物业管理条例条文解释

物业管理条例条文解释第一条的解释为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 1、条例的立法目的； 2、物业管理的行为本质上是一种民事法律行为，物业管理法律关系主要是一种民事法律 3、物业管理实质上是业主行使对物业的所有权来满足自身需求的过程，是建立在业主自身的财产权的基础上的； 4、业主和物业管理企业是平等的民事主体关系第二条的解释本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 1、业主自己进行管理，可依据民法通则； 2、业主将不同的管理内容委托给不同的专业服务公司进行管理，可依据合同法； 3、条例并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理； 4、条例即强调了住宅物业的物业管理活动，也调整了非住宅物业的物业管理活动；具体内容省略。 5、条例的适用范围，即包括城市也包括乡村； 6、主张“物业管理条例”而不是物业服务条例“的理由： A、物业管理区别与行政管理。受业主委托，以经营方式提供带有专业化管理的服务是它的特殊性。 B、”物业管理“包含对物业及共用设施、公共环境的维护、管理及提供相关服务。 C、经过这些年的发展，”物业管理“这一概念已经约定俗成，被社会广泛接受和认同。 D、”物业管理“这一名称符合国际惯例。第六条解释业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。 1、条例将业主定义为”房屋的所有权人“，并没有排除业主对与房屋相配套的设备、设施和相关场地拥有的相关权利。 2、法律、法规规定的其他权利”。如在物业受到侵害时，有请求停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失的权利；有对物业维护、使用等方面的规章制度、各项报告、提案进行审议的权利；有为维护合法权益进行投诉和控告的权利；等等。对物业管理条例第七条的解释第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。如有配合物业管理企业开展服务活动的义务;有装饰装修房屋时向物业管理企业告之的义务;有按照物业管理本来的用途和目的使用物业的义务;有维护物业的使用安全和美观的义务;有遵守物业管理区域内公共秩序,维护物业管理区域内的环境整洁的义务;等等。对物业管理条例第十一条的解释第十一条业主大会履行下列职责：（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业管理企业；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。如有监督共用设施设备、共用场地的使用和维护；对业主、物业管理使用人违反业主公约的行为，依照公约的规定进行处理；听取和审议业主委员会和物业管理企业的工作报告，并监督其实施；配合公安机关，和居委会相互协作，共同做好物业管理区域内的社会治安等相关工作；等等。对物业管理条例第十五条的解释第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。如业主委员会对各类物业管理档案资料、会议记录的保管；对业主公约、业主大会议事规则修订文本的起草；对有关印章、财产的保管；对业主之间和业主和物业管理企业之间纠纷的调解；等等。对物业管理条例第十六条的解释业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。 1、业主大会是决策机构，业主委员会是执行机构； 2、政府的作用主要体现在指导、帮助、协调、监督业主委员会的成立及运作上，以保证业主委员会真正代表全体业主的利益。对物业管理条例第十七条的解释业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。 1、业主不履行业主公约义务要承担民事责任，其以支付违约金和赔偿损失为主要的承担方式。在违约责任中还要明确解决争议的办法，如通过业主委员会或者物业管理企业调解和处理等，业主不服调解和处理的，可通过诉讼渠道解决。 2、业主公约对物业使用人也发生法律效力；业主公约对物业的继承人（即新业主）自动产生效力。对物业管理条例第十八条的解释业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。 1、业主大会议事规则是业主大会组织运作的规程，是对业主大会宗旨、组织体系、活动方式、成员的权利义务等内容进行记载的业主自律性文件。 2、业主大会议事规则是全体业主意识的集中体现，也业主大会运作的基本的准则和依据。对物业管理条例第二十条的解释业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。 1、公安机关作为国家公共权力机关，体现了对公共秩序进行管理的国家意志，它在对物业管理区域内的社会治安等社会秩序的管理中处于主导性的地位。 2、业主大会是物业管理区域内全体业主行使建筑物区分所有权的一种形式，它的职能主要是民事性的。居民委员会的性质是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，它的职能大部分带有社会公共性。 3、业主大会和居民委员会在根本目标上是一致的，都是为了给业主或居民创造良好的生活环境。对物业管理条例第二十一条的解释在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 1、前期物业管理服务合同的特征：a，具有过渡性；b，由建设单位和物业管理企业签定；c，是要式合同。 2、要式合同，是指法律要求必须具备一定形式的合同。对物业管理条例第二十五条的解释第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业管理服务合同不可以作为建设单位与物业买受人签定的买卖合同的附件。因为这样合同的效力是受质疑的。对物业管理条例第二十七条的解释第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。根据我国目前的有关规定，共用部位是指住宅承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共同设施设备使用的房屋等。对物业管理条例第二十八条的解释第二十八条物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。 1、物业接管验收，是指物业管理企业在承接物业时，进行以物业的主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，同时接受图纸、说明文件等物业资料，从而着手实施物业管理。 2、具体的接管验收程序与标准应当按照建设部1997年7月1日发布的房屋接管验收标准执行。对物业管理条例第二十九条的解释第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。如物业的规划、建设的有关资料；有关房屋产权权属的资料；工程验收的各种签证、记录、证明；等等。对物业管理条例第三十二条的解释第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。一、按照民法通则的规定，法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。二、物业管理企业应当具备下列条件： 1、依法成立。 2、有必要的财产或者经费；按照公司法规定，物业管理企业为有限责任公司的，注册资本不得低于10万元，为股份有限公司的，注册资本不得低于100万元。 3、有自己的名称、组织机构和场所。 4、能够独立承担民事责任三、物业管理企业是一种以较少自有资本而管理庞大资产的企业。一般情况下，企业运营成本较低，企业注册资本相对较少。如一家管理50万平方米小区的企业，其自身资产可能仅有100万元，但是所管物业的价值却达20亿之多，因其管理水平而引起物业价值波动1%，则有200万之多，远超过自身资产量。国外的物业管理企业有的称作财产管理公司，除提供物业管理服务外，也要负责物业的经营，我国的物业管理企业正朝着这一方向发展。四、物业管理企业提供的服务，表现在消费者面前的，更多的是维护公共秩序，如保洁、保安等，但其最基本的服务还是负责房屋及其设备设施的维护管理。对物业管理条例第三十三条的解释第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。 1、本条规定的“从事物业管理的人员”，主要是指物业管理经营管理人员和技术工种人员。其中，物业管理经营管理人员，主要是指管理处主任、物业经理、小区经理等专业人员；技术工种人员，主要是指从事技术复杂、通用性广、涉及到国家财产、人民生命安全和消费者利益工种（职业）的人员。 2、物业管理既包括房屋及其设施设备的维修、养护、管理，也包括维护小区的环境卫生和公共秩序等，涉及经济、法律、工程、环保、社会、心理、公共关系等多方面的学科知识。对物业管理条例第三十五条的解释第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理