注册物业管理师《物业管理实务》培训讲义——第二章

物业管理远程教育网() 中国注册物业管理师交流论坛 物业管理实务培训讲义 2007二章 物业管理招标投标 一、 招标主体 （一） 建设单位 新住宅、新项目 （二） 业主大会 成立业主委员会（已经入主的小区、旧住宅） （三） 物业产权人单一业主、单一产权、政府机关的楼宇 （政府机关或物业产权部门） （政府机关物业由政府指定的招标机构（政府采购中心）进行） 二、 物业管理招标类型 （一） 按物业类型划分 住宅和非住宅 （二） 按服务内容的实施来划分 z 物业管理整体 （包括：安全、清洁、绿化、工程等） z 单项服务项目 清洁 绿化 保安（治安、消防、停车） 工程 消防设施 空调 电梯 （三） 按主体划分 z 建设单位 前期物业管理 z 业主大会 物业管理正常运作后， z 物业产权人重点基础设施、 大型公用设施、政府办公设施 （四） 按项目服务的方式划分 z 全权管理 （我招聘我组建） z 顾问管理 （指导、协助） 1 页 2007 物业管理远程教育网() 中国注册物业管理师交流论坛 z 合资合作管理 （项目较大或比较重要） 三、 物业管理招标方式 （一） 公开招标 通过公共媒介发布招标公告，除此之外还要在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网进行发布； 特点： 以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评标条件和程序是预先设定的。 （公开是优点也是它的缺点，因此操作时会有限制的进行资质和地点等方面的预审） （二） 邀请招标 又称定向招标、优先竞争性招标和选择性招标，招标时对物业管理公司有一定的了解。 特点： 招标人不使用公开的公告方式， 投标人事特定的，只有接受邀请的企业才是合格的投标人，投标人的数量有限（3 到 5 个）。 说明：大家在复习时要参照前期物 业管理招投标管理暂行办法的相关内容。 四、 物业管理项目的招标条件（ 根据物业管理条例 z 新的住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位一并招投标； z 旧的住宅项目，可以由业主大会协议； z 投标人少于 3 个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式 选聘具有相应资质的物业管理企业 五、 物业管理招标的内容 （一） 早期介入和前期物业管理阶段（ 1. 规划、设计、设施配套等 （二） 日常物业管理招标的内容 P 17 1. 房屋及配套设施（治安、消防）管理 物业管理远程教育网() 中国注册物业管理师交流论坛 、饭堂等饮食服务 7. 会所管理 8. 场地租赁管理 9. （三） 物业管理招标中管理方式的确定 P 17 六、 物业管理招标的程序 P 20 1. 成立招标领导小组 2. 编制招标文件 z 招标文件 1) 招标人及招标项目介绍 2) 物业管理服务内容及要求 3) 对投标人及表述的要求 4) 对评标标准和评标方法的说明； 5) 招标活动方案 6) 物业服务合同的签订说明 7) 其他说明 3. 公布招标公告或发出投标邀请书 4. 发放招标文件（愿意参加的才发） 5. 投标申请人的资格预审（不少于 5 家） 6. 接受投标文件 7. 成立评标委员会 组成：招标人的代表和物业管理专家 i. 代理人的机构不参与招标评标，而招标人的代表可以参加； 人数为 5 人以上的单数，物业管理专家人数不少于 2/3。 8. 开标、评标 9. 中标和签订合同 确定中标人，投标截止日 30 日内； 报主管部门备案子确定中标人 15 日内； 发出中标通知书 30 日内签订合同 物业管理远程教育网() 中国注册物业管理师交流论坛 、 物业管理投标的程序 1. 获取投标信息（或接受邀请函） 2. 项目评估 3. 参加投标、获取招标文件 4. 准备投标文件 5. 提送投标文件 6. 接受招标方的资格审查 7. 参加开标、现场答辩 8. 等待最后的结果 八、 招标策略和技巧 招标的组织策划 ¾ 配备企业的骨干组成投标小组 ¾ 对招标方、招标企业、竞争对手认真分析、充分评估 ¾ 认真仔细编制标书，吃透标书 ¾ 准确测算成本，合理报价 复习建议：结合考纲内容和前期物 业管理招投标管理暂行办法 。