XX商业综合服务建设项目可行性研究报告

- 1 -第一章 项目概况1.1 概述1、项目名称：XX 县 XX 镇 XXXX 商业综合服务建设项目2、承办单位：XX 县 XX 商贸有限公司3、项目负责人：杨叶青4、建设性质：新建1.2 承办单位概况XX 县 XX 商贸有限公司是 XX 县零售行业的龙头企业。公司成立于2010 年，注册资金 50 万元。目前拥有直营分店 12 家，极大的方便了各生活区群众的生活。公司本着“引导消费、开拓创新”的企业精神，以“立足城区、辐射乡镇”为经营目标。加强了农村市场体系建设、构建城乡双向商品流通网络，有利改善农村消费环境、方便群众生产生活、繁荣农村市场、扩大农村消费、促进农业生产、增加农民收入，为推进社会主义新农村建设、促进经济平稳较快发展做出积极贡献。目前，我公司已具备完善的企业管理制度和严格的管理流程。拥有配送中心，面积为 1200 平方米、13 辆配送车辆、436 位工作人员的精英团队。拥有独立的银行帐号，实行了会计核算制度，且产权分明。XX 县 XX 商贸有限公司先后获得 XX 市市级 “XX 县顾客信得过单位” 、 “XX 县顾客放心店” 、 “XX 县十佳购物放心店”等荣誉称号，是 XX- 2 -省供销先进企业。1.3 编制依据和范围1.3.1 编制依据（1） XX 统计年鉴2009 年；（2）国家及地方的有关政策、法规；（3）国家发改委、建设部 2006 年发布的建设项目经济评价方法与参数 （第三版） ；（4）项目单位提供的有关本项目的基础资料；（5） 工程设计节能技术暂行规定 （GBJ6-85） ；（6） 工业企业设计卫生标准 （GBZ1-2002） ；（7） 建筑设计防火规范 （GB50016-2006） ；（8） 建筑照明设计标准 （GB50034-2004） ；（9） 工业项目建设用地控制指标（试行） （国土资发2004232号） ；（10） 最新宾馆饭店卫生监督管理工作标准实施手册 ；（11） 最新宾馆饭店卫生达标工作标准实施手册 ；（12）XXXX 政府关于加快皖北和沿淮部分市县发展的若干政策意见 ；1.3.2 编制范围针对项目的特点、任务与要求，对其建设的背景、建设的意义和市场需求状况进行了认真的调查、研究与分析。在项目建设条件分析- 3 -的基础上，对项目的建设内容、建设规模、建设资金等方面进行了全面的安排。通过定性分析和定量计算，深入分析论证了本项目建设的必要性、经济的合理性与实施的可行性。其主要内容如下：（1）市场分析与项目建设规模（2）建设条件与选址（3）投资估算与资金筹措（4）经济效益分析（5）项目的结论及建议1.4 项目基本情况1.4.1 主要建设内容与规模为使 XXXX 的居民生活更加丰富、及方便附近群众购物，进一步推动当地服务业的发展和商业开发，促进地区产业结构调整。XX 县 XX 商贸有限公司计划在 XX 县 XX 镇 XXXX 实施商业综合服务建设项目，具体建设内容如下：1、该项目规划占地 20010 平方米（合 30 亩） 。设计总建筑面积9000 平方米，其中：建设综合商城 6000 平方米、宾馆服务综合楼2500 平方米，仓库及其他用房 500 平方米；配套建设道路、停车场、围墙、栅栏、绿化及给排水、变配电、消防系统、环境保护设施等公用辅助设施。2、根据项目运营需要，购置超市、宾馆用家具与设备，节能型锅炉，环境保护设备、设施等。- 4 -项目建成后，将形成综合商业业态，成为当地及周边群众购物、休闲的好去处，其中：超市建筑面积 6000 平方米；宾馆可提供标准客房 60 间（套） ，其中高档商务套房 10 套，宾馆的餐饮部可提供 200 个就餐座位（中午、晚间） ，以及休闲娱乐、洗浴服务中心。1.4.2 项目选址XX 县 XX 镇 XXXX。1.3.3 项目投资（重新估算）项目总投资 2618.5 万元，其中：建设投资 2548.0 万元，铺底流动资金 75.0 万元。