物业管理条例（管理制度）

XX教育集团xx项目物业管理条例目 录第一章 总则第二章 物业服务区域及设施第三章 业主、业主大会和业主委员会第一节 业主第二节 业主大会第三节 业主委员会第四章 物业服务人第五章 物业服务第六章 物业的使用与维护 第七章 监督管理第八章 法律责任第九章 附则第一章总 则第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务人等物业管理各方的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的居住和工作环境，增强人民群众的获得感幸福感安全感，构建共建共治共享的基层社会治理体系，根据中华人民共和国民法典物业管理条例等法律、行政法规，结合四川省实际，制定本条例。第二条 本条例适用于四川省行政区域内的物业管理活动及其监督管理。本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人或者自行管理等方式，对物业服务区域内的建筑物及其附属设施进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第三条 物业管理应当遵循公开、公平、公正、诚信的原则，坚持依法管理、业主自治、市场竞争、政府引导，推动物业管理标准化、专业化、智能化、绿色化发展。第四条 建立中国共产党基层组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人等协调运行机制，形成社区治理合力。第五条 县级以上地方人民政府应当加强对物业管理活动及其监督管理工作的领导，建立保障机制，将物业服务纳入现代服务业发展规划，推动物业服务行业向现代服务业发展。县（市、区）人民政府应当明确街道办事处（乡镇人民政府）承担指导和监督物业管理活动的工作机构和人员，并保障工作经费。鼓励地方各级人民政府通过购买服务方式委托符合条件的物业服务人承担社区治理相关服务。第六条 县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门负责物业管理活动的指导和监督管理，加强对街道办事处（乡镇人民政府）物业管理工作人员的培训。县级以上地方人民政府发展改革、经济和信息化、公安、民政、司法行政、财政、自然资源、生态环境、卫生健康、应急、市场监管等有关部门按照各自职责做好物业管理活动的相关监督管理工作。第七条 街道办事处（乡镇人民政府）履行以下职责：（一）组织、指导、协调本辖区内业主大会的设立和业主委员会选举、换届；（二）指导、督促业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责；（三）调解处理物业管理纠纷，协调社区建设与物业管理的关系；（四）法律、法规规定的与物业管理活动相关的其他职责。居（村）民委员会指导物业服务人和业主委员会工作，根据需要设立环境和物业管理委员会，依法协助街道办事处（乡镇人民政府）开展相关工作。第八条 街道办事处（乡镇人民政府）负责落实县级以上地方人民政府依法采取的应急措施，指导物业服务人、业主委员会开展应对工作，所需物资和资金纳入政府应急体系管理。物业服务人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。对于物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主、物业使用人以及相关人员应当依法予以配合。第九条 物业服务行业组织应当在县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门的指导和监督下，推进行业标准化建设，依法加强行业自律管理，促进行业规范发展，维护物业服务人的合法权益。第二章物业服务区域及设施第十条 物业服务区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，综合考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循规划在先、自然分割、功能完善、便民利民的原则划定。县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门应当建立物业服务区域档案。第十一条 新建物业按照下列规定划分物业服务区域：（一）分期建设或者二个以上单位共同建设的整体规划项目，应当按照其整体规划建设项目确定的用地范围，划分为一个物业服务区域；（二）住宅和非住宅等不同物业类型，具有独立的配套设施设备并能够独立管理的，可以划分为不同的物业服务区域。建设单位应当在办理商品房预售许可或者现房销售前，持建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、项目规划设计方案等资料，向项目所在地县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门办理物业服务区域备案。住房城乡建设主管部门应当自受理之日起二十日内予以备案。对不符合物业服务区域划分规定的，应当告知建设单位重新划分。经备案的物业服务区域，由县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门及时告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。建设单位应当将经备案的物业服务区域以书面说明和图纸形式在房屋销售现场的显著位置公示。第十二条 已建成物业按照下列规定划分物业服务区域：（一）已分割成二个以上相对封闭区域的，在明确共用设施设备管理、维护责任的情况下，可以划分为不同的物业服务区域；（二）建筑规模较小且地理上自然相连的物业，可以合并为一个物业服务区域。第十三条 物业已投入使用但未划分物业服务区域的，或者已经划分物业服务区域需要调整的，经业主委员会或者人数占比百分之十以上的业主书面申请，由县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门征求街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会、业主代表意见后，提出物业服务区域划分或者调整的建议方案，由业主共同决定后划定，并在相应区域内公告。第十四条 建设单位在新建物业时应当分别配置具备水、电、通风、采光、卫生间等基本使用功能和办公条件的物业服务用房、业主委员会用房。