房地产关键控制点（内部管理）

房地产公司的内部管理l组织结构l基本运作l工作流程l部门职能房地产公司的主要技术环节、经济指标、主要控制点和项目管理流程l项目前期阶段l项目中期阶段l前期部和销售部在工作中涉及到的技术、经济参数l掌握项目管理的基本理论和方法并能将其用于实际工作项目的前期阶段土地的获取 可研报告 市场研究（宏、中、微） 环境分析 市场定位 规划 投资和开发 设计方案 总规 施工图设计 单体 景观 其中还包括各项报建和勘测 微观分析l区位特点l消费者心理分析l对手盘分析l结论环境分析l周边环境、景观l卫生、治安l交通l教育、生活配套设施lSWOT分析市场定位l市场细分l楼盘概念的导入l目标市场l本项目的市场定位设计方案l内容：规划设计 建筑单体设计 景观设计l一般流程：设计要点 要点细化* 方案设计 方案评选* 选定要点细化l问题：或简单化或省略l要点细化是关键，是控制点（设计质量）l原因：明确的要点有约束力 减少设计修改量 体现设计师水平 节省时间、费用规划设计要点l能反映出可研报告的思想l应与营销中的卖点相结合l在车位、智能化等方面具有一定的超前意识l考虑风水（心里暗示）l考虑经济成本建筑单体设计要点l充分与可研报告相结合l包含参数：面积、户型、颜色、朝向、结构体系等景观设计要点l应与建筑风格相符l充分运用“遮眼法”l考虑成本（维护成本）方案评选l问题：老板主观性，专家会成效不明显，方案选择反复不定l这步是控制设计质量的关键控制点l建议：方案编号，独立打分，有时最终方案可由老板定。 在方案选定前应与规划部门沟通一下。施工图设计阶段l问题：完全委托给设计院做，在过程中没有采取控制措施l这步是控制成本的关键控制点l控制内容：钢筋用量 基础及基坑支护(事前控制） 建材的选择 设备的选择（必要性）给设计院足够的设计周期项目中期阶段l施工阶段l这步是进度、质量的关键控制点l问题：施工单位选择 工程部直接抓施工单位，成效不明显 工程签证多，成本控制难 质量和进度谁轻轻重 监理地位不高，工作形式化 对进度缺少整体把握关键控制点及解决方法l选择过硬的施工、监理单位，认准项目经理，实行项目经理责任制l加强合同管理，严格按合同办事l甲方 监理 施工单位l对监理工作进行监督（监理日志）l加强工程签证的管理（技术性，数量）l对关键施工控制点进行连续监督l工程款与工程挂钩，付款要及时l运用项目管理软件整体把握工程进度l物业部门可以介入、熟悉了解l现场增设专/兼职合同工程师合同管理问题： 人情合同 合同中漏洞多 霸王合同解决方法： 成立独立的合约部 严格按合同编定流程办事 既要防止乙方的弄虚作假，也要考虑乙方的合理利润（掌握各行业的平均利润） 商务标，技术标（设备）全程策划l了解房地产项目全程策划的原理和方法l参与过一个项目的全程策划和两个项目的前期策划