项目建设资金全部由业主单位自筹。1.5 项目提出的背景1.5.1 项目所在地理位置背景XX 省 XX 县位于 XX 省西北部, 位居皖、豫、鲁、苏四省交界处，全县辖 26 个乡镇，379 个村（居）民委员会，国土面积 2107 平方公里。宾馆、超市位于 XX 县 XX 镇 XXXX 新农村规划区。XX 镇地处 XX、蒙城、濉溪三县交界地，东距京沪铁路宿州站 51 公里，西南距阜阳飞机场120 公里，西距京九铁路 XX 站 90 公里，北距濉阜铁路青潭站公里，交通便捷，涡宿公路曹青路横贯境内。现有 19 个村委会，镇辖总面积162 平方公里，总人口 6.5 万人，总户数 1.4 万户，耕地面积 12.8 亩，为 XX 市第一大镇，区域位置交通十分便利。1.5.2 区域经济发展状况2009 年，县委、县政府认真贯彻落实中央关于扩大内需的“一揽- 5 -子计划” ，着力刺激内需，大力开拓城乡消费空间，使消费品市场保持了较好的发展势头，市场商品货源充裕，价格走势平稳，居民消费心理稳定，社会消费品零售总量不断扩大，市场呈现出蓬勃发展的良好景象。2009 年完成进出口额 2005 万美元，同比增长 23.2%，其中：进口824.2 万美元，同比增长 107.3%，出口 1180.7 万美元，与去年同期相比基本持平。全年外贸经济增长幅度一直保持高位运行，进出口结构进一步优化。2009 年，XX 县新增规模工业企业 48 家，全县规模工业企业达 117 家。2009 年全县共实现社会消费品零售总额 466788.6 万元，同比增长19.4%，在全市三县一区中总量低于谯城排第二，增幅低于利辛排名第二。分地域看：县以上消费品市场实现零售额 261363 万元，同比增长19.5%；县以下消费品市场实现零售额 205425.6 万元，同比增长 19.3%。分行业看：批发和零售业实现零售额 374737 万元，同比增长 18.4%；住宿和餐饮业实现零售额 83268.6 万元，同比增长 25.3%；其他行业实现零售额 8783 万元，同比增长 9.2%。近年来，XX 县旅游业的快速发展以及 XXXX 矿井实现联合试运转日期的日益临近，给本项目的实施带来广阔的市场前景。1.6 项目提出的必要性1、是促进服务业市场可持续健康发展的需要促进第三产业市场持续健康发展，对于拉动投资增长，促进消费，- 6 -提高居民生活水平，改善服务条件，保持国民经济持续健康发展具有十分重要的意义。消费热点的出现，有利于繁荣市场，充分发挥消费需求对经济的拉动作用，有利于形成新的经济增长点，促进产业结构的升级和优化，促进经济的增长，促进国民经济的良性循环。2009 年XX 县各项经济指标显著提高，人民生活水平逐步提高。随着新农村建设步伐的加快。2009 年，XX 县农村消费品市场累计实现消费品零售额205425.6 万元，同比增长 19.3%，增幅与城镇基本持平。2、是促进企业可持续发展的需要随着我国市场经济的逐步成熟与完善，市场竞争势必进一步激烈，强者更强、弱者更弱是市场竞争的必然规律。根据市场发展的要求，企业要腾飞，要在市场竞争中立于不败之地，必须要有超越精神。XX县现有的宾馆、饭店、超市，不仅数量少，规模小，而且内部一些设施不配套，仅能满足少量外来旅行、出差人员一般性住宿、餐饮之需要，不能满足对外接待较大旅游团体和一些大型会议接待以及一些重要的外商食宿之需求。此外还需要引进更多的投资者和各种先进的技术人才，特别是在西部大开发过程中，其各种资源的开发力度将进一步加大，外部交通基础设施建设步伐将会更快，交通更加便利，外来流动人口将日益增多。为了给当地旅游业创造更为有利的条件，在当地建设一个为新农村经济发展服务的较高档次的宾馆超市是很有必要的。3、是扩大社会就业机会，维护社会稳定和谐的需要XX 县是一个人口大县，也是一个劳务输出大县,全县常年外出务工- 7 -人口高达 40 万人，主要去向为沿海发达地区，劳务经济已经成为该县的重要支柱之一。