彩生活：创新住宅物管龙头，社区生态圈硬入口

017287 5017364 00001 买入 3021600 方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 首次报告 【公司·证券研究报告】 司主要财务信息 2013A 2014A 2015E 2016E 2017E 营业收入（百万元） 比增长 营业利润（百万元） 比增长 归属母公司净利润（百万元） 比增长 每股收益（元） 毛利率 净利率 净资产收益率 市盈率（倍） 净率（倍） 料来源：公司数据，东方证券研究所预测 ， 每股收益使用最新股本全面摊薄计算 ， 创新住宅物管龙头，社区生态圈硬入口 投资要点 物管行业发展空间大，但痛点较多。 存量房不断增长拓展物业管理空间 ，目前物管管理服务市场已经是一个千亿级的市场，但现在行业的集中度比较低，整合空间大。传统物业管理行业的痛点主要表现在： 1）管理模式非标准化，服务质量控制困难； 2）物业费提价困难使得物业管理收入提升困难；3）人力成本不断上升使得物管成本不断增加。公司是行业内住宅社区管理面积最多的公司，截至 2015 年 6 月管理面积达 平方米，具备整合机会。 公司通过互联网 +技术变革传统物管模式，解决行业痛点 ，使服务质量更为可控，人力成本明显降低 。主要手段包括： 1）通过社区自动化和设备升级降低了在安保领域的人力成本， 2）通过互联网进行集中管控，减少管理层级，便于区域内资源调配，提升效率降低成本， 3）通过互联网工具服务基层工作人员，使得对基层员工的工作流程、效果的管控和评价更加标准化。 公司积极发展线上社区平台，构建社区生态圈 。 公司积极发展服务业主的 彩之云平台 ，在为业主提供门禁、缴费、报修、投诉等传统物管服务的同时，开始对接其他社区服务提供商和产品提供商，构建社区生态圈。截止今年 6月底，彩之云 已覆盖 1300 个小区，注册用户数为 160 万人，活跃用户有 60万人 。公司今年还推出了彩生活住宅，将物业、社区生态圈直接与房产绑定吸引消费者。 财务与估值 首次给予“买入”评级，目标价 元。 我们预测公司 2015 ，运用可比公司法，给予公司 2015 年 26X 的应目标价 人民币，折合 元（汇率 给予“买入”评级。 风险提示 物业管理成本控制受限。 社区生态圈发展不达预期。 期权费用 预测与实际发生额可能不同，影响盈利预测 。 投资评级 买入 增持 中性 减持 （首次 ) 股价（ 2015 年 9 月 10 日） 元 目标价格 元 52 周最高价 /最低价 元 总股本 /H 股（万股） 100012/100012 H 股市值（百万港元 ） 5721 国家 /地区 中国香港 行业 房地产服务 报告发布日期 2015 年 9 月 11 日 股价表现 1 周 1 月 3 月 12 月 绝对表现（ %） 对表现（ %） 生指数 （ %）% 料来源： 方证券研究所 证券分析师 竺劲 021084 业证书编号 :生活 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 发展 政策面消息纷扰不断 2 目 录 1、传统物管行业：机遇与挑战并存 . 4 业管理行业空间大，具有整合机会 . 4 统物业管理痛点多，发展受限 . 5 2、互联网 +助力彩生活成为物管行业变革者 . 7 生活是全国最大的物业管理公司 . 7 联网 +技术 降低公司物管成本，提升效率与质量 . 9 区平台协同客户经理，线上线下结合提升业主体验 . 10 3、社区服务拓宽公司价值提升空间 . 11 区服务：探索阶段 的新蓝海 . 11 司走平台化方向，积极构建社区生态圈 . 13 盈利预测与投资建议 . 15 盈利预测 . 15 投资建议 . 16 风险提示 . 16 附录 . 16 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 发展 政策面消息纷扰不断 3 图表目录 图 1：物业管理面积持续增长，预计 2017 年突破 200 亿平米 . 4 图 2：物业公司收入多元化 ，百强企业多元化业务收入占比提升 . 4 图 3：行业集中度低， 2012 年 为 . 5 图 4： TOP