厦门同安影视城北侧A、B地块投资分析报告_70PPT-XXXX年

xxxx地块投资分析报告T2010P04-05同安影视城北侧A、B地块投资分析报告第一章：宏观分析第二章：市场分析第三章：地块分析第四章：项目定位第五章：投资分析地块规划出让条件区域规划与建设地块环境分析地块SWOT分析土地市场分析房地产市场分析区域市场分析市场总结开发销售计划成本估算起拍价效益分析投标报价分析投标竞争分析风险分析汇报内容框架客群定位形象定位产品定位价格定位宏观经济分析厦门经济环境宏观政策分析厦门政策环境 1 宏观经济环境分析 2 厦门经济环境分析 3 宏观政策环境分析 4 厦门政策环境分析第一章：宏观环境分析全国经济保持快速发展，二季度经济增速回落，房地产宏调影响整体经济开始显现。宏观经济分析：今年第二季度全国GDP增长率为10.3%；比第一季度下降1.6%；改变了联系四季度增速上升的发展轨迹。房地产宏观调控影响经济发展速度开始显现；因此，房地产调控政策可能在执行力度与保经济之间寻找平衡。货币供应量保持较高水平，流动性过剩和通胀压力依然存在。n上半年新增货币供应量为4.84万亿元，超过2009年的一半，达到全年货币供应预估值（7.5万亿）的65%。因此，下半年货币供应量可能逐步下降；n广义货币与狭义货币余额呈现逐月增长趋势；适度宽松货币政策得以体现，流动性过剩依然存在。n在流动性过剩和通胀预期作用下，房地产宏观调控可能再次面临失效。宏观经济宏观经济处于上升通道，受房地产调控影响，7月份CPI、PPI及PMI同时回落。宏观经济CPI和PPI从2010年1月开始一直保持增长趋势，6月CPI、PPI增长率双双回落；7月CPI再度上升，达到一年来的最高点；PPI回落明显；PMI连续4各月下滑，7月PMI下降到51.2%，创下了17个月的新低，房地产调控、信贷控制效果已得到体现；CPI、PPI、PMI数据反映上半年全国经济发展总体较好，房地产调控已对整体经济产生影响。厦门市总体经济运行良好，第三产业占比50.3%产业结构比较合理.厦门GDP近年保持约16%的增长速度；受金融危机的影响，2009年增速为为历史新低；2009年，厦门第一产业增加值21亿元，增长1.1%，第二产业增加值785.9亿元，增长3.5%，第三产业增加值816.2亿元，增长14.3%；三次产业结构为：1.3：48.4：50.3，与2008年（1.4：52.4：46.2）相比，第二产业比重下降4个百分点，第三产业比重上升4.1个百分点 厦门三次产业比以第二产业和第三产业为主，服务业发展水平较国内发达城市仍有一定差距，较福建省主要城市则处于领先地位小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展厦门经济城市居民人均可支配收入和消费性支出持续增长，城市居民生活富裕购买能力强。p 厦门城市居民人均可支配收入保持稳步增长，2009年已达到26131元。比08年增长9.1；p 厦门城市居民2009年人均消费性支出17990元同比上年增长5.1%；p 2009年厦门市城市居民家庭的恩格尔系数为39.8%，处于富裕阶段。厦门经济厦门经济发展水平、居民消费能力以及地方政府财力等方面均领跑于福建省九地市p厦门的经济总量相对较小，但人均GDP远远领先于福建省其他地市；是海西城市群中最具活力的城市；p厦门财政收入远超福建省其他地市，城市基础设施建设速度、力度明显，新区开发的进程较快；厦门经济1-7月固定资产与房地产开发投资高速增长，房地产开发投资占固定资产投资42.33%n1-7月固定资产投资514.59亿元，比去年同期增长38.3% ；n房地产开发完成投资217.58亿元，增长130.4% ；n进入下半年以来房地产新开工项目较多，房地产开发投资将保持快速增长；n房地产开发投资比重过大。1-7月房地产投资占全社会投资的比重为42.33%。