注册资产评估师考试-评估方法与综合题讲义14版
评估方法与综合题考点一：收益法【本考点说明】每年必考内容。今年重点关注：商誉与企业价值评估的结合；森林资源评估收益法，尤其是林地期望价法和收益净现值法。其次关注：资源资产评估的收益法，尤其折现现金流量法（预计计算可采储量、收入等指标考核的可能性大，综合题可能性相对小）；长期股权投资评估的收益法；无形资产评估的收益法。一、收益法的理论依据财务管理中的NPV的计算原理（或者说是货币的时间价值原理），即：评估价值（被估资产未来的现金流×折现系数）二、收益法应用的前提条件 1.被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量（A）。2.资产拥有者获的预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量（i）。3.被评估资产预期获利年限可以预测（n）。三、收益法中各个指标的确定（一）收益额的确定（A或者Rt）1. 收益额是归资产所有者所有的收益在企业价值评估中表现为：企业创造的不归企业权益主体所有的收入不能作为企业价值评估中的企业收益例如税收，不论是流转税还是所得税都不能视为企业收益。凡是归企业权益主体所有的企业收支净额都可视为企业的收益无论是营业收支、资产收支、还是投资收支，只要形成净现金流入量，就可视为企业收益。2. 收益额两个特点（1）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；（2）用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。客观的收益就是根据各种变量、因素合理估计被评估资产的收益；而现实收益（总收益总费用）中可能包括不合理的因素（参见习题班第8章收益法综合题2和市场法综合题1）。3.企业价值评估中收益额的确定（1）企业收益基本表现形式：企业净利润和企业净现金流量（2）应选择净现金流量作为企业的收益基础因为企业净现金流量是企业收支的差额，不容易被改变，更客观准确（3）净利润与现金流量的关系及计算净利润的计算净利润利润总额所得税利润总额（1所得税税率）利润总额营业利润投资收益营业外收入营业外支出营业利润产品销售利润其他业务利润管理费用财务费用产品销售利润产品的销售收入产品销售税金产品销售成本（包含折旧）净现金流量计算净现金流量净利润折旧无形资产摊销追加资本性支出（一般为零）（4）企业价值评估中收益额的常用口径股权自由现金流量：净利润或净现金流量净利润或净现金流量扣税后的长期负债利息扣税后长期负债利息长期负债利息×（1所得税税率）企业自由现金流量（净利润或净现金流量扣税后全部利息）扣税后全部利息全部利息×（1所得税税率）（5）企业收益预测的基础企业价值评估的预期收益的基础，应该是在正常的经营条件下，排除影响企业盈利能力的偶然因素和不可比因素之后的企业正常收益。企业预期收益的预测，应以企业的存量资产为出发点，可以考虑对存量资产的合理改进乃至合理重组，但必须以反映企业的正常盈利能力为基础，任何不正常的个人因素或新产权主体的超常行为因素对企业预期收益的影响不应予以考虑。4.无形资产评估中收益额的确定【注意习题班第5章综合题第1题】（1）直接评估法R使用无形资产后净利润使用无形资产前净利润 Q2×（P2C2）（1T）Q1×（P1C1）（1T）（2）差额法（与行业平均水平比较）无形资产带来超额收益净利润净资产总额×行业平均资金利润率 （56）（3）分成率法收益额销售利润×销售利润分成率×（1所得税税率） （58）销售收入×销售收入分成率×（1所得税税率） （57）销售收入分成率 销售利润分成率 × 销售利润率尽管销售收入分成率和利润分成率之间存在一定关系，并可以通过数学关系进行互换，但销售收入分成率合理性的基础仍然是利润分成率，这是必须明确的。（4）要素贡献法。（二）折现率（r）1.从本质上讲折现率是一个期望的投资报酬率。是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。2.从构成上看折现率无风险报酬率风险报酬率3.资本化率与折现率的关系在本质上是没有区别的但是二者适用场合不同习惯上人们称折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率（i），用于有限期预期收益折现，资本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率（i）。二者是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同时期所面临的风险是否相同当题目中分别告诉了资本化率与折现率，则要区别使用，否则视作二者相等4.折现率的计算（1）方法一：折现率无风险报酬率风险报酬率无风险报酬率即最低报酬率通常可以银行储蓄利率和国库券的利率确定，一般用rf表示（一般不考虑单利和复利的差别）。风险报酬率的确定方法1：风险累加法此方法最后计算出来折现率的方法称为累加法（公式89）风险报酬率经营风险报酬率财务风险报酬率行业风险报酬率其他风险报酬率方法2：系数法由此方法最后计算出来折现率的方法称为资本资产定价模型（公式810）此方法计算出来的折现率属于权益资金的折现率。.