房地产投资分析房地产投资项目财务分析
房地产投资分析房地产投资项目财务房地产投资分析房地产投资项目财务分析分析v房地产投资项目财务分析概述v房地产投资项目财务分析基本报表v传统的财务分析指标v现代的财务分析指标v房地产投资项目财务分析的应用2021/11/101房地产投资分析课件房地产投资分析房地产投资项目财务房地产投资分析房地产投资项目财务分析分析 6 61 11 1房地产项目财务分析的含义房地产项目财务分析的含义 财务分析也叫财务评价。它是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。2021/11/102房地产投资分析课件房地产投资分析房地产投资项目财务房地产投资分析房地产投资项目财务分析分析 财务分析的基本程序是： 1收集、整理和计算有关基础财务数据资料。 2编制基本财务报表。 3财务分析指标的计算与评价。 4进行不确定性分析。 5由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。2021/11/103房地产投资分析课件房地产投资分析房地产投资项目财务房地产投资分析房地产投资项目财务分析分析6 61 12 2财务分析的作用财务分析的作用 1衡量项目的盈利能力 这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。2021/11/104房地产投资分析课件房地产投资分析房地产投资项目财务房地产投资分析房地产投资项目财务分析分析 2衡量项目的清偿能力 这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。 3衡量项目的资金平衡能力 资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。2021/11/105房地产投资分析课件房地产投资分析房地产投资项目财务分析房地产投资分析房地产投资项目财务分析6 62 21 1现金流量表现金流量表 1现金流量表的含义 现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。 2021/11/106房地产投资分析课件房地产投资分析房地产投资项目财务分析房地产投资分析房地产投资项目财务分析 2现金流量表的种类 按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为： 1）全部投资现金流量表 全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个方案进行比较建立共同基础。 其表格形式见表6-1。2021/11/107房地产投资分析课件序号项 目合 计 1 23 N 1现金流入11121314151617销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2现金流出 全部投资财务现金流量表全部投资财务现金流量表表表6-1 6-1 单位：万元单位：万元2021/11/108房地产投资分析课件21222324252627开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税 3净现金流量 4累计净现金流量计算指标： 1、财务内部收益率（%）： 2、财务净现值（ic= %）： 3、投资回收期（年）： 4、基准收益率（%）： 全部投资财务现金流量表全部投资财务现金流量表续表续表6-1 6-1 单位：万元单位：万元2021/11/109房地产投资分析课件房地产投资分析房地产投资项目财务分析房地产投资分析房地产投资项目财务分析 2）资本金现金流量表 资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。 其表格形式见表6-2。2021/11/1010房地产投资分析课件序号 项 目合计 1 23 N 1现金流入11121314151617销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2现金流出 资本金现金流量表资本金现金流量表表表6-2 6-2 单位：万元单位：万元2021/11/1011房地产投资分析课件212223242526272829资本金经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付 3净现金流量 4累计净现金流量计算指标： 1、资本金财务内部收益率（%）： 2、财务净现值（ic= %） 资本金现金流量表资本金现金流量表续表续表6-2 6-2 单位：万元单位：万元2021/11/1012房地产投资分析课件房地产投资分析房地产投资项目财务分析房地产投资分析房地产投资项目财务分析 3）针对两表的有关说明 （1）净现金流量（项目的未来收益）是项目当年现金流入与现金流出的代数和。根据需要，可以计算税前净现金流量，也可以计算税后现金流量。 （2）两表的区别。 （3）计算期 （4）房地产投资项目往往有开发后出售项目、开发后出租项目和置业投资项目的区分。2021/11/1013房地产投资分析课件房地产投资分析房地产投资项目财务分析房地产投资分析房地产投资项目财务分析 4）投资者各方现金流量表 该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。 当一个房地产项目有几个投资者进行投资时，就应编制投资者各方现金流量表。 其表格形式见表6-3。2021/11/1014房地产投资分析课件序号项 目合计 1 2 3 N 1现金流入1.12.2（1）（2）（3）（4）应得利润资产清理分配回收固定资产余值回收经营资金净转售收入其他收入 2现金流出2122开发建设投资出资额经营资金出资额 3净现金流量 4累计净现金流量 投资各方现金流量表投资各方现金流量表表表6-3 6-3 单位：万元单位：万元2021/11/1015房地产投资分析课件房地产投资分析房地产投资项目财务分析房地产投资分析房地产投资项目财务分析6 62 22 2资金来源与运用表资金来源与运用表 1资金来源与运用表的含义 资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况以及项目的资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产负债表的编制及资金平衡分析提供了重要的财务信息。 