地铁对房地产的增值影响有多大

地铁对房地产的增值影响有多大？ 6 月 6 日，经国务院批准，国家发改委印发关于审批杭州市城市快速轨道交通建设规划的请示的通知，杭州成为首个被国务院批准轨道交通建设规划的城市。杭州的发展即将跨入地铁时代。政府该怎样利用地铁引导城市的发展，开发商该如何结合地铁进行房地产开发，百姓该如何在地铁沿线选择投资机会，众说纷纭，仁者见仁，智者见智。 浙江大学房地产研究中心贾生华教授的研究团队对此进行了系统的研究。该团队成员之一郑明远高级工程师长期从事地铁沿线房地产开发的策划、招商和管理工作，是国内研究地铁沿线房地产开发的权威专家，于近日出版了国内第一本系统研究轨道交通引导城市开发的专著轨道交通时代的城市开发。本报特意邀请郑明远和利鸣俊先生，将两人共同思考的一些主要观点摘要发表，算是参与本刊焦点话题讨论的一家之言。欢迎社会各界来稿发表见解，集思广益，出谋划策，本刊近期将持续该话题的探讨。 我们时常可以见到，某个城市的地铁规划方案一出台，开发商便闻风而动，纷纷甩出“地铁物业”这张王牌，大肆炒作，往往也会使投资者蜂拥而上；对即将开通地铁的社区，人们也会满心欢喜地期待自己的房屋不断升值，期望地铁为他们送来财富。在他们眼里，似乎沿线物业升值可期，稳赚不赔。曾有一些媒体报道过，地铁使广州地铁 1 号线沿线的楼价上涨了 50%以上，有的机构还据此提出完全可以通过征收沿线房地产的增值收益来补贴地铁运营的亏损。地铁对房地产的增值影响真的这么神奇吗？ 根据地价构成模型，地价可分成区位价格、转换成本（土地由农地转为市地所耗费的转换成本总值）、不确定价值、预期价值（地区发展可获得的土地收益增长值）、农业租金价格（农业地租和资金贴现率所决定土地农业收益现值）五个部分。地铁车站周边的房地产增值主要是因为可达性提高产生了区位价值，以及土地的集聚利用（如土地利用性质改变、土地利用强度提高、开发速度加快等）而产生的外溢价值。所以沿线房地产的增值不完全是地铁引起的。 根据统计资料，可以概括出地铁影响下沿线房地产价格变动的特征。 1价格变动的空间特征 大多数城市的统计表现出： 1）就某一个车站，在理想状况下，离车站越近，房地产价格越高，呈现出正态分布的特征。因此，车站附近的房地产的价值高于位于区间的房地产，即对于投资者而言，最有价值的不是一条地铁线的本身，关键是出入口。 2）车站地区范围内的房地产，与所在区域其他类似房地产相比，前者比后者的价格要高出 10%15%。那些高于这个幅度的增值，应该是将其他因素的影响也掺杂进来了。 3）不同区位的土地，其房地产价格是不同的。因此，即使是同一条线路，位于不同区位的车站，其周边房地产价格的空间特征也是不同。已发展成熟的城市中心区由于原有区位条件已相当优越，在用地强度或性质未改变时，修建地铁对房地产价格的影响不是很明显；而接近城市的边缘地区，由于区位条件的改善幅度很大，土地集聚利用比较显著，故房地产价值的增长受地铁的影响非常明显。所以越是交通不成熟的区域，地铁投资对周边地区产生的效益越大，房地产价格的升幅也越大。 2价格变动的时间特征 观测表明，沿线房地产价格的变动会随着地铁线路的规划、施工、启用而有不同的成交价位。在地铁开工前，人们往往产生对房地产预期心理的增值。一般而言，这个时期的房产价格升值幅度通常很大。从投资心理学的角度看，在开通前，投资者已期望地铁对楼价的升值影响，故房地产价格反映了这种期望。如广州地铁 1 号线的花地湾站，附近的大规模开发始于 19921993 年，在 1994 年住宅的平均售价为 4000 元/ 平方米，到 1997 年地铁 1 号线首段开通前上升至 6000 元/平方米，但在地铁开通后不仅不再上升，反而到1999 年回落至 4000 元/平方米，到 2001 年更跌至 3000 元/平方米，至今一直徘徊在3000 元/ 平方米。这说明，地铁概念在前期用得过多，在地铁开通后不能再次成为楼盘销售的卖点，成交价也因此下跌。