合约规划工作指引

*公司企业管理制度子体系名称房地产管理-成本管理编 号版本号1合约规划工作指引发布范围普发发布文号批 准 人发布日期生效日期2020年4月17日附 则本制度由地产集团成本管理中心制定并具有解释权。*公司编号版本：1合约规划工作指引修订记录日 期修订状态修订内容修订人审核人批准人 1 /10目录一、 流程概况1二、 总则1三、 定义与术语1四、 各部门职责与分工11. 项目公司工程部/报建部12. 研发设计中心23. 营销管理中心24. 招标采购中心25. 成本管理中心26. 区域总经理/项目总经理27. 工程管理中心3五、 合约规划的实施3六、 附则5七、 相关附件5 5 /5*公司编号：版本：1合约规划工作指引合约规划工作指引一、流程概况流程说明流程目的合约规划的建立为实现目标成本管理和合约管理的有效衔接，在项目初期明确合同清单和招采业务安排，将目标成本分解到各个合同，前置控制合同定标及签约，并在动态过程中基于合约规划进行目标跟踪，实现目标成本管理与合同管理的业务协同。流程风险无流程范围地产公司各类合同以及非合同性的成本金额规划定义合约规划是在项目启动前，根据项目成本科目对其科目下预计将产生的合同进行预估和规划，即将各费项成本分解成未来可执行的合同，并随着项目的进展形成真实的合同。流程客户内部客户外部客户无流程主责部门成本管理中心、招标采购中心、项目公司工程部、研发设计中心、流程参与部门成本管理中心、招标采购中心、工程管理中心、研发设计中心、项目负责人/区域公司总经理上游流程名称下游流程名称子流程名称项目全过程成本管理流程动态监控作业指引流程KPI责任部门/岗位数据来源 地产公司各部门 流程关键点关键点说明备注二、总则1.合约规划有助于实现系统性、计划性、预见性对项目实施管理，使项目在启动初期对工程工作管理目标更加明确，在执行过程中管理更加高效；2.合约规划有效实现对各项目成本的事前控制和过程控制，从关注成本核算点转变为关注引起成本变化的各个业务单元，使得目标成本管控体系以“合约规划目标成本合同”产生的信息流和管理流方式有效运作，动态清楚，成本管控目标有效落地。3.合同签约、变更签证发生时将合同与合约规划、动态成本进行关联，实现动态成本的准确控制，关联的方式有如下情况：通过将未签约的合约规划目标成本作为动态成本的待发生成本一部分。合同签约后，将合约规划目标成本剩余的金额，一部分作为未签约的金额计入规划余量，一部分作为合同的预计变更签证预留给合同使用，剩余部分可视为结余金额，导致动态成本降低。三、定义与术语“合约规划”是指导项目“从招标到最终工程结算”整个过程的合同签订及变更的一种目标性、计划性很强的管理手段。它的核心是：通过对常规房地产项目开发周期内可能出现的工程工作预先按照WBS方式进行分解，形成可独立成为合同的合同基准单元，并结合项目特点，对未来项目实施中可能出现的合同费项进行预测，按照目标成本科目对应进行“无缝隙合同范围、费项和值”的分解，最终形成该项目的合同分类目录及合同目标金额。并从实体和管理两方面，对工程合同范围和界面进行细化明确。四、各部门职责与分工1. 项目公司工程部/报建部(1) 负责编制“土地征用及拆迁补偿费”“三通一平费”“临时设施费”“红线外迁改工程科目项下的合约规划；(2) 负责铺排工程和材料进场计划，填报合同招采专项计划表中的进场时间、提供进场条件、标段划分内容；(3) 负责参与合同工作界面划分工作并编制合同边界说明书 ；(4) 负责发起工程类和材料类合同的招采需求申请。2. 研发设计中心(1) 负责编制“前期工程费”科目下“设计费”合约规划；(2) 负责填报合同招采专项计划表的图纸、技术参数，设计任务书等前置条件和提供时间；(3) 负责发起设计类合同的招采需求申请，提供设计任务书和确定招标样板；3. 营销管理中心(1) 负责营销费用的合约规划和分解金额，参与营销类合同招采计划的编制；4. 招标采购中心(1) 负责组织策划版合约规划编制工作和确定合同清单项，编制合约规划明细表中的合约规划名称、合约分判、发包方式、合同范围等信息；(2) 负责组织编制合同招采专项计划，填报合同名称、工作范围、招标组织方式、计划定标时间等信息；(3) 参与合同工作界面划分工作。5. 成本管理中心(1) 负责组织编制合约规划模板，建立合约规划体系；(2) 负责组织在策划版合约规划基础上编制实施版合约规划及录入成本系统；(3) 负责分解目标成本金额至合约规划，分判责任成本及责任部门和付款类型，参与合同范围讨论和工作界面划分工作；(4) 负责配合填报合同招采专项计划中的清单完成时间和经评完成时间；(5) 负责管理和按权限审批合约规划调整，并通过合约规划管理动态成本。6. 区域总经理/项目总经理(1) 参与合约规划的编制和审核；(2) 按公司权责手册审批合约规划调整；7. 工程管理中心(1) 负责组织合同工作界面划分，参与合同工作范围讨论；五、合约规划的实施1.