其表格形式见表6-4。 本表与现金流量表有着本质的不同。2021/11/1016房地产投资分析课件序号 项 目合计 1 23 N 1资金来源111213141516171819销售收入出租收入自营收入资本金长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入2资金运用 现金来源与运用表现金来源与运用表表表6-4 6-4 单位：万元单位：万元2021/11/1017房地产投资分析课件212223242526272829210开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付 3盈余资金（1）-（2） 4累计盈余资金 现金来源与运用表现金来源与运用表续表续表6-4 6-4 单位：万元单位：万元2021/11/1018房地产投资分析课件房地产投资分析房地产投资项目财务分析房地产投资分析房地产投资项目财务分析 2资金平衡分析 该表给出的盈余资金表示当年资金来源（现金流入）多于资金运用（现金流出）的数额。当盈余资金为负值时，表示该年的资金短缺数。作为资金的平衡，并不要求每年的盈余资金不出现负值，而要求从投资开始至各年累计的盈余资金大于零或等于零。 作为项目投资实施的必要条件，每期的盈余资金应不小于零。因而，房地产投资项目资金平衡分析关注的重点是资金来源与运用表的累计盈余栏目。2021/11/1019房地产投资分析课件房地产投资分析房地产投资项目财务分析房地产投资分析房地产投资项目财务分析 3与一般建设项目的不同 在填列资金来源与运用表时，与现金流量表一样，出售项目和出租项目也会有所不同，这是与一般建设项目不同的地方。 1）出售项目资金来源与运用表（见表6-5） 2）出租和自营项目的资金来源与运用表（见表6-6）2021/11/1020房地产投资分析课件序 号项 目 合 计 1 2 3 N 1资金来源 11 12 13 14销售收入资本金长期借款短期借款 2资金运用 21 22 23 24 25 26 27开发建设投资经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付 3盈余资金（1）-（2） 4累计盈余资金 出售项目资金来源与运用表出售项目资金来源与运用表表表6-5 6-5 单位：万元单位：万元2021/11/1021房地产投资分析课件序号项 目 合计 1 2 3 N 1资金来源 11 12 13 14 15 16 17 18 19出租收入（或自营收入）资本金折旧费摊销费长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入 2资金运用 出租与自营项目资金来源与运用表出租与自营项目资金来源与运用表表表6-6 6-6 单位：万元单位：万元2021/11/1022房地产投资分析课件 21 22 23 24 25 26 27 28 29 210开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付 3盈余资金（1）-（2） 4累计盈余资金 出租与自营项目资金来源与运用表出租与自营项目资金来源与运用表续表续表6-6 6-6 单位：万元单位：万元2021/11/1023房地产投资分析课件房地产投资分析房地产投资项目财务分析房地产投资分析房地产投资项目财务分析6 62 23 3损益表损益表 1损益表的含义 损益表是反映房地产投资项目计算期内各年的利润总额、所得税及各年税后利润的分配等情况的财务报表。通过该表提供的投资项目经济效益静态分析的信息资料，可以计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等指标。 其表格形式如表6-7。2021/11/1024房地产投资分析课件序号 项 目合 计 1 23 N 1经营收入111213销售收入出租收入自营收入2经营成本2122商品房经营成本出租房经营成本 3运营费用 4修理费用损益表损益表表表6-7 6-7 单位：万元单位：万元2021/11/1025房地产投资分析课件 5经营税金及附加 6土地增值税 7利润总额 8所得税 9税后利润919293盈余公积金应付利润未分配利润计算指标：1、投资利润率（%） 2、投资利税率（%） 3、资本金利润率（%） 4、资本金净利润率（%）损益表损益表续表续表6-7 6-7 单位：万元单位：万元2021/11/1026房地产投资分析课件房地产投资分析房地产投资项目财务分析房地产投资分析房地产投资项目财务分析2损益表的内容及计算 1）关于利润总额 损益表中的利润总额一般应为： 利润总额=经营收入经营成本运营费用修理费用经营税金与附加土地增值税2021/11/1027房地产投资分析课件房地产投资分析房地产投资项目财务分析房地产投资分析房地产投资项目财务分析（1）以出售为主的房地产项目的利润总额 利润总额=销售收入总成本费用经营税金与附加土地增值税 其中，销售收入、总成本费用、经营税金与附加与土地增值税的数据可以依据第5章的财务数据和辅助报表得到。 其表格形式见表6-8。2021/11/1028房地产投资分析课件序号项 目合 计 1 23 N 1销售收入2总成本费用 3经营税金及附加 4土地增值税 5利润总额 6所得税 7税后利润717273盈余公积金应付利润未分配利润计算指标：1、投资利润率（%） 2、投资利税率（%） 3、资本金利润率（%） 4、资本金净利润率（%）出售型房地产项目的损益表出售型房地产项目的损益表表表6-8 6-8 单位：万元单位：万元2021/11/1029房地产
