机电设备管理工作手册ok

中国地产商域网建筑资源联盟 筑域网 机电主管（维修班长）水电、机械设备运行、油发电机组操作规程（）式空调设备（设施）式空调设备（设施）泵房（站）中国地产商域网建筑资源联盟 筑域网 1 技术资料登记表2 技术资料卷内目录3 技术资料借阅登记表4 机电设备台帐5 设备卡6 设备检查保养计划7 设备保养记录8 设备维修记录9 设备运行维护工作周检表0 公用设施设备完好率统计表1 公用设施设备汇总表2 柴油发电机运行记录3 变配电室值班记录4 新装及增加用电申请表5 检修工作票6 空调运行记录表7 空调停机通知单8 给排水管道巡视记录9 水池水箱清洗记录0 水泵房（站）值班记录1 用户水电抄表卡2 中国地产商域网建筑资源联盟 筑域网 一、各管理处除按岗位责任，做好设备使用维护及事故的应急处置外，原则上，下列级别的小修须在管理处这一级完成：(一)水电设备类：1、50 及以下的阀门、水表更换(不涉及土建开挖)；2、检查井盖的购买及安装；3、25 及以下水管破裂的小修及较为简单的管道安装；4、屋顶水箱局部更换浮球阀、液位控制阀；5、排水管疏通(公司疏通工应付不及时)及不涉及土建开挖和高空作业排水管维修更换；6、开关电器（除总开关或母线联络开关）的更换；7、标称截面 150m以下较短及不涉及土建开挖的供配电线路的更换及维修；8、个别用户及分支线路上的计量电表、电流互感器的更换；9、楼宇对讲（含防盗门）系统的维修（大厦除外）；闭路电视系统除主机外的日常维护、小修；10、防雷设施及接地系统的维护；11、供配电系统单机或局部控制线路的维修及零件更换；12、消防系统除主机外的小修；13、柴油发电机组的 A 级检查每日：漏，皮带是否松弛或磨损，有无异响；每周：中国地产商域网建筑资源联盟 筑域网 )土建类：1、 油 漆 翻 新 （ 小 区 路 牙 、 单 车 棚 、 围 墙 、 已 维 修 过 的 楼 梯 栏 杆 、 井 盖 、 车 位 线 ） ；2、小范围内路面修补；3、小范围内出租房的维修；4、休闲娱乐及儿童游乐设施除整体局部更换部件以外的小修。维修零件材料的领用,正常情况下按公司物品采购控制程序办理,急修抢修时，费用 1000 元以下的由管理处主任斟定,1000 元以上的由管理处主任请示公司领导后购买,事后再补办相关手续。二、管理处无法完成，但无须外委施工队的维修任务交公司综合维修队完成。三、由公司工程部安排维修的正常程序(见下图)原 则上同 审 审核 审 核意的批 核 签 准 批 字批示准 物 业 维 修 单 确 定 外 委 施 工 队 监 督 施 工 填 写 用 印 申 请 及（ 或 报 告 ） 制 定 方 案 组 织 验 收 结 算 付 款 申 请 书 组 织 报 价 并 审 核 结 算 并 审 核 预 算24 小 分 复时 全 每 月 反 馈 下 类 印天 候 工 作 情 况 ， 达 登 件援 助 及 上 报 补 维 记完 成 充 维 修 材 修突 发 料 计 划 任事 故 务抢 修 24 小时全天候有偿维修服务公 司 主 管副 总 经 理公 司 主 管副 总 经 理公 司总经理主管副总经理公 司总经理工程部预算书结算书管理处财务部结算工程部存档综合维修队 业主 中国地产商域网建筑资源联盟 筑域网 急修抢修及特殊情况下费用不超过 3000 元以下的小修可由工程部先行安排维修，事后再报告领导并补办手续。费用 2 万元以上项目，须经招投标小组，以投标方式确定施工队伍。各管理处在上报的物业维修单中，应对费用来源有倾向性的意见。机电主管（维修班长）岗位职责一、带领设备运行维修人员，负责安排与落实本管理处设施、设备的运行、保养及安全检查工作。二、负责运行维修组员工技术指导，组织参加各种专业技术培训，提高机电人员的职业道德、专业技能和服务意识。