行业风险报酬率.企业的风险报酬率.如果系数是被评估企业相对于社会平均风险的系数（=企业所在行业的系数×企业特定风险调整系数（）（2）方法二：加权平均资本成本模型若计算全部资本的折现率若计算投资资本（即权益资金和长期负债）的折现率【特别注意】1.折现率的计算方法在计算企业价值需要区分属于权益资金折现率、全部资金折现率和投资资本折现率。2.矿产资源评估的折现现金流量法的折现率包括矿产开发投资的合理报酬率（公式4-11）矿产资源评估的折现剩余现金流量法的折现率不包括矿产开发投资的合理报酬率（公式4-12）3.除了以上情况外，折现率根据已知条件直接计算使用，不需进行区分。（三）收益期限（n）1.根据持续使用的能力，在未来多长时间资产能够给所有者带来未来的预期收益2.关于无形资产的收益年限，掌握下面内容（1）按照我国专利法的规定，发明专利的保护期限为20年，实用新型与外观设计的保护期限为10年，均自申请日开始计算。（2）搞懂无形资产评估第2节最后我补充的例题以及习题班中的综合题。（3）确定无形资产有效期限的理论依据无形资产收益期限或称有效期限，指无形资产发挥作用，并具有超额获利能力的时间。无形资产具有获得超额收益能力的时间才是真正的无形资产有效期限。（4）资产评估实践中，预计和确定无形资产的有效期限，可依照下列方法进行：法律或合同、企业申请书分别规定有法定有效期限和受益年限的，可按照法定有效期限与受益年限孰短的原则确定。法律无规定有效期，企业合同或企业申请书中规定有受益年限的，可按照受益年限确定。法律和企业合同或申请书均未规定有效期限和受益年限的，按预计受益期限确定。预计受益期限可以采用统计分析或与同类资产比较得出。（四）企业价值评估中评估价值类型、收益额类型以及折现率的匹配企业价值对应的收益额折现率种类公式折现率种类计算方法股东全部权益价值净资产价值或所有者权益价值净利润或净现金流量（股权自由现金流量）权益资金的折现率资本资产定价模型公式810企业投资资本价值（非281页资产评估准则-企业价值中的分类） 所有者权益长期负债净利润或净现金流量扣税后的长期负债利息【长期负债利息×（1所得税税率）】权益资金和长期负债资金的综合折现率加权平均资本成本模型公式812企业整体价值所有者权益价值和付息债务之和净利润或净现金流量扣税后全部利息【全部利息×（1所得税税率）】权益资金和全部负债资金的综合折现率加权平均资本成本模型公式811部分股东权益价值先计算出来股东全部权益价值，然后按照股权比例进行折算。不过如果股权比例在各个年度不同的话，需要在各个年度使用相应的股权比例进行计算【特别注意控股权溢价与少数股权折价计算】特别注意教材新增的市场法例题8-4，首次给出了少数股权折价的计算例子。该思路适用于收益法、市场法中，可以在企业价值评估和股权评估中体现。务必把这个例子最后步骤的计算理解透彻。四、收益法应用的基本形式【说明】以下几个公式除考大题，每年至少也有34分的计算性选择题。1.各年收益不相等的情况：（213）2.各年收益相等的情况：（215）3.纯收益在若干年后保持不变：（218）4.纯收入按等差级数变化：教材公式记忆技巧介绍四个公式的记忆方法成立条件是：纯收益按等差级数递增；纯收益逐年递增额为B；纯收益年期限为n；r大于零。其他三个公式和本公式的适用条件不同，将此公式予以调整。5.纯收益按等比级数变化：教材公式记忆技巧介绍6.如果各年收益相等、折现率是0，则PA×n7.已知若干年后资产价格，公式2278.年金法（收益年限为无限年限，但是只能够估测近几年的，公式8-2）五、收益法在不同评估对象中应用的特别形式1.企业整体评估与商誉的关系【说明】今年可能性大，注意习题班第5章综合题23。方法一：割差法商誉企业整体资产评估价值企业可确指的各单项资产评估价值之和方法二：超额收益法超额收益企业净收益按可确指资产及行业平均收益率计算的行业平均收益然后将各年的超额收益折现。2.股权投资的评估【说明】下面的虽然是文字性内容，但是可以和收益法等方法结合考综合题目，近几年每年都有一个此类题目，所以记住以下各种情况下的评估方法和计算方法。（1）非控股型股权投资（少数股权）评估收益确定时，可以采用收益法对于合同、协议明确约定了投资报酬的长期投资，可将按规定应获得的收益折为现值，作为评估值。对到期收回资产的实物投资情况，可按约定或预测出的收益折为现值，再加上到期收回资产的现值，计算评估值。对于不是直接获取资金收入，而是取得某种权利或其他间接经济效益的，可通过了解分析，测算相应的经济效益，折现计值。对于明显没有经济利益，也不能形成任何经济权利的投资则按零价值计算。在未来收益难以确定时采用重置价值法进行评估。即通过对被投资企业进行评估，确定净资产数额，再根据投资方所占的份额确定评估值。如果进行该项投资的期限较短，价值变化不大，被投资企业资产账实相符。可根据核实后的被投资企业资产负债表上净资产数额，再根据投资方所占的份额确定评估值。【注意】不论采用什么方法评估非控股型股权投资，都应考虑少数股权因素可能会对评估值产生的影响。（2）控股型股权投资评估评估思路对被投资企业进行整体评估后再测算股权投资的价值。整体评估应该以收益法为主，特殊情况下，可以单独采用市场法。对被投资企业整体评估，基准日与投
