项目成本优化管理办法

企业管理制度子体系名称房地产管理-成本管理编 号版本号1成本优化管理办法发布范围普发发布文号批 准 人发布日期2020年3月25日生效日期2020年4月8日附 则本制度由招采成本中心制定并具有解释权。*公司编号：版本：1成本优化管理办法修订记录日 期修订状态修订内容修订人审核人批准人第 1 页 共 2 页目录一、 流程概况1二、 总则3三、 定义与术语3四、 各部门职责与分工31 项目公司成本部(组)32 项目公司工程部33 研发设计中心/区域公司技术部44 其他职能部门(工程管理中心、营销、招采等部门)45 招采成本中心成本管理部46 区域总经理/项目总经理57 风控审计中心58 运营管理中心59 集团分管领导(董事长、总裁、副总裁)5五、 成本优化实施5（一） 认定标准和优化原则5（二）项目实施过程中其他优化并落地的优化成本7（三） 成本优化案例库建设及标准化建设7（四）成本优化奖惩机制8六、 附则9七、 相关附件9附表：成本优化统计表（另附）第 2 页 共2 页*公司编号：版本：1成本优化管理办法成本优化管理办法1、 流程概况流程说明流程目的1、培养、提高全员成本节约意识；2、归纳、汇总成本优化案例，形成企业成本优化案例库；3、典型案例及时落入标准化建设；4、建设成本优化体系，促进资源合理配置，以成本的最优化获取价值最大化。流程风险无流程范围覆盖地产公司各类合同以及非合同性的成本分析，涉及行政、技术、工程（含前期）、成本、营销、开发报建等各个部门定义成本优化是在房地产项目建设过程中，通过项目方案优化、配置优化、材料优选等路径实现项目成本最优的管理手段。流程客户内部客户外部客户无流程主责部门成本招采中心成本部、项目公司工程部、设计研发中心、开发报建部门、营销部门流程参与部门成本招采中心成本部、风控审计中心、财务资金中心、项目负责人/区域公司总经理、分管领导/总裁/董事长上游流程名称下游流程名称子流程名称项目全过程成本管理流程设计变更、工程指令及其签证管理作业指引流程KPI责任部门/岗位数据来源 地产公司各部门 流程关键点关键点说明备注第 1 页 共 12 页*公司编号：版本：1成本优化管理办法第 9 页 共 9 页*公司编号：版本：1成本优化管理办法2、 总则为了提高地产公司全员成本节约意识，鼓励全员参与成本优化，加强典型案例及时落入标准化建设，建设成本优化体系，促进资源合理配置，以成本的最优化获取价值最大化，特制定本管理办法。3、 定义与术语1.成本优化：成本优化是在房地产项目建设过程中，通过项目方案优化、配置优化、材料优选等路径实现项目成本最优的管理手段。实质对成本的配置进行再分配，从而实现价值产出最大化的过程，并非是以降低成本为目标。成本优化伴随着成本的分配过程，是对资源的再分配，是成本分配合理性的检验和渐进明细。2.成本优化界定:前期类以项目开发投资决策会通过后起计算，建安成本优化基于下发的招标图纸及施工图。4、 各部门职责与分工1 项目公司成本部(组)（1）负责在项目开发初期组织项目公司各相关职能部门学习招采成本中心发布的成本优化月报及优化案例，共同研究本项目的成本优化方案，保障报规方案的成本适配；（2）负责在招标图及施工图纸阶段，测算各项限额指标（结构钢筋含量、砼含量、窗地比等），审核施工图纸是否符合公司建造标准化、存在不合理构造做法及对标竞品配置，配合项目部和研发设计中心等方案测算，提出合理优化建议和出具测算成果文件；（3）每月统计项目本月通过ERP系统<设计变更审批流程>和<成本优化方案申请流程>审批的设计变更和方案成本优化事项，填写内容包括优化类别、优化事项说明、落地成本优化金额、责任部门等内容，每月25日上报招采成本中心成本部，报表格式详见附件1。2 项目公司工程部（1）负责前期报批报建类、检测类、的政府收费文件收集，统筹垄断或强制指定承包、报建类等费用报审工作，提出合理建议（如降低报建预算单方、减少配套费用支出），减少成本费用支出或延缓付款，节约资金成本；（2）负责审核施工图纸，参照公司建造标准，逐项梳理研讨，研究施工过程中可优化的设计方案并提供实施方案的技术和风险分析，针对项目实际情况确定是否实施优化，完成优化方案的提出和落实，发起<成本优化方案申请>，总结优化成功案例并推行。（3）负责优化方案具体内容的实施，保证优化成果有效落地。3 研发设计中心/区域公司技术部（1）负责对各部门提出的优化方案进行审核，复核方案的技术可行性，并落实施工图纸变更，变更流程及时上报成本系统等工作；（2）负责对各部门提出超限指标的图纸方案进行复核，配合成本部进行超限测算，依据测算结果，必须重新进行图纸优化和复核；（3）负责对标标杆地产的建造标准，建立及更新产品配置库和建造标准，对新材料、新设备的研究、选型及应用，有效降低工程成本。（4）负责发起本部门提出的<成本优化方案申请>，按设计变更流程上报后下发经优化后的变更图纸；（5）负责总结设计原因引起的无效成本和优化经验，对本部门总结优化成功案例进行宣贯和培训。4 其他职能部门(工程管理中心、营销、招采等部门)（1） 在保证项目经济效益及正常运营的前提下，配合项目公司成本部对报规方案、施工图纸、施工方案等成本影响事项进行优化，保障项目成本最优，规避成本超配与成本浪费。