合约规划范围（1）合约规划范围包括项目从土地获取后，自项目前期开发报建开始，至项目竣工决算止，为服务于该项目的所有开发成本费用所发生合同项目，包括设计类合同、工程类合同、采购类合同、服务类合同等。（2）本次合约规划范围包括对应目标成本中开发成本一级科目项：“土地征用及拆迁补偿费”、“前期工程费”、“建筑安装工程费”“基础设施费”“公共配套设施费”“开发间接费”六项子目下相关合同内容以及营销费用，其中不包括“项目管理费和利息支出”项下合同内容。2.合约规划编制要求2.1编制时间：(1) 策划版合约规划应在项目启动会召开前完成编制，作为项目启动会工作成果的一个组成部分；(2) 实施版合约规划应在取得项目建设工程规划许可证两个月内编制完成，由成本管理中心在成本系统发起审批并录入系统，作为合同签订的合约金额管控和动态成本管控的依据。2.2编制主体：(1) 策划版合约规划由招标采购中心组织成本管理中心、项目工程部、研发设计中心、工程管理中心编制，作为项目启动会工作成果的一个组成部分；(2) 实施版合约规划由成本管理中心负责组织招标采购中心、项目部、研发设计中心、工程管理中心、营销管理中心编制。其中：项目开发报建部负责编制“土地征用及拆迁补偿费”科目项下合约规划；研发设计中心负责编制“前期工程费”科目下“设计费”合约规划；项目开发报建部负责编制“批报建费”科目项下合约规划；项目工程部负责编制“三通一平费”“临时设施费”“红线外迁改工程”合约规划；招标采购中心负责编制“建筑安装工程费”“基础设施费”“公共配套设施费”科目项下合约规划；成本管理中心负责编制“开发间接费”科目项下合约规划，并负责对各部门专业合约规划的合并整理工作及编制相关合同估算费用。(3) 实施版合约规划经审定后，如需调整合约规划时，应根据权责手册，事先将合约规划调整并审批通过，调整完毕后方可发起相应合同，或者在合同签约时调整合约规划，调整结果随合同一并审批。3.编制原则（1）标准模板原则：根据项目特性、全面考虑项目的实际情况进行合同列项的编制、增补或调整，但不能改变标准合约规划模板的分类和框架。（2）对应原则：每单合约规划可对应多个合同，一个合同可对应多个成本科目。（3）界面划分原则：合同分界应清楚界定，以杜绝遗漏、重复、歧义、扯皮现象。（4）招标控制原则：在招标阶段，应根据成本控制要求，合理设置控制金额。如超合约规划采购控制金额，应考虑进行成本优化或成本在二级科目内部平衡后，方可再发起合同审批流程。（5）成本调整原则：成本在二级科目之间平衡时，只能使用已签定完合同对应的合约规划结余金额，不能使用尚未发生的合同的合约规划的金额。4.合约规划基本内容（做什么？）（1）对项目工程开发任务提前分解，对将要实施的采购活动进行合理策划及分判，明确预计要发生的合同范围、合同数量，并对采购方式、采购主体、合同计价模式、招标采购分类（总包、独立承包、甲供等分类）、采购计划进行预判；（2）根据预判的合同分类，合理划分建设工程范围，确认需要签订合同的数量与合同间的彼此关系，描述每个合同对应的招标范围；（3）确定与目标成本金额相对应的每个合同的规划金额；（4）清晰明确地划分合同之间的承包界面，做到既不重复，也无遗漏；5.合约规划大纲目录（怎么做？）（1）工作分解：编制主体就本项目工程招标采购内容、预计合同发生项目进行预判及分类（参考附表1：合约规划明细表，附表2：目标成本控制科目表）；（2）招标采购中心负责组织编制合同招采专项计划表：采购主体、采购方式、付款类别、采购时间等；在开发实施过程中与年度招标采购计划形成动态管理；（3）合同边界界定说明书：工程部门明确主体总承包单位与主要分包单位的边界划分：如承包范围划分、预留预埋件配合、办公及仓库提供、临水临电提供、施工道路与场地、施工围墙、成品保护、垃圾清运、安全与防盗责任等主要项目责任边界；（4）成本管理中心负责汇编合同项目，整理合约规划明细表，明确合同清单、合约范围及费用；（5）实施版合约规划需提报成果文件内容：合同招采专项计划表合约规划明细表合同工作界面划分表；（6）实施过程闭环管理：根据开发建设过程中实际合同签订情况，成本管理中心负责及时录入更新合同与付款台帐，并与合约规划明细表相互验证、实时系统更新，按月上报，动态追溯过程，实现成本管理目标。六、附则1、 本制度自2020年4月17日起执行。2、 本制度由公司地产集团成本管理中心负责拟定、修改，经总裁核准，董事长批准后发布执行。如有其他此类规定的内容与本制度相冲突，以本制度为准。3、 本制度的解释权归属于地产集团成本管理中心。4、 支持性文件DF-OP-CB001B项目全过程成本管理流程DF-WI-CB007B成本动态监控作业指引【正文结束】七、 相关附件附表1合约规划明细表 (另附)附表2目标成本控制科目表(另附)附表3合同招标专项计划表(另附)附表4合同工作界面划分(另附)