地铁开通后，由于这一地区发展状况一直不理想，房地产价格的下跌就反映了市场的真实状况。一般来说，城市中心区，由于其商业氛围已经形成，其增值的周期很短；而新开发区，增值周期则较长。 可见，地铁对房地产产生的增值可视为开通前预期心理的增值和事后实质效益两部分的合计。由于预期心理的增值容易受市场等因素感染，所以，地铁开通前是开发商炒作房地产价值的最佳时期。但在此时入市的个人投资者，往往容易被套牢。所以对投资者而言，要警惕在前期过多透支地铁对房价的影响。 前面提到的有媒体报道广州地铁 1 号线沿线房价升了 50%。将这个升幅全归于地铁这样的判断是很不合理的。事实上，在大多数情况下，楼价的上升事实上是对开发商“低开高走”营销手段的一种错觉，比如，开盘均价是 4300 元/ 平方米，半年后 4800 元/ 平方米，感觉涨了 500 元，升值能力比较快，但实际上并没有涨这么多，只不过向真实价格靠拢。因此，沿线房地产的升值到底有多大程度是地铁的贡献，还是需要慎重对待。但笔者同意，由于地铁概念的带动作用，对开发商加快销售速度是有很大影响的。 3价格变动的结构特征 地价模型表明，决定房地产的价值有多方面的因素，除交通条件外，还有市场、政策、规划水平、周边环境和配套水平等。上海的一项调查发现，决定房价的影响因素中，交通的便利性所占权重为 0.31、环境因素所占权重为 0.282、生活配套设施的完善程度所占权重为 0.233，三项合计达 0.825。可见，地铁对提高房地产价值有积极的作用。但房地产能否升值，有多大的升值空间，还应综合考虑各方面的因素。即使说，房地产的升值不能单靠地铁来拉动，最终还要看楼盘自身质素、周边配套、人文、环境等因素。可见，地铁只会给高品质的楼盘“锦上添花”，而不会给品质低下的产品“雪中送炭”。 地铁也会对沿线房地产的价值造成一定的负面影响。由于地铁在运行过程中不可避免地会产生噪音与振动，所以地铁地面或高架线路周边的房屋，特别是住宅，不但没有升值，反而有一定跌幅。根据国外城市的经验，那些与地铁线路有一定距离，既方便出行，又不受干扰的房地产，才真正具有投资价值。房地产本身的价值越高，对噪音、振动的影响的敏感程度越高，甚至会超过对可达性提高的敏感性；如果沿线的住户属于低收入阶层，这个阶层对可达性的敏感程度会大于噪音、振动影响的敏感度，因而低收入地区的房地产价格对噪音、振动的敏感程度一般不大。这从另外一个角度说明，愿意在沿线买房的消费者大多是中、下收入阶层的人群，沿线特别是线路两端地区的房屋，其档次应以中等偏上为主。真正的高档住宅区应与地铁保持一定的距离。 所以，在实际判断某一地房地产的价值增长时，要综合多种因素判断，切勿仅着眼于有无地铁。 地铁+配套 郊区住宅增值潜力大主持人：前面两期关于地铁以及地铁对城市和房地产的影响的系列访谈，引起业界和网友共同参与和探讨。今天有幸邀请到富力地产销售策划部的李总和龙湖地产弗莱明戈项目策划经理郑露，两位公司正好有项目受益于地铁，这期我们就从具体项目来看看地铁和物业之间的结合，以及开发商除了营销，在地铁价值的挖掘上还可以有哪些作为。应该说地铁对市区和远端房产的带动作用是不同的。两位的项目一个在市区，一个位于郫县蜀都新城，怎么看待地铁对区域不同的带动作用呢？李红超：我们这个项目是富力.史丹尼国际公寓、富力天汇 MALL 和富力华庭，是处在市中心，这么大的体量，从成都市目前的消费人群和消费力来看的话，是很难支撑住的。所以必须在城市交通功能方面和城市公共交通的便利性上提升整个物业价值，最终才能实现整个物业的保值增值，也才能够保证这个商业后期三十多万方商业的运营。当初富力之所以拿天汇 MALL 这个项目，也是知道成都市有这些规划，其实这些规划对我们项目在后期也是一个很大的促进作用。到 2010 年地铁一号线全部贯通了，对天府广场和整个 CBD的物业有一个很大的提升。