三、负责拟制机电设备的备用品配件采购计划。四、负责运行维修人员的考评，及设备运行维护工作的日检和周检。五、参与设备的大检修，负责制定设备维修保养计划，并组织实施。六、负责机电设备的突发事故（故障）的组织抢修工作。七、督促每位机电人员做好各项记录，收集整理设备技术资料及维修保养记录，做好设备台帐工作。八、督促抄表人员作好水电平衡，完成水电统计报表，并及时发现问题，查找亏损原因，迅速解决。中国地产商域网建筑资源联盟 筑域网 助工程部处理好与供电、供水公司的有关业务。十、负责用户对机电工作的投诉处理，负责本部门不合格服务的处理、纠正和预防措施的实施、跟踪检查。水电管理办法为加强公司各管理处的水电管理，理顺关系，堵绝水电漏洞，减少公司损失，特制定本办法：一、管理处应加强电气及供水设施设备运行的日常检查、维护，在职责范围内的，应负责维修；属供电、供水部门统一管理的（高压设备、供水设施设备），发现问题，应立即通知供电、供水部门，由供电、供水部门实施维修、维护；二、凡已由供电公司实现抄表到户并由供电公司计费的用户，我公司只对供电线路进行检查维护，涉及表计的维修更换，须报供电公司，由供电公司完成；由供水部门抄表到户的小区，其供水设施设备的维修更换由供水部门负责；供电供水部门未实现抄表到户的用户（我公司收费），我公司有权利和义务对所有供电供水设施设备进行检查、维护、校对、更换；中国地产商域网建筑资源联盟 筑域网 共用水用电（含我公司自用水电）为我公司付费的用水用电，各管理处应完善表计、加强管理，合理、科学地安排调整公共设施设备和公共照明的使用频率和时间，以节能降耗、杜绝浪费；杜绝偷漏水电，未经申请和工程部的批复，不得私自安装表后表，挂接外接水电；四、外接水电须由用户申报，填写新装及增加用电申请表或用水申请表，报经工程部审批，根据审批意见，安装验收完后，方可供电供水，水电价格按公司规定执行，必要时计收增容费或收取保证金；管理处应定期查验外接水电的安全使用情况，发现问题及时整改。任何人不得私自接驳和调整水电价格。五、管理处应经常检查小区的用水用电情况，发现偷漏水电行为，立即取证处理，报供水、供电部门或公司工程部；加强供水管线的巡视，及时发现跑漏水。对发现偷漏水电和地面上察觉不到的地下水管重大跑漏水现象的有功人员，公司将根据情况，报请领导批准给予奖励。六、公司工程部不定期组织人员跟踪检查管理处的用水用电情况，尤其是公用水电和外接水电，一经发现偷漏水电行为，将根据情况，报请公司领导批示，给予严厉处罚。七、管理处每月五日前准确抄录水电表，电表读数录入抄表器，送回电脑室，统一报送供电公司；每月十日前统计上月用水用电情况，发现出入偏大或表计问题，立即查找原因；及时如实填报用水用电统计报表并送工程部，若不及时交送，年终考核时将扣除此项分数。八、工程部将于年底根据各管理处的统计报表到管理处核查，如发现有意隐瞒用水用电或虚报水电量，一经查实，椐实核对，并将在考核时扣分。九、工程部将每季度水电统计报表送财务部。中国地产商域网建筑资源联盟 筑域网 紧急情况（事故）处理流程 水电故障处理程序机电主管机电故障：机电值班工 （不影响系统供水供电，带维修工 来重大经济损失和严重影响的机电主管 不论故障大小，立即现场（维修班长） 处理，排除故障主任 现场会诊工程部工程师 拿出初步方案工程部经理 进一步诊断，确定方案机电值班工 机 电 、 供 水 紧 急 情 况 （ 事 故 ） ：维 修 工 危 及 生 命 安 全 、 影 响 系 统 运行 ， 如 停 电 、 火 警 、 系 统 瘫 痪 、其 它 渠 道 爆 管 、 大 面 积 停 水 停 电 和 重大（ 如 供 电 供 水 部 门 ） 经 济 损 失 等机电主管（维修班长） 保持冷静，立即果断中控室 处理，避免事故扩大主任/工程部工程师 展开抢救工作供水供电部门