各部门的成本优化事项，需对应部门的负责人发起“成本优化方案申请”审批。（2） 负责对本部门总结优化成功案例进行宣贯培训。5 招采成本中心成本管理部（1） 负责对项目公司阶段性成本优化工作进行指导与成果及审核优化金额；（2） 负责每月汇总各项目成本优化事项，编制成本优化月报，更新典型成本优化案例库；（3）负责发布成本优化月报及优化案例，组织研究项目的成本优化方案，配合和监督报规方案的成本适配标准执行；（4）负责在可研测算、方案版目标成本的基础上，根据项目特点及地区特性，制定阶段性成本优化方案，统筹项目开发过程中各项方案、图纸的对标、方案测算及比选工作，推动项目成本优化工作的有序开展和成果落地，以及发起“成本优化方案申请”审批；（5）负责编制项目已落地成本优化事项的情况说明PPT，PPT应阐明优化背景、优化前方案、优化思路、优化后方案及优化金额，以便各项目学习借鉴；（6）负责推行限额设计标准化，主导成本优化工作标准化建设，逐步形成并完善成本优化标准化指导文件；（7）每季度对各项目成本优化落地执行情况进行核定汇总并将奖罚金额报送人力行政中心。6 区域总经理/项目总经理（1）按公司权责手册(参考设计变更申请及审批)审核/审批设计变更及成本优化申请；（2）督导成本优化方案根据项目情况第一时间组会讨论可行性并执行落地，负责整个项目成本优化的统筹，并对成果落地负总责；（3）拟定(区域公司/项目公司的)成本优化奖罚分配方案，分配方案报运营管理中心审核，集团分管领导批准。7 风控审计中心（1）负责复核成本部提交的成本优化金额及审查优化方案的风险分析；8 运营管理中心（1）负责检查和监督成本优化方案和产品标准的执行落地，并通报成本优化案例推广情况；（2）审核(区域公司/项目公司的)成本优化奖罚分配方案。9 集团分管领导(董事长、总裁、副总裁)（1）按公司权责手册(参考设计变更申请及审批)审核/审批设计变更及成本优化申请；（2）指导和督促成本优化方案落地执行，核定成本优化奖罚金额。5、 成本优化实施（一） 认定标准和优化原则(1)成本优化界定:以项目开发投资决策会通过后起计算，建安成本优化基于下发的招标图纸和施工图。(2)优化原则：1)结构性成本管控原则：在保障安全的前提下严控相关限额设计指标；2)功能性成本的管控原则：强调合理投放；3)敏感性成本管控原则：基于客户视角加大投入，讲究与售价匹配.具体以下成本可认定为成本优化金额：1、前期类（1）当地有明确按收费标准缴费，少缴部分；（2）投资协议以外的重大政策性突破计入优化金额；备注：前期配套类收费，若当地同行均有优惠项时，让利部分不计入成化金额项；同时优化投资协议中明确的优惠条件不计入优化金额。2、建安类（1）基础工程：在招标或施工图基础上，结合项目地质情况优化支护施工（如降低砼厚度，取消钢筋网片、挂网、支护桩，栈桥等）等降低的基础工程成本。（2）土建工程： 1）通过结构化降低钢筋含量、型钢含量、砼含量，低于施工图含量部分成本计入优化成本；2）通过建筑做法、交付标准对标及优化，在施工图设计过程中降低的土建工程成本；3）通过优选外墙装饰材料、工艺等降低的外墙装饰工程成本；4）通过优化幕墙形式、材质、线条密度、龙骨等方式在施工图设计过程中降低的幕墙工程成本；5）通过优选保温形式、保温材料、保温材料厚度等降低的保温工程成本；6）通过优选防水形式、防水材料、防水材料厚度、防水基层处理方式等降低的防水工程成本。（3）室内安装设备工程：在施工蓝图基础上，通过优选设备品牌、（电线电缆、护套、管道等）材质、优化线径/管径/壁厚、优配主机及末端设备，结合项目实际进行优化降低的安装工程成本。（4）门窗栏杆工程： 在施工蓝图基础上，通过优化门窗和栏杆平立面布置和组合形式、材料选型和规格配置等，在施工图设计过程中降低的门窗成本，。（5）电梯供货和安装工程：优选电梯品牌、载重、梯速、配件品牌、配置功能，优化电梯数量等方式减少的电梯设备和安装成本。（6）配套、室外管网、内外装饰、景观等工程基于在招标或施工图基础上，结合项目实际，对材料、工艺、工序等进行优化降低的工程成本等均计入优化项。（二）项目实施过程中其他优化并落地的优化成本以上所有类型的成本优化事项须由各对应部门线下沟通和落实后，在OA“事项申请”端口发起<成本优化申请>流程申请，必须经营销（涉及交付标准）、设计、成本等关键审批节点审批通过后方可计入当月成本优化金额，未发起流程申请或流程审批未通过的事项，不得计入成本优化金额。特别注意，对于单项优化，但整体超标的情况，该单项优化的成本不得计入成本优化金额。再定位报告确定的产品配置标准由于市场原因进行简配降标不得计入优化金额（比如定位配置标准为高端型，后实施过程中调整为标准型，此类不计入优化金额）。设计错漏和设计标准修正不作为优化事项（比如原定产品标准为涂料，设计图纸为真石漆，过程中调整为涂料，此类变更不得计入优化金额）。（三） 成本优化案例库建设及标准化建设1.案例库建设：各优化发起部门应在成本优化事项OA流转审批完成当月编制成本优化案例PPT，在每月25日将各成本优化案例PPT作为附件与成本优化统计表一并提交招采成本中心成本管理部