西安华盛佳成置业有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制深圳康佳电子科技有限公司拟股权转让所涉及的西安华盛佳成置业有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告东洲报字【2021】第 2036 号（报告书及附件）上海东洲资产评估有限公司2022 年 4 月 15 日声明一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照、法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及资产评估专业人员不承担责任。三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。五、资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。六、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则， 坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。七、我们与本资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。八、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认。根据中华人民共和国资产评估法：“委托人应当对其提供的权属证明、财务会计信息和其他资料的真实性、完整性和合法性负责。”九、我们已对评估对象及其资产进行现场调查；已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，并对所涉及资产的法律权属资料进行了核查验证，对已经发现的可能对评估结论有重大影响的事项在本资产评估报告中进行了如实披露， 并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。但我们仅对评估对象及其所涉及资产的价值发表意见，我们无权对它们的法律权属作出任何形式的保证。本报告亦不得作为任何形式的产权证明文件使用。十、我们对建筑物实物资产的勘察按常规仅限于其表观的质量、使用状况、保养状况等，并未触及其内部被遮盖、隐蔽及难于观察到的部位，我们没有能力也未接受委托对上述资产的内部质量进行专业技术检测和鉴定，我们的评估以委托人和其他相关当事人提供的资料为基础。如果这些评估对象的内在质量存在瑕疵，本资产评估报告的评估结论可能会受到不同程度的影响。目录（目录）目录4一、委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人8（一） 委托人概况8（二） 被评估单位概况9（三） 委托人与被评估单位之间的关系11（四） 其他资产评估报告使用人11二、评估目的11三、评估对象和评估范围11四、价值类型及其定义14五、评估基准日14六、评估依据14（一） 经济行为依据14（二） 法律法规依据14（三） 评估准则依据16（四） 资产权属依据16（五） 评估取价依据16（六） 其他参考资料17七、评估方法17（一） 评估方法概述17（二） 评估方法的选择17（三） 成本法（资产基础法）介绍18八、评估程序实施过程和情况23九、评估假设25（一） 基本假设25（二） 一般假设26（三） 资产基础法评估特别假设26十、评估结论27（一） 相关评估结果情况27（二） 评估结论与账面价值比较变动情况及原因说明28（三） 关于评估结论的其他考虑因素29（四） 评估结论有效期29（五） 有关评估结论的其他说明30十一、 特别事项说明30十二、 评估报告使用限制说明33十三、 评估报告日34摘要特别提示：本资产评估报告仅为报告中描述的经济行为提供价值参考。以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读评估报告正文。上海东洲资产评估有限公司接受委托，根据法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用合适的评估方法，按照必要的评估程序，对经济行为所对应的评估对象进行了评估。资产评估报告摘要如下：委托人：康佳集团股份有限公司被评估单位：西安华盛佳成置业有限公司评估目的：股权转让经济行为：根据中共康佳集团股份有限公司委员会会议纪要（康集党纪字【2022】7号），康佳集团股份有限公司全资子公司深圳康佳电子科技有限公司拟转让西安华盛佳成置业有限公司股权。评估对象：西安华盛佳成置业有限公司股东全部权益价值。评估范围：评估范围为被评估单位全部资产及全部负债，具体包括流动资产及负债等。被评估单位申报的全部资产合计账面价值1,353,268,634.06元，负债合计账面价值1,253,294,848.66元，股东权益99,973,785.40元，归属于母公司的净资产为96,824,371.11元。价值类型：市场价值评估基准日：2021 年 10 月 25 日评估方法：采用资产基础法和收益法，本评估报告结论依据资产基础法的评估结果。评估结论：经评估，被评估单位股东全部权益价值为人民币 219,834,371.11 元， 大写人民币：贰亿壹仟玖佰捌拾叁万肆仟叁佰柒拾壹元壹角壹分。评估结论使用有效期：为评估基准日起壹年内，即有效期截止 2022 年 10 月 24 日。