某楼宇市场调研报告分析与产品建议(doc76页)
顺驰西横堤奥园市场调研报告分析及产品建议顺驰置业市场研究发展部2002年11月28日本次调研与以往调研形式不同，更加注重针对性。直接针对三个 层面的客户群体进行调研，他们分别是去奥园意向购房客户群、重点 单位已成交客户和未成交客户群、周边中小项目近期成交客户群。从 而得出指导前期产品定位的基本思路，结合项目本身展开前期工作。由于时间有限和调研区域仅限于红桥、北辰区域范围内，导致结果可能存在一定的偏差。随着今后调研范围的不断扩大，再加以修正。本次报告共分为五个部分一、周边项目近期成交客户调研二、奥园现场跟踪及拦截客户调研三、奥园已成交客户集中单位调研四、西横堤地块产品方面分析五、西横堤项目启动阶段初步宣传计划一、周边项目近期成交客户调研为了准确的反映西横堤地块所在区域在售项目的综合品质情况与销售 情况以及奥园开盘对区域市场的影响，我们选取了三个样本项目进行比较 研究，这三个项目分别是红桥新苑、瑜峰园、嘉汇园、万科花园新城。1.供给情况分析1.1项目综合品质评价我们经过分析论证确定了影响项目综合品质的 5个相互独立的要素，用层次分析 法确定各要素权重，运用德尔菲法对各项目5项要素综合评定打分，最终得出各项目的 综合品质指标。各要素权重及各项目最终综合指标如下：各评价要素权重值硬件设施17%服务10%规划设计23%外部因素26%楼型和户型24%项目综合品质评定物业名称外部因素楼型和户型规划设计硬件设施服务综合指标瑜峰园33.524361红桥新苑43.522.5463奥园2.544.53.5473嘉汇园2.5422.5356花园新城2.544.54.54.577.2从上表可以看出，除花园新城外，其他三个项目与奥园相比在综合品质上存在一定的差距。随着西横堤居住区的规划与地铁一号线的建设，此地区将是天津较有发展的地区之一，其住宅的综合品质会有很大的提高。2.1. 项目供给情况2.2.1. 项目概况物业名称开发商楼体类型工程形象建筑面积（万平米）瑜峰园天津嘉美房地产有限公司多层准现房9红桥新苑天津国通实业发展有限公司多层期房3奥园天津奥林匹克花园置业投资 公司低层期房13.8 （一期）嘉汇园天津荣嘉置业发展有限公司低层期房6 （一期）花园新城天津万科房地产有限公司联列式中高档住 宅、独立式中高档 住宅及多层期房642.2.2.项目销售概况物业名称开盘时间均价（元/平米）销售率瑜峰园02/3/16248035%红桥新苑01/9/22235088%奥园02/10/2360050% （一期）嘉汇园02/7/27175075% （一期）花园新城-风铃苑02/10/1350050%在五个项目中只有奥园为客户提供了成品房交房，除去装修费用以外，奥园的销售均价应在2700元/平米左右，比其他三个项目要高出 400-900元/平米2.2.3. 项目户型分析物业名称跃层面积（m2）四居而枳（itf）三居而枳（itf）二居面积（m2）一居而枳（itf）瑜峰园163.58111.33-161.9886.99-114.8568.53红桥新苑130.62-246.97103.37-140.2688.09-93.1736.47-75.28奥园170.83-171.9896.3-159.177.61-101.9547.91-50.26嘉汇园108.03-138.7488.4-102.3864.55-73.92花园新城-风铃苑169.42 , 189.71143.9 , 161.49注：以上为建筑面积通过上表我们可以看到，奥园的户型设计面积分布上应该是比较合理的，与其他项目相 比有更多的小户型供客户选择。3. 需求情况分析需求情况分析主要将从红桥新苑、瑜峰园、嘉汇园成交客户资料分析中查看 购房客户特征、区域分布以及重点客户对奥园的关注率与看法。3.1.红桥新苑3.1.1.成交情况月份成父套数（套）67712818941010117各月成交量变化由上表可以看出，奥园开盘之后，红桥新苑除九月份销售较差以外，仍然保持着平 稳的销售趋势，可见，由丁红桥新苑项目与奥园地理位置的差异和产品形式的差异性， 奥园对丁该项目影响不大。3.1.2.成交客户分析我们采用抽样方法从新苑的成交客户中抽取了12个样本量，以电话访问的形式对他们进行了调研，主要对购房时关心的因素、认知途径、对奥园的看法、对精装修交房 的看法等方面进行了询问。客户居住区域其中有10位客户居住在红桥区，1位客户居住在北辰区，1位客户居住在河北区，红桥区比例最大,达 84%客户职业分布客户购房最关心因素客户购房关注因素点 地从上图可以看出，客户购房关注前四位因素分别是地点、房屋质量、价格、小区环境。由此可以看出，此区域客户购房仍然对一些最基本的要素非常关注，而对一些体现项目附加值的因素，如环境以及园林风格、小区配套、楼宇配套、智能化 等方面则没有明确的概念，可见对此区域客户仍要加强引导，使他们加强对提升生 活品质、改善居住条件、项目文化蕴底的关注。