注册会计师审计案例分析02土地及土地使用权审计

注册会计师土地及土地使用权审计案例分析（一）案例线索及分析        案例一：注册会计师吴生审计富达公司2001年度会计报表中固定资产项目时，发现土地资产价值1000万元，但未见公司建立相关的固定资产卡片。经向公司有关人员询问，初步确认系1997年全国“清产核资”对土地的重估价值，并按照财政部财工字1995108号文件进行了会计处理。        案例一分析：财政部关于国有企业清产核资中土地估价有关财务处理问题的通知财工字（1995）108号规定：企业土地估价应按照国家规定的范围，在弄清权属、界线和面积等基本情况的基础上，依据国家统一的土地估价技术标准进行，并按规定程序予以确认、批复；对于企业过去已作为固定资产单独入账的土地，估价后，应按确认、批复的价值调整账面价值，并按调整后的账面价值单独入账，不计提折旧，调整后的土地账面价值高于原账面价值部分，经清产核资机构会同同级财政部门批准后，作为国家投资，在资本公积中单独反映对于通过行政划拨方式依法取得的土地，企业应按确认、批复的价值，经清产核资机构会同同级财政部门批准后，作增加固定资产处理，同时增加国家资本公积金。企业占用的行政划拨土地在估价入账后，应在固定资产中单独反映，不计提折旧。        据此，注册会计师吴生应进行以下审计处理：        1.取得并查阅富达公司1997年“清产核资”有关部门对土地估价结果的批复文件。        2.取得并查阅当地土地管理部门颁发的“土地使用证”。        3.根据上述查阅的资料记录的土地面积及价款等，与实际占用土地数量核对看是否一致；入账价值是否与财政部门文件规定一致。        4.提取被审计单位相关的土地占用面积和土地使用证的相应的备查记录。        5.应将审验情况及被审计单位的调整情况详细记录于审计工作底稿中。        6.注册会计师还应提请被审计单位注意土地资产不能计提固定资产折旧。        案例二：注册会计师吴生在审计富达公司2001年度会计报表中的无形资产项目时，发现该公司无形资产中的土地使用权价值计3000万元，其中原列“无形资产西广场土地使用权”1500万元已于当年7月1日进行综合大楼的建设。富达公司2001年度每月按80万元摊销无形资产。        案例二分析：企业会计制度第四十七条规定：企业购入或以支付土地出让全方式取得的土地使用权，在未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。        据此，注册会计师吴生应对富达公司的上述经济事项向被审计单位提出以下调整意见：        1.2001年7至12月已摊销的“无形资产西广场土地使用权”480万元应冲回：        借：无形资产                                                        4  800  000            贷：管理费用                                                            4  800  000        2.将用于综合大楼建设的西广场土地使用权的账面价值转入“在建工程一综合大楼”相应的工程成本中。        3.应将审验情况及被审计单位的调整情况详细记录于审计工作底稿中。        4.如被审计单位拒绝调整，审计人员应考虑出具保留意见或否定意见的审计报告。        案例三：注册会计师吴生审计富达公司2001年度会计报表固定资产项目时，了解到富达公司当年报废第二生产车间厂房一栋，公司已按照企业会计制度的规定通过固定资产清理进行了处理。在查阅该项目固定资产清理资料时，注意到该厂房的原值中包括了所占用土地使用权100万元，按当时支付土地出让金购买土地使用权的协议规定使用年限为50年计算，该土地剩余使用年限为20年。        案例三分析：财政部实施企业会计制度及其相关准则问题解答（财会200143号）文规定：土地使用权转入房屋、建筑物的价值后，其价值摊销年限如何确定？        答：公司以购入或支付土地出让金方式取得的土地使用权的账面价值，转入开发商品房成本，或转入在建工程成本后，其账面价值构成房屋、建筑物实际成本。如果土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物的预计使用年限的，在预计该项房屋、建筑物的净残值时，应当考虑土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限因素，并作为净残值预留，待该项房屋、建筑物报废时，将净残值中相当于尚可使用的土地使用权价值部分，转入继续建造的房屋、建筑物的价值，如果不再继续建造房屋、建筑物的，则将其价值转入无形资产进行摊销。如公司将土地连同地上房屋、建筑物一并出售的，按其账面价值结转固定资产清理。        执行企业会计制度前土地使用权价值作为无形资产核算而未转入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不作调整，其土地使用权价值按照企业会计制度规定的期限平均摊销。        据此，注册会计师吴生应进行如下审计处理：        1.提请被审计单位在进行固定资产报废时，将尚可使用的土地使用权价值部分转入无形资产，其调整的价值为：100÷50×2040（万元），为此，建议富达公司作如下会计调整：        借：无形资产土地使用权                                400  000            贷：固定资产清理                                                        400  000        借：固定资产清理                                                    400  000            贷：营业外支出                                                            400  000        2.应将审验情况及被审计单位的调整情况详细记录于审计工作底稿中。        3.如被审计单位拒绝调整，审计人员应考虑出具保留意见或否定意见的审计报告。        （二）案例评价        我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。由于土地的所有权为国家所有，按目前有关法规规定，除国有企业可以经过批准无偿取得“划拨土地使用权”外，其他企业和单位的土地使用权可以通过“评估作价入股”、缴纳“土地出让金”、缴纳“场地使用费”或签订租赁合同支付租全的形式取得土地使用权。因此，企业对土地取得和使用、权利和义务就构成了土地资产会计核算的重要内容。根据上述土地资产会计核算的特殊性，注册会计师在审计实务中应从以下两个方面来实施土地资产审计程序：        一是审计“固定资产土地”的特殊考虑。注册会计师审计国有企业“固定资产土地”项目时，必须通过获取审计证据确认其确实属于国有企业历史形成，或1997年“清产核资”过程中根据有关规定按评估价值50%入账确认的数额；同时，还应向被审计单位获取有关土地管理部门颁发的“土地使用证”，并验证其实际占用情况。        二是审计“无形资产土地使用权”的特殊考虑。注册会计师审计“无形资产土地使用权”时，应实施以下审计程序：        第一，索取并查阅被审计单位所在土地管理部门的土地使用权出让合同及“土地使用权证”，并应查验其一致性；        第二，对通过“转让”方式取得的土地使用权，除索取双方签订的转让合同外，还应查验有关办理土地过户手续，并确认土地剩余使用年限是否明确；        第三，查验入账的土地使用权数额，在征用土地过程中向原土地使用者支付的各种补偿费用有无属于应计入固定资产价值的；        第四，查验账面所列土地使用权期间是否已开工建造自用项目，如已开始建造，是否按企业会计制度的规定将其相应的账面价值转入在建工程成本；        第五，查验摊销的数额，是否将原取得的价值扣除已转入在建工程部分数额在土地使用权规定的使用年限内计算；        第六，查验核对是否有应办理缴纳土地出让金取得土地使用权，应办理土地使用权租赁合同而未办理的事项；        第七，对国有企业以外的公司、企业，注册会计师还应查验实际占用的土地是否全部取得土地管理部门颁发的“土地使用权证”或“土地使用权租赁合同”，如被审计单位存在不具备上述审计证据的土地资产，应向被审计单位索取相关说明，必要时，应在审计报告中以适当的方式表达审计意见。