如本评估项目涉及国有资产，并按相关规定需履行国有资产管理部门备案、核准程序的，本评估报告需经国有资产监督管理部门备案后方可正式使用，且评估结论仅适用于本报告所示经济行为。特别事项：1. 截至评估基准日，子公司西安飞和房地产开发有限公司尚未取得不动产权证书。已经支付土地竞拍保证金，尚未支付土地出让金。本次评估通过土地出让合同等文件确认委估宗地权属。2. 根据土地出让合同约定：子公司西安飞和房地产开发有限公司持有的 GW3-8-9、GW3-9-11 及GW3-7-7 等3 宗用地均需配建租赁型保障房，并约定了毛坯最高销售均价。具体情况如下表：项目起拍价（万元）土地面积（平方米）计容面积（平方米）毛坯最高租赁型保障房（平方米）销售均价（元/平方米）需自持 10 年住宅面积政府回购住宅面积合计GW3-8-9 地块项目37,790.0028,666.3071,665.0014,757.003,536.007,071.0010,607.00GW3-9-11 地块项目136,800.00102,290.80255,728.0015,132.0012,301.0024,601.0036,902.00GW3-7-7 地块项目95,380.0072,097.35180,243.0015,056.008,593.0017,186.0025,779.00根据关于进一步规范商品住房项目配建公共租赁住房有关事项的通知（市建发2020115 号）规定，配建公共租赁住房以商品住房项目实物配建为主，也可以相对集中建设，由建设单位自行选择。根据西安市商品住房项目集中建设公共租赁住房工作实施方案规定。商品住房项目建设单位选择集中建设公共租赁住房的，采取缴纳建设资金的方式进行易地集中配建。新出让住宅用地，易地集中建设资金缴纳标准按宗地住宅部分出让起始价格百分之十的标准执行。被评估单位管理层对于土地合同约定的政府回购部分公租房决定采用集中建设方式，在假设开发法评估中，项目开发成本中按照起拍价的百分之十计算了公租房易地配建费。故政府回购部分保障房按照直接对外销售进行测算。对于需要自持 10 年的部分保障性住房，按照房屋建成后自持 10 年对外出售进行测算。对于住宅毛坯最高销售均价，本次评估按照不高于住宅毛坯最高销售均价进行预测。3. 截至评估基准日，子公司西安飞和房地产开发有限公司尚未取得 GW3-8-9、GW3-9-11 及 GW3-7-7 等 3 宗用地的用地规划许可证书，本次评估采用的各项目经济指标均由被评估单位管理层提供，评估师通过土地出让合同等文件对主要参数进行了核实验证，未发现企业管理层提供的经济指标的主要参数与土地出让合同规定的经济指标存在出入。但本次采用的经济指标仍有可能与规划局审核通过的详细规划指标存在差异。4. 根据土地出让合同约定，受让人需在签订土地出让合同 60 日内（2021 年 12 月26 日）缴纳全部的土地出让金。受让人如不能如期支付土地出让金，自滞纳之日起（2021年 12 月 27 日起算）每日需缴纳延迟支付金额的 0.1%作为违约金，延期付款超过 60 日，出让人有权利解除合同。截至评估基准日，企业尚有 135,170.00 万元土地出让金尚未支付，2022 年 1 月 5日，企业缴纳 30,000.00 万元土地出让金，截至评估报告出具日，尚有 105,170.00 万元土地出让金尚未支付。本次评估未考虑土地延期支付及可能产生的滞纳金对于评估值的影响。以上特别事项可能对本评估结论产生影响，提请评估报告使用人在实施本次经济行为时予以充分关注；此外，评估报告使用人还应关注评估报告正文中所载明的评估假设以及期后重大事项对本评估结论的影响，并恰当使用本评估报告。错误！未找到引用源。错误！未找到引用源。错误！未找到引用源。资产评估报告错误！未找到引用源。错误！未找到引用源。正文错误！未找到引用源。：上海东洲资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对深圳康佳电子科技有限公司拟股权转让所涉及的西安华盛佳成置业有限公司股东全部权益价值于错误！未找到引用源。的错误！未找到引用源。进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、 委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人（一）委托人概况公司名称：错误！未找到引用源。（简称“委托人”）公司地址：深圳市南山区粤海街道科技园科技南十二路 28 号康佳研发大厦 15-24层法定代表人：周彬注册资本：人民币 240,794.5408(万元)公司类型：股份有限公司(中外合资、上市)经营范围：研究开发、生产经营电视机、冰箱、洗衣机、日用小家电、厨卫电器及其他智能生活电器产品，家庭视听设备，IPTV 机顶盒，OTT 终端产品，数字电视接收器（含卫星电视广播地面接收设备），数码产品，智能穿戴产品，智能健康产品， 智能电子产品，智能开关插座，移动电源，移动通信设备及终端产品，日用电子产品， 汽车电子产品，卫星导航系统，智能交通系统，防火防盗报警系统，办公设备，电子计算机，显示器；大屏幕显示设备的制造和应用服务；LED（OLED）背光源、照明、发光器件制造及封装；触摸电视一体机；无线广播电视发射设备；应急广播系统设备； 生产经营电子元件、器件，模具，塑胶制品，各类包装材料；设计、上门安装安防产品、监控产品，无线、有线数字电视系统及系统集成，并从事相关产品的技术咨询和服务（上述经营范围中的生产项目，除移动