上海闸北板块价值评估报告
房地产房地产E网网上海闸北板块价值评估上海闸北板块价值评估房地产房地产E网网不夜城板块公寓价格解读不夜城板块公寓价格解读l引言引言l板块概况板块概况l纵向市场纵向市场l横向市场横向市场l价格解读价格解读房地产房地产E网网引言引言 不夜城板块，位于老上海的下支角地区之一不夜城板块，位于老上海的下支角地区之一闸北，地理意义上的上海中闸北，地理意义上的上海中心城区，在上海市中心土地资源日益紧张，以及心城区，在上海市中心土地资源日益紧张，以及老城区老城区规模性改造的情况下，其规模性改造的情况下，其区位、交通以及配套等居住生活方面的优势逐步明显，公寓价格亦借房产市场整区位、交通以及配套等居住生活方面的优势逐步明显，公寓价格亦借房产市场整体上扬的趋势水涨船高。就该板块整体较差的居住环境、上海居民的传统观念而体上扬的趋势水涨船高。就该板块整体较差的居住环境、上海居民的传统观念而言，当前的公寓市场价格是否合适呢？这里将偏重从数据的角度进行分析。言，当前的公寓市场价格是否合适呢？这里将偏重从数据的角度进行分析。房地产房地产E网网基本概况基本概况l区位特点区位特点l交通条件交通条件l生活配套生活配套l市政规划市政规划房地产房地产E网网区位特点不夜城板块位于：不夜城板块位于：闸北区南部，苏州河以北、中山北路以南。闸北区南部，苏州河以北、中山北路以南。不夜城板块不夜城板块不夜城板块不夜城板块大宁板块大宁板块北外滩板块北外滩板块武宁板块武宁板块长寿板块长寿板块北静安板块北静安板块北黄埔板块北黄埔板块北临大宁板块；北临大宁板块；东接北外滩板块、南倚北静安板块；东接北外滩板块、南倚北静安板块；北黄埔板块；北黄埔板块；西靠西靠武宁板块、长寿板块武宁板块、长寿板块。房地产房地产E网网区位特点区位特点该板块在文化、商业等角度，一直处于该板块在文化、商业等角度，一直处于城市城市亚中心亚中心的地位。的地位。以以不夜城商圈不夜城商圈为中心商业配套，各项配为中心商业配套，各项配套丰富，但缺乏全市辐射力的商业、文套丰富，但缺乏全市辐射力的商业、文化中心。化中心。由于板块内，老城区由于板块内，老城区密布，火车站外来密布，火车站外来人人流混杂流混杂，加之上海居，加之上海居民的传统居住观念，民的传统居住观念，极大地降低了该板块极大地降低了该板块的住宅档次。的住宅档次。房地产房地产E网网交通条件交通条件该板块的交通配套相当成熟：该板块的交通配套相当成熟：轨道交通轨道交通1 1号、号、3 3号、号、4 4号、以及正在建设中的号、以及正在建设中的8 8号线、号线、1010号线纵横穿插，号线纵横穿插，929929、942942、962962、928928、912912、955955、837837、845845、823823、862862、706706等等4040余条公交线路密集分布。南北高架方便自余条公交线路密集分布。南北高架方便自驾出行。驾出行。铁路上海站、中山路长途汽车站、上海长途客铁路上海站、中山路长途汽车站、上海长途客车总站、恒丰路长途汽车站、虬江路长途汽车车总站、恒丰路长途汽车站、虬江路长途汽车站等是上海与周边城市连接的主要节点。站等是上海与周边城市连接的主要节点。庞大的立体交通网络颇具规模。庞大的立体交通网络颇具规模。 不夜城板块不夜城板块房地产房地产E网网生活配套生活配套医院：上海市中医院、长征医院闸北分院、芷江地段医院：上海市中医院、长征医院闸北分院、芷江地段医院、海宁地段医院等；医院、海宁地段医院等；教育配套：同济大学第三分校、上海机电学院、塘沽教育配套：同济大学第三分校、上海机电学院、塘沽学校、沪北中学、市北中学、闸北第三中心小学、共学校、沪北中学、市北中学、闸北第三中心小学、共和路小学等；和路小学等；商业配套：不夜城广场、太平洋百货、农工商超市、商业配套：不夜城广场、太平洋百货、农工商超市、吉盛伟邦等。吉盛伟邦等。各项配套均以满足百姓基本生活需求为标准。各项配套均以满足百姓基本生活需求为标准。 