厦门经济2010年1-7月份厦门经济快速恢复增长1-7月主要经济指标类别GDP财政总收入地方财政收入人均居民收入金额1049.86亿元316.54亿元165.22亿元17453元增长率16.7%18.1%17.7%12.1%数据来源：厦门市统计局 工业继续成为全市经济增长的火车头 批发和零售业、服务性行业成为三产增长的主力 政府财政支出与居民消费支出均有较快增长 外贸出口实现恢复性较快增长 金融存贷款较快增长较好地支撑了全市经济增长 厦门经济发展主要特点厦门经济中央会议定调下半年经济工作 加快推进财税金融房地产社会保障等改革 ； 以“七要继续”促进经济平稳较快发展 ； 下半年坚持搞好宏调以稳定政策为主基调 ； 增强回升向好势头 提高增长质量效益；宏观政策会议解读： 央行于7月30日召开支行长会议，要求落实好适度宽松的货币政策；保持政策的连续性和稳定性，提高调控的针对性和灵活性 。因此，下半年房地产信贷发放以平衡总体经济平稳发展为目标。会议核心内容：厦门并非房价上涨过快城市；没有停止第三套房贷款,未限制外地户籍购房.“意见”核心内容 增加普通商品住房用地规模，加快岛外新城建设 ； 取得预售许可证后，应10日内一次性公开全部房源， “一房一价”和明码标价制度； 销售价格调整10以上的，应调整预售方案，重新申报预售价格； 住房信贷政策按国务院住房信贷政策执行；厦门政策政策解读：n2010年3月厦门房价与2007年底接近，而全国主要城市房价上升2378%；因此，厦门并非房价上涨过快城市；n厦门地方政策没有停止第三套房贷款；n厦门地方政策未限制外地户籍购房；近阶段厦门市获得的政策性支持城市发展特区扩大到全市 2010年6月国务院批准厦门市将厦门经济特区扩大到全市，厦门特区面积扩大11倍。中央支持特区发展 2010年9月6日特区30周年庆典上，胡锦涛强调中央将一如既往地支持经济特区大胆探索，先行先试，发挥作用 。体制创新试点 中国服务外包示范城市 跨境贸易结算试点城市 “三网融合”试点城市 国家创新型试点城市 国家知识产权工作示范城市城市建设重点：全面推进岛内外一体化建设岛外新城建设 岛内优化提升四大新城：集美新城、海沧湾、翔安南部新城 、同安滨海新城建设面积：240平方公里建设目标：一流现代化国际性滨海新城 旧城改造：曾厝垵、西郭、将军祠、钟宅等片区改造动 ；综合体建设：万达城市综合体和观音山、五缘湾等东部商务区建设全面推进；n2009年8月厦门市委提出，要加快推进岛内外一体化建设，提升岛内、拓展岛外、一体发展。n2010年初，胡锦涛总书记视察厦门时要求 “规划一体化、基础设施建设一体化、基本公共服务一体化” 。城市发展宏观环境总结宏观经济快速回升，受房地产宏观调控影响，增长速度下降；厦门经济发展速度全面恢复，经济结构趋向合理；房地产调控政策短期内难以放松，但持续性受市场质疑；厦门地方政策总体比较温和；维持市场平稳健康发展；“特区扩大”、“岛内外一体化”等将进一步推动城市发展。1 土地市场分析 2 房地产市场分析 3 区域市场分析4 市场总结分析第二章：市场分析厦门商住用地出让均价保持稳定，出让量取决于房地产市场状况土地市场n2007年2009年厦门出让商住用地楼面价保持在40004800元/；n2010年土地出让以岛外为主，拉低整体土地价格；n土地出让量受房地产市场状况绝对影响；土地出让重点区域向岛外转移n2009年岛内、外商住用地出让规划建筑面积比例为27：63；其中集美区商住用地出让占45%；n2010年1-8月岛内、外商住用地出让规划建筑面积比例为4：96；其中同安商住用地出让规划建筑面积占51%；n岛外基础设施的完善，区域开发进入市场运作阶段，房地产开发开始接棒新城建设；n岛内可供出让用地日渐稀少，土地资源稀缺性已非常明显；n岛外成为房地产开发经营的最主要战场已势不可挡；n“高端化”已经成为岛内住宅开发的共性。