但随着近期全球金融危机的降临，沿海地区的许多企业受到极大的影响，有的甚至被迫暂时停产，无奈之下大批量裁员，于是大批外出务工人员只好相继还乡，如不能找到新的就业机会，势必为社会稳定带来新的隐患。而本项目的实施，不仅可直接提供一定数量的就业岗位，而且可以通过产业关联，带来大批的就业机会。因而项目实施对于维护社会稳定和谐具有十分积极的意义。该项目的建设不仅具有良好的经济效益，而且具有显著的社会效益，因而项目的建设是十分必要的。1.7 项目经济技术指标项目建成营业后，将形成集住宿、餐饮、娱乐、购物于一体的休闲场所，其中：超市建筑面积 6000 平方米；宾馆可提供标准客房 60间（套） ，其中高档商务套房 10 套，宾馆的餐饮部可提供 200 个就餐座位（中午、晚间） ，以及休闲娱乐、洗浴服务中心。项目可实现年营业（销售）收入为 1933.0 万元，总成本费用 1321.2 万元，年利税 611.8万元。项目全部投资所得税后财务净现值为 1040.6 万元、财务内部收益率 17.22%；项目投资利润率 16.60%。 （重新估算）- 8 -第二章 市场分析及预测2.1 酒店、超市业发展的趋势2.1.1 酒店数量规模加速度扩张根据中国旅游业统计年鉴，全国的星级酒店从 2000 年的 6029 家增长到了 2009 年年底的 16751 家，星级酒店总数的年均增长率达到18.3%。2000 年到 2006 年，全国星级酒店的客房数量从 694，700 间增长至 1，859，800 间左右，年均增长率为 10.7%。 2009 年，旅游酒店数量达到 15327 家，其中五星级 398 家，四星级 1731 家，酒店客房数达到 260 万间，其中五星级饭店数量增长明显，2009 年新评定五星级饭店 75 家，比 2008 年增长 30 家，同比增长幅度超过 37%。另外，在五星级之上增设“白金五星级” ，北京中国大饭店、上海波特曼丽嘉酒店、广州花园酒店三家饭店 07 年 8 月被正式批准为“白金五星级饭店” 。2008 年以前的几年时间里，豪华酒店成为了中国酒店业竞争最为激烈的领域。要想在竞争异常激烈并已进入“微利时代”的酒店业中获取利润，对于投资商来说，首先必须要有一套完善的投资策略体系。从 2006、2007 年全行业业绩来看，五星级酒店盈利情况良好，三、四星酒店亏损严重；部分酒店开发商、投资商的投资水平急需提高。 在中国酒店市场由供不应求转向供过于求的形势下，酒店集团间联合兼并、强强联合渐成趋势。酒店集团的扩张方式从兼并、接管单一饭店- 9 -向酒店集团之间的兼并、收购与联盟转型， “二次集团化”渐成趋势。超市发展到今天，已趋进入同质化时代。商品品类和商品品质相差无几，促销活动和销售价格不相上下；你有自助存包柜，我有电子存包机；你标榜价廉物美，我弘扬物真价切；你有快速收银通道，我有银企联动的 pos 机。细究起来，彼此间的差异越来越小了。不仅“千店一面” ，经营促销这些策略上的手腕也到了“千案一律”的地步。所以，一些超市企业在 DM 上毫不客气的打出了“赔本大甩卖”的标语，企图以此制造差异，企图由此客源滚滚。超市的确进入了微利经营时代，但是“赔本”肯定是大大小小的超市老板们最为忌讳的词语。为什么彼此间的竞争总是酝酿成“价格可乐” ，我们的消费者果真就“抠门”到了这般地步，为了区区的几角几分而在若干卖场中左挑右捡？如此下去，超市真可能要走到既赔本又陪笑的地步。超市企业在常规运作中，价格的魅力是超市盈利的重要手段。价格是必不可少的促销杀手锏，却不能作为持续发展的营销核武器。超市零售企业应该敢于突破创新，敢于立足长远、放眼未来，不要以为把广告费投在了品牌形象上就是肆意的浪费。品牌是什么？名牌又是什么？品牌说白了是超市的字号、商标、颜色，而名牌却是一种精神、理念、文化。正如金利来不是领带而是成功男人的尊严和