物业服务用房按照房屋建筑总面积的千分之二，且不低于一百平方米配置；业主委员会用房按照不低于三十平方米配置。物业服务用房、业主委员会用房位于地面的部分不低于总面积百分之五十。自然资源主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当在许可证附件（图）中载明物业服务用房、业主委员会用房面积。住房城乡建设主管部门核发房屋预售许可证、不动产登记机构办理不动产登记时，应当注明物业服务用房、业主委员会用房室号。物业服务用房、业主委员会用房、共用设施设备配套用房属于全体业主共有，分别交由物业服务人、业主委员会和专业经营单位无偿使用，任何组织和个人不得擅自变更用途。第十五条 新建物业各类配套建筑应当按照工程建设强制性标准和规范同步规划设计、同步验收。建设单位在新建物业时应当按照国家标准或者相关要求配置邮件和快递送达设施、老年人活动场地等便民服务设施，保障业主便捷使用。第十六条 新建物业应当按照有关标准配置机动车、非机动车专用停放车位（库），依据新能源发展规划和业主需要，为安装停车充电基础设施预留场地、空间，配置相应的接入条件。已建成有条件的物业可以根据业主需要按照标准和技术规范要求，经业主共同决定，逐步改造建设停车充电与换电设施。第三章业主、业主大会和业主委员会第一节 业 主第十七条 业主在物业管理活动中根据法律法规规定、管理规约和物业服务合同约定，享有业主权利，承担业主义务。不动产登记簿记载的房屋所有权人为业主。尚未依法办理房屋所有权登记，但符合下列情况之一的，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务：（一）因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等取得房屋所有权的；（二）因继承取得房屋所有权的；（三）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的；（四）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的；（五）法律法规规定的其他情形。已经达到交付使用条件，尚未出售或者尚未向买受人交付的专有部分，建设单位为业主。第十八条 物业使用人根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。物业使用人包括物业承租人、借用人、居住权人等。第十九条 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）在物业服务区域公共空间安装个人身份和生物特征识别设备；（十）物业服务区域划分与调整；（十一）实施自行管理；（十二）物业费调整；（十三）设立业主代表大会以及确定其职责；（十四）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。提交业主共同决定的事项，应当尊重社会公德，不得违反法律、法规的规定和损害社会公共利益。第二十条 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定本条例第十九条第一款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定本条例第十九条第一款规定的其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。第二十一条 管理规约应当包含以下事项：（一）有关物业的使用、维护、管理；（二）业主的共同利益和应当履行的义务；（三）违反管理规约应当承担的责任；（四）其他事项。制定管理规约，应当尊重社会公德，不得违反法律、法规的规定和损害社会公共利益。第二十二条 业主大会议事规则应当包含以下事项：（一）业主大会的议事方式、表决程序；（二）业主委员会的组成、职责、届期、工作经费及其开支范围和开支金额、成员工作补贴标准和任职条件及资格终止情形、设立候补委员的规定；（三）业主大会和业主委员会印章、业主共有资金账户的使用和管理；（四）业主委员会换届；（五）其他事项。制定业主大会议事规则，不得违反法律、法规的规定。第二十三条 业主可以委托他人参加业主大会会议。被委托人应当提供委托人和本人身份证明材料、委托人签署的授权委托书、委托人不动产产权证明的复制件，按照受委托事项、时间、权限，代表业主行使权利。第二节 业主大会第二十四条 一个物业服务区域设立一个业主大会，符合下列情形之一的，应当召开首次业主大会会议：（一）交付的专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十以上或者交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上；（二）首套房屋交付已满二年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上；（三）前期物业服务合同到期前九十日或者前期物业服务合同依法解除的。分期开发的物业服务区域，先期开发建设的区域内交付使用的物业符合前款规定条件之一的，应当召开首次业主大会会议。业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不设立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第二十五条 符合本条例第二十四条规定应当召开首次业主大会会议情形之一的，建设单位应当在三十日内向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出设立业主大会的书面报告，并在物业服务区域内公告。建设单位提交的书面报告应当附筹备首次业主大会会议所需的下列资料：（一）物业服务区域划分备案情况；（二）物业服务区域内建筑物面积清册；（三）包括专有部分面积、业主姓名和联系方式等内容的业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）物业服务用房、业主委员会用房配置证明；（六）其他有关的文件资料。建设单位未按时书面报告设立业主大会的，同一物业服务区域内二十名以上业主联名可以向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出设立业主大会的书面申请