土地市场岛内土地出让以经营性用地为主，住宅用地出让集中于集美新城、翔安新城、同安滨海新城土地市场区域地块编号规划建筑面积（）成交总价（万元）楼面价（元/）受让人思明2010P134946303102006271 上海兆瑞2010P08162201656010210 新景地2010P023020030480恒禾置地2009G233384010470030940 厦门恒兴集美J2009P014430001032002330 万科J2009P025350001368002557 厦门贵丰房地产2009JP014660601600003433 厦门东区锦亭西路东侧在建工程15119.235882373 鑫大利房地产锦亭北路南侧在建工程27093.865722426 鑫大利房地产同安2010TP02185200642003467 金帝2010TP032987001065003565 金帝2010TP01222600743003338 金帝2010TP04293500803002736 金帝翔安2010XP0264800335005170 宝嘉琼湖路南侧地块在建工程61577.71165002680 翔安建发X2009G053392901102903251 北京首开X2009G04109000213901962 万科海沧H2009G0162730321005117 中骏H2009G023010001500004983 禹州n岛内新出让用地以酒店、商业、城市综合体为主，住宅用地出让日渐稀少；住宅用地出让楼面价680010000元/；n集美城市基础设施完善，发展空间和潜力巨大；是厦门住宅用地出让的集中区域；区域出让住宅楼面价23003500元/；滨海区域楼面价可达6000元/；n同安滨海新城建设成为住宅用地出让的重要区域；区域楼面价为25003500元/；n翔安新城房地产开发处于起步阶段，土地出让将逐年增大，区域住宅用地出让楼面价为20005000元/；n海沧片区发展比较成熟，可出让用地相对较少，区域住宅楼面价5000元/左右。厦门商品住宅年成交量约为300万平米，住宅成交均价约为900011000元/房地产市场n06、07年厦门住宅成交量为300万平米左右，08年市场住宅成交107万平米，2009年市场恢复性增长，住宅成交面积接近400万平米；n07年以后厦门住宅成交均价长期保持在900011000元/；房地产信贷政策调整以来住宅成交量持续走低，住宅交易价格保持稳定房地产市场n信贷政策调整以来，住宅成交量由5月份开始大幅下滑，8月份住宅成交量大幅提升达到17万平米；n住宅销售均价保持稳定；8月份住宅销售均价达到10996元/，比7月份小幅下滑；n上半年住宅销售均价同比有较大增长，成交量下滑比较大。2009年以来供销比失衡，供应量小于销售量，市场持续消化存量。房地产市场n0306年，供销比小于等于1；市场供销平衡，供应量略小于销售量；n0708年，市场供应量大于销售量，供销比大于1，市场存量积压比较严重；n0910年上半年，市场供应量远小于销售量，市场持续消化存量；厦门本地购房客群比例下降，外省市购房客群逐年上升，省内其它区域保持稳定。n2010年上半年厦门本地购房客群比例为34.8%，本地居民购房比例下降到最低点；n省内其它区域购房客群比例基本稳定，维持在27%35%之间；n省外客群比例有逐年上升之势，2010年比例为34.46%；已经成为厦门购房客群的最重要组成部分；n海外客群比例较小，维持在2.5%7%之间。房地产市场目前项目区域内无项目，周边区域在售可比项目4个，均为尾盘。区域市场n该区域主要在售项目四个，分别为尚美花城、阳光清境、凤凰城和同城湾。尚美花城2期大唐VC大溪地芸溪居住公园3期锦辉国际花园1期金利蓝湾新城同城湾凤凰城阳光清境未来待推楼盘：芸溪居住公园4期锦辉国际花园2期厦航高郡新宇地块华森国际银溪春墅区域主要在售项目尚美花城阳光清境凤凰城同城湾区域内在售项目以面积为80-100平的二房、三房为主，总价多为50-110万元。区域市场项 目规模（）主力户型（）总价区间（万）户型特点周边配套社区配套尚美花城9.7万110-120 50-80/新华都购物广场、佳事达购物中心、大同中心小学、古庄小学、同安一中、