客户对奥园的关注程度对奥园关注不了解17%听说过50%仅仅参观33%非常了解0%从上图可以看出，客户对奥园的认知很多仅停留在听说阶段， 对项目内在的了解还很少。在参观过和听说过的客户中，奥园能够吸引他们的主要有以下几个方面:绿化、环境、景观的设计、营造 区域的发展前景，包括地铁一号线的兴建 装修风格 运动设施以及运动主题他们认为奥园存在的不足有以下几个方面:地点偏远，居住人口素质偏低 价位无法承受 所带装修成本过高3.2. 瑜峰园3.2.1.成交情况月份成交套数（套）617581097107119各月成交量变化由上表可以看出，奥园10月开盘之后，瑜峰园仍然保持着平稳的销售趋势，可见，由丁瑜峰园项目与奥园地理位置的差异和产品形式的差异性，奥园对丁该项目影响不大。3.2.2.成交客户情况我们采用抽样方法从瑜峰园项目的成交客户中抽取了11个样本量，以电话访问的形式对他们进行了调研，主要对购房时关心的因素、认知途径、对奥园的看法、对精装 修交房的看法等方面进行了询问。客户居住区域其中有6位客户居住在河北区，3位客户居住在红桥区，2位客户居住在南开区, 河北区比例最大，达55%客户职业分布客户职业分布公司职员55%设计院9%公司管理人员18%公务员18%客户购房最关注因素客户购房关注因素地、从上图可以看出，排在客户购房关注因素前四位的分别是房屋质虽、物业管理，可以看出客户更多的开 始关注社区内部品质的官造与后期 的物业管理服务等，建议对类似客 户可加强概念营销引导，加强小区 内在品质的营造。客户对奥园的关注客户对奥园的反映与红桥新苑基本类似，客户重点提出奥园的精装修交房比较新颖，但认为奥园的装修成本过高，他们能接受的装修成本在300-500元/平米。3.3. 嘉汇园3.3.1.7-11月成交情况嘉汇园丁 2002年7月27日正式开盘。现将成交金额在15万元以上部分的客户成交情况列表如下：月份成父套数（套）740830925102611 （至15日）10各月成交量变化5040302010012526 107月8月9月10月11月4015日）由上表可以看出，嘉汇园开盘后各月的成交是都保持平稳发展趋势.奥园开盘并没有造成直接的影响。3.3.2.成交客户分析买家年龄客户年龄分析6、50岁以上18%5、41-5026%1、25岁以下5%3、31-3513%4、36-4018%2、26-3020%由上图可以看出，成交客户年龄在 35岁以下的仅占38%大部分客户年龄 偏大，这也是客群的特点之一。客户职业客户职业分析6、5、私营企业主8%4、文教卫生6%18%从上图可以看出，客户的职业构成较为广泛，包括教师、机关职员、司机、 退休人士等等，而个体经营者及公司职员在其中占了较大比例。客户居住区域客户居住区域分析1、和平8、杨柳青6%1%7、西青2、河西从上图可以看出，客群表现出相当大的地域性特点，基本都集中在南开、红桥区域。客户认购户型3、给父母6%2、结婚8%4、给子女3%1、自住76%客户购买主力户型集中在两室，比例达 55%客户购买目的客户购买目的分析5、改善居住条件7%客户认知途径客户认知途径分析会左侏已生7、路过1、今晚报6、车体广口14%17%1%5、户外广告2、每日新报46%3%F4、展会I10%*3、朋友介绍9%客户收入水平决定客户购房因素9物业管理 10环境景观8楼宇配套1%7%2%2%1%6开发商实力1%2项目位置0%决定客户购房因素分析11户口 12五证1%1%13会所设施0%1价格35%3单位位置4户型 11%38%3.4.万科花园新城万科花园新城是万科地产在天津开发的项目，万科花园新城位于北辰科技园区内 的新宜白大道，总规模为64万平方米。项目一期在98年8月份推出，由于户型设计新 颖、社区环境优美且销售卖场包装到位而一炮打响， 市场反应良好，销售现场气余热烈， 使其迅速攀升为天津的明星楼盘。 后乂再接再厉，推出项目二期、美树丽舍，依然受到 买家的追捧。其推出的“透天别墅”户型，因其靓丽的外观、内部空间丰富的变化和适宜的面 积大小赢得了广大客户的喜爱。独具创意的“透天别墅”房型届于联列式别墅，每户有 自己独立的入口、小院、车库或车位。建筑外部呈现现代时尚的多彩风貌，绚丽的色彩、 凹凸的阳台营造立面；内部强调垂直空间的设计，共享的中庭、楼梯的回廊的设计也有 其独到之处；一套别墅的面积在140平米到190平米之间，将总价款控制在46万到63 万之间，使目标客户群比较容易接受。万科花园新城虽然远离市区，但开发商在社区环境的建设方面作为重点，从小区 规划到园林绿化的精心设计与建造，到齐全的内部配套设施之建设与管理， 使业主如同 生活在美丽活新的花园之中，同时保证了日常居家的舒适方便。
