滨州黄河十六路渤海二路项目初步发展报告(终稿)

【初步发展报告初步发展报告】滨州黄河十六路渤海二路项目滨州黄河十六路渤海二路项目我们的思考过程是这样的我们的思考过程是这样的第一部分第一部分 市场背景分析市场背景分析第二部分第二部分 项目价值分析项目价值分析第三部分第三部分 项目整体定位项目整体定位第四部分第四部分 物业发展建议物业发展建议第五部分第五部分 营销推广策略营销推广策略INDEX第一部分第一部分 市场背景分析市场背景分析一、滨州城市概况二、城市规划发展研究三、滨州房地产发展状况四、宏观政策关注五、区域市场调研第一部分第一部分 市场背景分析市场背景分析1 1、地理区位、地理区位 黄三角腹地，山东北大门黄三角腹地，山东北大门u地理区位：地理区位：滨州位于黄河下游、鲁北平原，地处黄河三角洲腹地。北临渤海，东接东营，南邻淄博，西同德州和济南搭界，是山东的北大门。属属“济南一小时经济圈济南一小时经济圈”。u行政区划：行政区划：滨州市辖滨城区、无棣县、阳信县、沾化县、惠民县、博兴县、邹平县、滨州经济开发区两区六县两区六县。 u人口状况：人口状况：2009年，滨州人口继续保持低速增长。年末，全市户籍总人口377.5万，常住人口369.98万，其中，滨城区人口其中，滨城区人口6060余万。余万。滨州以本地居民为主，外来及流动人口少。资料来源：滨州市2009年国民经济和社会发展统计报告一、滨州城市概况一、滨州城市概况第一部分第一部分 市场背景分析市场背景分析2 2、历史人文、历史人文 历史悠久，黄河文化和历史悠久，黄河文化和齐文化的发祥地之一齐文化的发祥地之一u中国古代著名军事家武圣孙武故里孙武故里 u宋代著名政治家范仲淹范仲淹的生长地 u汉孝子董永故乡董永故乡，中国“孝”文化发源地。 u中国吕剧的发源地u革命战争年代，是中央渤海区党政军领导机关所在地。孙武孙武范仲淹范仲淹2009博兴董永文化节博兴董永文化节一、滨州城市概况一、滨州城市概况第一部分第一部分 市场背景分析市场背景分析3 3、经济状况、经济状况 经济增速明显，但仍位居山东省后列经济增速明显，但仍位居山东省后列滨州滨州2004-20092004-2009年年GDPGDP总量变化图总量变化图uGDP增速明显：2009年全市实现国内生产总值国内生产总值1350.91350.9亿元，人均生产总值亿元，人均生产总值3656836568元，元，GDP总量在山东在山东1717个地级城市中排名个地级城市中排名1212位。位。u居民生活继续改善：2009年城市居民人均可支配收入人均可支配收入1750017500元，元，较上年增长9.6%。u居民消费继续增长：2009年城市居民人均消费支出人均消费支出1187911879元，元，比上年增长9.8%。滨州滨州2002-20092002-2009年人均年人均GDPGDP变化图变化图一、滨州城市概况一、滨州城市概况第一部分第一部分 市场背景分析市场背景分析4 4、产业发展、产业发展 传统产业为支柱，第三产业欠发达传统产业为支柱，第三产业欠发达u五大传统行业五大传统行业纺织业、农副食品加工业、化学原料及化学制品制造业、石油加工业和电力、热力业仍是滨州经济的主要支柱。u重点行业支撑作用明显重点行业支撑作用明显。全市35个规模以上工业行业中，34个保持增长。规模以上纺织业、农副食品加工业和化学原料及化学制品制造业完成增加值431.33亿元，对全市工业增长的贡献率超过五成。u09年，一、二、三产业结构由上年9.92:60.94:29.14调整10.06:58.38:31.56，第三产业比重虽有所增加，但受制于人口、经济状况，长期欠发达。一、滨州城市概况一、滨州城市概况第一部分第一部分 市场背景分析市场背景分析5 5、城市建设、城市建设 规划建设手笔恢宏，规划建设手笔恢宏，城市面貌日新月异城市面貌日新月异滨州城市规划建设可谓大手笔、大气魄、大交通、大生态，尤其“黄三角大开发”战略提出后，城市建设全面提速，面貌日新月异。