主要原因在于： 1） 二季度量价齐升，一线城市价格出现过快上涨情况短期透支需求 。 受益于 330 政策和连续的降息 ，二季度房地产市场量价齐升，一方面 由于前期政策刺激提升楼市需求会使得后续政策对楼市的利好效果减弱。 另一方面部分一线城市 如上海、深圳房价上涨过快，根据百城价格指数，上海房价 5 月份上涨环比年化达 6 月达 深圳分别为 短期过快的价格上涨反映市场需求存在短期被透支的可能性。 2） 上海、深圳等一线城市已经开始收紧房贷 。 由于房价上涨过快 ，上海和深圳已经开始收缩房贷来调控楼市， 上海二套房首付开始提升，深圳开始调高首套二手房的首付比例，提高按揭贷 款利率。信贷政策的收紧将会使这些城市销售增速放缓。 3） 股市的财富负效应也将在后续一段时间体现，导致下半年购房需求有所减弱 。 我们维持全年销售面积 5%增长的预测 。 表 1：上海、深圳开始收紧房贷 城市 时间 事件 上海 2015 年 6 月 9 日 上海工商银行、浙商银行、民生银行、渤海银行、招商银行、友利银行以及上海农商行执行二套房贷新政首付四成。 2015 年 7 月 8 日 上海二套房首付趋严，除工商银行二套房首付仍为 4 成，其他银行已经陆续提高了首付比例。 深圳 2015 年 6 月 24 日 26 日 深圳四大国有银行上调了首套房贷利率。中国银行、建设银行均取消了折扣，上调到基准利率；工商银行、农业银行则上调到基准利率的 ；大部分股份制银行也都减少了折扣力度。 图 1：房地产销售面积 6月同比增速 较上月上升 1 个百分点 数据来源： 国家统计局， 东方证券研究所 20%0%20%40%60%80%100%120%2009 2015 年 7 月 3 日 深圳建行一手住房首套贷款利率执行基准 ，即基准利率上浮 5%；首付不低于四成。二手房也在基准利率的基础上上浮 5%。深圳中行个人购买首套住房，二手房，贷款最低首付为 4 成，利率执行同期基准利率上浮 10%；一手房，最低首付 3成，贷款利率为基准利率上浮 5%。 2015 年 7 月 8 日 深圳招行、民生、渤海等 3 家股份制银行以及邮储银行上调房贷利率至基准利率的95 折以上。 2015 年 7 月 13 日 深圳交行和农行首套二手房首付比例上调至四成，农行首套利率上浮 5，交行上浮 8%”。 数据来源：东方证券研究所 投资，新开工依旧低迷，去库存仍是目前楼市主题 6 月房地产开发投资和新开工面积增长依旧低迷 。根据国家统计局数据， 6 月房地产投资单月同比为 新开工面积单月同比为 1房地产开发投资累计同比已低于 5%，为 在资金来源上，房款增速持续快于非房款增速。新开工面积从去年 11 月以来一直同比负增长。 图 2：房地产投资 6月同比增速 较上月上升 1 个百分点 数据来源： 国家统计局， 东方证券研究所 图 3：房地产资金来源 6月同比增速 房款增速为 非房款增速为 %10%20%30%40%50%2007表 2：预计 2015年销售面积、开发投资额、新开工面积增速分别为 5%， 5%， 核心指标 历史数据 东方预测 2013A 2014A 2015E 销售面积 开发投资额 新开工面积 数据来源：东方证券研究所 数据来源： 国家统计局， 东方证券研究所 图 4：房地产新开工面积 6月同比增速 较上月下降 百分点 数据来源： 国家统计局， 东方证券研究所 楼市依旧 以 去库存为主 。 我们认为目前楼市将依旧以 去库存为主 ：一方面， 根据现在房地产市场表现， 从二季度数据看，房地产销售面积和销售额增长迅速，开发投资维持低增长，新开工面积持续负增长 ，市场本身就在去库存。另一方面在政策层面上，也已经有省市出台限制土地入市的政策促进楼市去库存：浙江省于 7 月 13 日出台 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 ，提出对于库存大、过去土地供应多等 两 类 地区暂停商品住宅用地 供应。 表 3： 浙江省出台政策限制土地供应 暂停供应土地 暂停供应土地区域 暂停商品用地供应 1、在售商品住宅库存过大，消化周期超过 2 年的市、县 (市、区 ) 2、在售、在建待售商品住宅和已出让待建商品住宅用地过多，累计消化周期超过 3 年的市、县 明显减少商业办公等综合用地供应量直至暂停供应 非住宅房地产供应明显偏多 ,或在建非住宅房地产用地规模过大的市、县 (市、区 ) 40%20%40%60%80%100%120%140%2010房款 非房款 10%10%30%50%70%90%2007