从北京、深圳、广州、上海等地，这些地方的地铁价值已经呈现出来，地铁不仅仅是对住宅物业和写字楼物业有一个升值作用，对商业的促进也是比较大的。说实在的，现在对地铁公司的施工进度感到比较满意。2011 年有可能 2 号线要通，这样的话刚好切入到我们项目上。富力天汇 MALL 项目打算明年年初要开业，后年我们的高端物业也要呈现，一号线和 2 号线的贯通，包括整个交通组织的达成和我们项目完全可以协调在一起，所以我们在这方面还是充满了期待。从其他城市来看，地铁一旦贯通之后，周边的物业一到两年，慢的话三到五年会升值40%和 50%，这是在其他很多城市是屡试不爽的，尤其对市中心城市的物业也有很大的带动。对郊县项目来说，现在成都市三环和三环周边的土地我想最近两到三年之内基本上会被消耗殆尽，这样之后按照目前的城市化进程来看的话，这部分土地是远远不能满足成都市未来的居民的居住所需，所以很多郊县的盘也是未来市场需求的重点。郊县涉及到公共交通这个问题，如果公交车感觉比较慢，比较堵，就需要地铁。所以地铁对成都市近郊的楼盘以后的升值潜力和规划上有很大的促进作用。我们有一个郊县项目是富力桃园，我对未来我们富力桃园和整个成都市近郊的其他项目以后能够继续热销或者完成比较稳定的销售，地铁对楼盘的销售是有很大的支撑作用的。李红超：富力地产营销策划部副总经理主持人：刚才您说到了地铁对房价提升，区别来看的话，市区的房价更多的是以随着城市化进程自然而然的增值，但郊县，如果地铁或其它轨道交通通到那个地方之后，很可能成为一个引爆点，它的价值会很快体现出来，象弗莱明戈也在郫县，你们怎么样看待城市的这种轨道交通对房价的提升呢？郑露：在快铁开通以前，郫县的区域市场是比较狭窄的。可能就是说像蜀都新城片区的供应主要是供给郫县、犀浦、大城西的这么一部分人，刚刚李总说的交通堵塞是非常严重的（地面交通），大多数购房者选择物业的时候区域性比较强，我在南门上班就选择在南门，我在市中心上班买房子就买在市中心，如果说地下的交通通了，之后对区域性的强调就不是很强了。主持人：削弱了郊区的概念。郑露：对，生活半径增大了，交通成本降低了，不管是从经济上还是时间上都是节约了成本。我们之前做过一次手机短信广告，我记得我们发了 20 万条，分别发给东西南北各五万条，但是当天来电话最大的是城南和城北的。如果我们没有地铁，更关注我们房子的是城西的，城南和城北就不会很关注，所以说地铁对物业的增值功能是非常大的。而且我们从历史数据可以看出来，举个例子吧，香港，香港地铁沿线的物业相对于不是地铁沿线的物业，如果是理性价差是 25%到 30%左右。包括大陆像北京、上海、广州这些地方，每一个地方在地铁通之前和通之后沿线的物业增值，最高的达到 76%以上，而且是两年之内。然后，象上海，2004 年之前上海地铁沿线的物业是 6900 多块钱的均价，到2006 年是 12300 了。所以在整个地铁通了以后，给所有购房者带来的是不同的生活模式。蜀都新城也在强调 15 分钟生活圈，意思就是 15 分钟可以从蜀都新城到市中心或者青城山。快铁到了青城山，你可以到青城山喝一杯下午茶，或者到城中心的星巴克喝一杯咖啡，都是 15 分钟的事情。所以更多购房者对生活的要求和品质上的喜好会选择郊区物业，我们现在所谓的郊区也就不是郊区了。郑露：龙湖弗莱明戈项目策划经理主持人：长远看这是肯定的，郊区现在的房价因为地铁的因素升值了多少？什么时候会有一个非常明显的升值？郑露：其实是这样的，大多数的市民也好，或者社会各界也好，可能现在对地铁物业这个概念也不是十分的清晰。但是在这个过程中还是有一部分购房者是先知先觉的。最近说快铁施工的进度提前的 18 天这个事情，大家都清楚，所以随着这个进程最近大家对地铁物业概念也有升温。地铁在成都是第一次，大家还没有亲身经历过一个地铁物业，想象不到地铁的社会价值和生活价值在什么地方。如果 1、2 号线通了以后我们的物业增值明显，对于 3、4 号线沿线的物业相对 1、2 号线升值更快，因为大家的意识更清楚了。大家的意识