不夜城板块各项生活配套设施齐备：不夜城板块各项生活配套设施齐备：房地产房地产E网网市政规划市政规划“规划在十一五期间，依托交通枢纽优势，利用铁路上海站北广场土地储规划在十一五期间，依托交通枢纽优势，利用铁路上海站北广场土地储备和综合改造的契机，拆除不夜城地区成片旧区，加快闲置地块建设和功备和综合改造的契机，拆除不夜城地区成片旧区，加快闲置地块建设和功能调整，基本完成不夜城地区形态建设，加大功能开发力度，建成以现代能调整，基本完成不夜城地区形态建设，加大功能开发力度，建成以现代交通服务为核心，中小企业商务服务为支撑，旅游综合服务为特色，商贸交通服务为核心，中小企业商务服务为支撑，旅游综合服务为特色，商贸服务、中介服务、特色会展、房产建筑业为配套的现代服务业集聚区，成服务、中介服务、特色会展、房产建筑业为配套的现代服务业集聚区，成为上海为上海现代交通商务区核心区现代交通商务区核心区。” 房地产房地产E网网纵向市场纵向市场l在售项目分布在售项目分布l市场走势市场走势l市场价格市场价格l供求关系供求关系l项目分段分析项目分段分析房地产房地产E网网在售项目分布在售项目分布紫兰苑紫兰苑泰阁泰阁卓悦居卓悦居绿洲雅宾利绿洲雅宾利 目前闸北内环板块有目前闸北内环板块有5 5个主要的个主要的在售项目。分布区域较为零散。分在售项目。分布区域较为零散。分布零散，且体量仅以绿洲雅宾利和布零散，且体量仅以绿洲雅宾利和蒙特利城稍大，其余皆为城区改造蒙特利城稍大，其余皆为城区改造的小规模开发产物。的小规模开发产物。蒙特利城蒙特利城房地产房地产E网网在售主要项目资料在售主要项目资料名称名称 总建总建容积率容积率建筑形态建筑形态面积段（面积段（2R 2R 、3R3R）绿洲雅宾利绿洲雅宾利60000(60000(一期一期) )3.33.3高层高层97-10897-108130-160 130-160 蒙特利城蒙特利城6900006900003.453.45小高层、高层小高层、高层88-114.3888-114.38126-136.49126-136.49紫兰苑紫兰苑 40000400003.43.4小高层、多层小高层、多层93-11293-112120-137120-137泰阁泰阁90449044小高层小高层70-9070-90130130卓悦居卓悦居51300513005.395.39高层高层86-98 86-98 房地产房地产E网网市场走势市场走势紫兰苑紫兰苑绿洲雅宾利绿洲雅宾利蒙特利城蒙特利城报价：报价：1300013000报价：报价：1850018500报价：报价：1600016000泰阁泰阁卓悦居卓悦居报价：报价：11000-1300011000-13000报价：报价：16000-1800016000-18000由于产品地段与品质由于产品地段与品质的分段，各个项目定的分段，各个项目定位都有所针对。位都有所针对。立足各档次主力供应立足各档次主力供应与成交的三个项目的与成交的三个项目的客源，来说明目前不客源，来说明目前不夜城板块的产品定位夜城板块的产品定位与走势。与走势。房地产房地产E网网市场走势市场走势（以客源入手分析）（以客源入手分析）价格较高，压缩价格较高，压缩了本地客源的购了本地客源的购买意愿。客源大买意愿。客源大部分是徐汇、黄部分是徐汇、黄埔、卢湾等区拥埔、卢湾等区拥有一定购买力的有一定购买力的人士，以及近人士，以及近3 3成的外籍华裔客成的外籍华裔客户。户。客源部分来自徐汇、黄埔、卢湾等区，相对紧客源部分来自徐汇、黄埔、卢湾等区，相对紧邻绿洲雅宾利的价格优势，吸引大量闸北老区邻绿洲雅宾利的价格优势，吸引大量闸北老区的拆迁户，这些客源利用拆迁补偿购买原生活的拆迁户，这些客源利用拆迁补偿购买原生活环境的物业。环境的物业。闸北本区域客源闸北本区域客源占近占近7 7成，其余来成，其余来自全市其它区；自全市其它区；拆迁户居多；拆迁户居多；由于产品自身定由于产品自身定位经济化，购买位经济化，购买客层相对较低。