一、滨州城市概况一、滨州城市概况第一部分第一部分 市场背景分析市场背景分析6 6、交通状况、交通状况 依托公路交通，四通八达依托公路交通，四通八达 滨州是沟通京、津、冀、鲁、苏五省市的陆上主要通道，境内以公路交通为主，济青高速、滨博高速、国道205、220，以及四通八达的省道、县乡公路，以滨州为中心覆盖全境，并连接济南航空港、河北黄骅港、青岛港，与经过滨州南部的胶济铁路，形成陆、海、空、水运交错纵横的立体交通网络。 u航空：航空：滨州没有机场，市区距济南遥墙机场约距济南遥墙机场约1 1小时车程小时车程。u铁路：铁路：滨州火车站目前正在筹建中，欲乘火车出行，需先乘汽车至淄博、济南等地后，再转乘火车到达全国各地。u公路：公路：境内公路网络发达，国道、省道、高速公路、县乡公路四通八达，乘坐汽车出行十分方便快捷。当日往返京津，可直达上海、济南、青岛、淄博、潍坊、东营等城市。一、滨州城市概况一、滨州城市概况第一部分第一部分 市场背景分析市场背景分析u2009年11月23日，国务院正式批复黄河三角洲高效生态经济区发展规划，标志着我国最后一个三角洲标志着我国最后一个三角洲黄三角黄三角的开发上升为国家战略的开发上升为国家战略，成为国家区域协调发展战略的重要组成部分。 u山东省政府提出将在“十一五”期间，规划投资15000亿开发黄河三角洲区域。 u滨州将成为黄河三角洲高效生态经济区主战场！7 7、重大城市利好、重大城市利好 “黄三角黄三角”大开发横空出世！大开发横空出世！滨州成为主战场滨州成为主战场一、滨州城市概况一、滨州城市概况第一部分第一部分 市场背景分析市场背景分析借势“黄三角大开发”，书写滨州经济新版图u仅今年2月，滨州就有8个项目奠基，总投资超过40个亿。u5月24日，滨州与中海油合作开发新能源框架协议签定。中海油将在滨州形成约150亿元的投资规模。u5月31日上午，滨州经济开发区举行招商引资项目集中签约仪式。共签约37个项目，投资额达71.5亿元，是历年来项目最多、投资最大的一次。一、滨州城市概况一、滨州城市概况第一部分第一部分 市场背景分析市场背景分析2010年，滨州迎来撤地建市十周年！回顾过去，成绩斐然；展望未来，前程似锦滨州将在未来几年投资8000亿元到2015年，地区生产总值将达到2900亿元，地方财政收入达到170亿元。2020年，综合经济实力进入山东省先进行列！一、滨州城市概况一、滨州城市概况第一部分第一部分 市场背景分析市场背景分析结论：结论：1、传统产业占主导地位、外来人口少一直是滨州经济发展的掣肘，长期以来缺乏活力。2、“黄三角大开发”将为滨州经济腾飞注入新的活力，变革往往意味着新的机遇，借此东风，滨州将增强对外辐射力和影响力。3、政策扶持、政府支持、城市面貌巨变，将为滨州房地产的发展提供良好的先决条件，我们对本项目的前景充满信心。第一部分第一部分 市场背景分析市场背景分析小小 结结1 1、滨州城市定位、滨州城市定位 南融山东半岛城市群、济南城市圈，北接天津滨海新区，面向环渤海，服务京津济，努力打造成黄河三角洲中心城市、全国棉纺家纺之都、现代化生态园林旅游城市。 资料来源：滨州市城市总体规划(2005-2020年) 二、城市规划发展研究二、城市规划发展研究第一部分第一部分 市场背景分析市场背景分析2 2、城市总体规划、城市总体规划 “四环五海、生态滨州四环五海、生态滨州” 以公路建设为龙头，以水利建设和城郊农业结构调整为两翼，集园林与湖水于一色，融产业、生态、文化为一体，实现人与自然的和谐共处，经济社会与资源、环境的协调发展。二、城市规划发展研究二、城市规划发展研究第一部分第一部分 市场背景分析市场背景分析3 3、滨州东城区规划、滨州东城区规划 战略部署战略部署：“决战东区决战东区”u滨州东区是滨州中心城区的重要组成部分。2009年底，区委、区政府做出了“决战东区”的战略部署，奏响了“宜商宜居宜兴业，上风上水上东城宜商宜居宜兴业，上风上水上东城”的号角。u随着黄河三角洲开发上升为国家战略，东区在黄河三角洲高效生态经济区、半岛蓝色经济区和济南省会城市群经济圈交汇处的核心枢纽优势更加凸显。u目前东区的基础设施不断完善，城区路网框架、环城水系、沿路林带基本形成，白鹭湖片区、创业生态公园一期、秦台河衬砌绿化等一批精品景观工程建设使用，城市品位进一步提升。宜商、宜居、宜兴业宜商、宜居、宜兴业上风、上水、上东城上风、上水、上东城二、城市规划发展研究二、城市规划发展研究第一部分第一部分 市场背景分析市场背景分析4 4、滨州东城区发展格局、滨州东城区发展格局 “南部工业、中部商住、南部工业、中部商住、北部行政文化北部行政文化”三区互动三区互动 u目前，东城区三区互动的发展格局已现雏形，呈现出空间和产业布局脉络清晰、新城相映的城市新景观。u滨州东区未来将打造成集商务办公、商业金融、教育科研、文化娱乐、休闲居住、交通运输、仓储物流、旅游观光为一体的经济文化和物流中心。二、城市规划发展研究二、城市规划发展研究第一部分第一部分 市场背景分析市场背景分析结论：结论：1、滨州城市定位高远，“开放、活力、绿色、生态”为鲜明特色，尤其“四环五海、生态滨州”远景规划的实施，将对加快滨州城市化进程、促进房地产的快速发展起到重要作用。2、东城区作为滨州中心城区的重要组成部分，在“黄三角大开发”的战略背景下，已逐渐形成自己鲜明的区域特色。3、“行政居住功能”，是本项目所在片区的核心功能。在项目周边各项配套设施、环境景观逐渐成形的背景下，本项目开发恰当其时。第一部分第一部分 市场背景分析市场背景分析小小 结结1 1、滨州房地产投资开发统计、滨州房地产投资开发统计 年年 份份完成开发投资完成开发投资额（亿元）额（亿元）较上年较上年增长增长竣工面积（万平）竣工面积（万平）较上年较上年增长增长销售面积销售面积（万平）（万平）较上年较上年增长增长2005年15.973.7%24.174.6%34.2194.8%2006年15.5基本持平52.120%53.823%2007年23.4177.1%45.1665.1%99.33234.5%2008年50.67116.5%164.966%20092009年年69.8369.8337.8%37.8%96.5196.5144.5%44.5%196.24196.2419%19%数据来源：滨州市国民经济和社会发展统计报告“呈良性发展态势，增速快呈良性发展态势，增速快”三、滨州房地产发展状况三、滨州房地产发展状况第一部分第一部分 市场背景分析市场背景分析2 2、滨州房地产市场特点、滨州房地产市场特点 1 1）发展现状）发展现状 u重大城市利好推动滨州楼市全面迈入“黄三角时代”，滨州房地产将迎来一个高速发展期，开发水平、销售价格、综合品质将迈上新台阶。u老项目步入中后期，新兴项目蓄势待放。望海花园、麒麟阁、新河湾、海通时代花园等前几年的代表性项目逐渐步入销售后期，渤海城邦、新湖玫瑰园、香溪翠庭、田园牧歌、水岸绿城等项目即将发售，滨州房地产“黄三角时代”诸侯混战局面即将到来。u项目同质化严重，产品品质急需提升。千楼一面，缺乏个性化、品质化楼盘。在项目景观建设方面，发展商在节约成本和追求利润的驱动下，极少能做到悉心投入。u“政务驱动型”地产模式在滨州市场方兴未艾依托行政文化中心，带动周边配套、居住环境升级，进而促成片区成熟。“投资置业跟着政府走投资置业跟着政府走”在滨州房地产市场被在滨州房地产市场被证明为一条黄金定律。证明为一条黄金定律。三、滨州房地产发展状况三、滨州房地产发展状况第一部分第一部分 市场背景分析市场背景分析2 2、滨州房地产市场特点、滨州房地产市场特点 2 2）销售状况）销售状况u房地产市场化程度逐步提高，团购现象虽仍存在但已逐渐减少。u商品房销量稳步增长。2009年，滨州商品房销售面积196.24万平米，增长19%，实现销售额37.69亿元，增长27.9%。其中，现房销售面积99.75万平米，增长24.8%；期房销售面积96.49万平米，增长13.5%。 u2009