客层相对较低。雅宾利雅宾利蒙特利蒙特利紫兰苑紫兰苑市区客、外籍中高客源为主市区客、外籍中高客源为主市区客与区域客各占半壁市区客与区域客各占半壁区域客为主区域客为主房地产房地产E网网市场走势市场走势客源直接反应的就是价格承受能力，而产品定位是区位、品质、地段等条客源直接反应的就是价格承受能力，而产品定位是区位、品质、地段等条件的结合产物，并且最终归结到价格。件的结合产物，并且最终归结到价格。从不夜城板块的客源层次出发，板块楼盘档次定位基本上可以分为高、中、从不夜城板块的客源层次出发，板块楼盘档次定位基本上可以分为高、中、低三档，以房产市场同时期产物的水平比较，板块产品存在较大的差异和低三档，以房产市场同时期产物的水平比较，板块产品存在较大的差异和错位。市场整体呈现向上的走势，表现在价格的上扬。错位。市场整体呈现向上的走势，表现在价格的上扬。雅 宾 利房地产房地产E网网市场价格市场价格成交均价：成交均价：149601496006-4-306-4-3绿洲雅宾利绿洲雅宾利06-7-2906-7-29蒙特利城蒙特利城06-11-2106-11-21紫兰苑紫兰苑2 2期期07-2-807-2-8卓悦居卓悦居06-11-2606-11-26泰阁泰阁峰值峰值房地产房地产E网网市场价格市场价格从统计数据中，我们可以清楚地看到从统计数据中，我们可以清楚地看到0606年至今，不夜城板块房产市年至今，不夜城板块房产市场大幅上扬之势：场大幅上扬之势：0606年初始，不夜城板块以年初始，不夜城板块以1000010000左右的单价低开市场；左右的单价低开市场；0606年年4 4月，伴随绿洲雅宾利强势开盘，房产市场成交均价直线上窜至月，伴随绿洲雅宾利强势开盘，房产市场成交均价直线上窜至1701717017的峰值；的峰值；之后，低价楼盘尾盘渐少，以及大量中高价格楼盘上市，支撑不夜之后，低价楼盘尾盘渐少，以及大量中高价格楼盘上市，支撑不夜城板块将房产市场各月份的成交均价一直维持在城板块将房产市场各月份的成交均价一直维持在1500015000左右浮动。反左右浮动。反而而缺乏继续上扬的动力和趋势。缺乏继续上扬的动力和趋势。价格价格时间点时间点均价均价极低极低9903990306-0106-011496014960极高极高170171701706-0406-房地产房地产E网网供求关系供求关系板块市场供大于求板块市场供大于求绿洲雅宾利，蒙特利绿洲雅宾利，蒙特利蒙特利、圣和圣、紫兰苑蒙特利、圣和圣、紫兰苑紫兰苑、紫兰苑、联富假日公寓联富假日公寓房地产房地产E网网供求关系供求关系0606年年1 1月至月至0707年年5 5月期间，不夜城板块总体供应、去化统计如下：月期间，不夜城板块总体供应、去化统计如下：套数套数面积面积供应供应26802680251624251624去化去化19061906191174191174累计供求比例：累计供求比例：1.411.41累计累计1717个月的房产交易统计显示，不夜城板块呈现供大于求的情况，供应超出需求个月的房产交易统计显示，不夜城板块呈现供大于求的情况，供应超出需求近近1/41/4，市场消化潜力被，市场消化潜力被高估高估。房地产房地产E网网项目分段分析项目分段分析0606年年1 1月月-07-07年年5 5月期间，月期间，0606年之前开盘在售的主要尾盘交易情况：年之前开盘在售的主要尾盘交易情况：楼盘楼盘成交均价成交均价成交套数成交套数成交面积成交面积富泉公寓富泉公寓1044510445333335783578协和大厦协和大厦10423104232 2283283富邑华庭富邑华庭1024210242141414651465新红厦公寓新红厦公寓9968996889891116011160北方佳苑北方佳苑91239123373746864686累计累计房地产房地产E网网项目分段分析项目分段分析0606年年1 1月月-07-07年年5 5月份期间，月份期间，0606年之后开盘在售的主要楼盘交易情况：
