颐阳-财满街购物休闲美食城投资招商推介会资料
“颐阳财满街”购物休闲美食城投资招商推介会主办方：黄石市颐阳房地产开发有限公司09年6月第一章 先 睹 为 快项目地段： “颐阳财满街”购物休闲美食城位于沿湖路417号（八卦嘴），为颐阳金谷名都项目的裙楼部分，项目正好位于老城区与团城山新城的咽喉要地，起到连接新老城区的作用。项目定位： 整个项目规划为集购物、美食、休闲娱乐为一体的大型综合商业广场，项目临街部分主要定位为银行、通信等行业的分理处，一楼定位为精品购物街，二楼定位为大中型餐饮休闲区。 项目现状： 项目商业部分面积约13000平方米，目前中商平价和市商业银行已经开业，经营面积约10000平方米，约占整个商业面积的77%，剩余部分还有少量优质门面待售。 第二章 寻找被遗忘的商圈八卦嘴在哪里？ 当年，武汉市市长李宪生连续三年在全国人大会上发言,追问“武汉在哪里？”三年后，武汉找回了自己的位置，承担起了引领中部崛起的重任。 今天，在黄石，面对不断发展起来的黄石港、团城山等新区，我们要问：“八卦嘴在哪里？” 八卦嘴简介 八卦嘴地处磁湖南岸，整个区域背山面水，自然景观极其优秀，其山环水抱的自然形态暗合中国传统风水学中纳财聚福的格局。 而八卦嘴这一地名的来历，也据传是因此地风水极佳，最初的居民便以后天八卦的风水格局来建造房屋，故称之为八卦嘴。八卦嘴现状 目前整个八卦嘴片区常住人口超过10万人，大多以厂矿企业的工人和一些事业单位的职工为主。 由于八卦嘴厂矿企业比较多，而商业氛围一直没有发展起来，加上老火车道的影响，黄石人一直不看好八卦嘴，使八卦嘴一直没有体现出真正的价值。真实的八卦嘴 任何有竞争力的城市都离不开工业的支持，而黄石两大支柱型产业，华新水泥和十五冶都在八卦嘴，这里更是通向大冶的必经之路；事实上，在这缺少商业氛围的表面现象之下，蕴藏着巨大的消费力；因此，这里的真实情况并不是没有消费能力，而是缺少可以消费的场所。地理位置 如果把黄石比作全中国的话，那么，目前的市区商圈就相当于中国的东部，团城山商圈就相当于中国的西部，而八卦嘴商圈在黄石的地位就相当于武汉在中国的地位。中国城市发展的规律告诉我们，团城山由于政府单位的迁移，在不久的将来必然会成为黄石的商业中心之一，而八卦嘴商圈也必然会如同大武汉一样，承担起中部崛起的历史使命。 从黄石的整体规划来看，政府目前发展力度最大的就是团城山新城。那么，根据中国城市发展的规律来看，在团城山新城与老城区之间，必然会形成一个新的商业中心。目前连接新老城区的道路只有杭州路和沿湖路，杭州路不可能产生商业中心，因此，位于沿湖路龙头地位的八卦嘴必然会成为新的商业中心，而整个八卦嘴片区10多万人的消费力市场也将成为黄石商业发展中的新星。武汉光谷世界城步行街第三章黄石地标 商圈龙头倍讯易摄于奥山磁湖天下摄于亚光新村摄于杭州路 每一个城市，每一个国家都热衷于建设自己的地标性建筑，地标除了让人瞩目的高度以外，更重要的是承载着这个城市的文明，展示着这个城市的科技实力与经济实力，地标建筑已经成为一种身份的象征，一种成熟的标志。 在深圳，东门失去了往日的繁华，但地王大厦周边依旧寸土寸金；在武汉，汉正街不在有过去的豪气，但武广仍然是许多人向往的购物天堂。任何自然形成的老商圈都会随着城市的发展而逐步失去原有的影响力，而一个城市的地标建筑却会如同陈酿的老酒一样，时间越长，酒香越浓。台北101大厦，高508米深圳地王大厦武汉佳丽广场黄石颐阳金谷名都 法国一个调查组织曾经做过这样一次调研，在很多游客中发放笔和纸，让他们画出巴黎大概的地图，结果所有人都只能画出香榭丽舍大街到艾菲尔铁塔。 不管城市怎么变化，不管以后还会有多少高楼出现，作为城市里最为醒目的建筑，其影响力已经远远超出了建筑本身的意义，它将成为一个城市的标志，成为城市商业发展的风向标。 颐阳金谷名都项目作为黄石目前最高的建筑之一，加上位于老城区与团城山新城之间的咽喉要地，已经无可否认的成为了黄石的地标性建筑，成为了黄石永不过时的名片；而“颐阳财满街”购物休闲美食城也将伴随着这张城市名片一同成为永不过时的休闲购物天堂。 规划设计 任何一个商业地产的成功都必然伴随着一个成功的规划设计。颐阳财满街项目为了保证商业规划达到最佳状态，不惜将几千平方米的建筑面积改作了中心广场，将上下两层商铺全部设计成门面的形式，最大限度的保证了投资者和经营者对风险的自我控制能力。品牌商家 中商集团始创于1985年，历经20多年的长足发展，由单一的传统百货店发展成为一个“商贸多业态，经营连锁化，管理现代化”的企业集团。网点布局跨湖北省内10多个城市，拥有8家现代百货店及购物中心，1家Shopping Mall ，50家超市大卖场和“万村千乡”加盟店，13家药品零售店，营业总面积近55万平方米。旗下拥有中南商业大楼、中商广场购物中心、中商徐东平价广场、武汉销品茂等国内知名的零售卖场。企业销售、利润以年均30%的速度递增，连续多年位列全国商业10强、国内连锁30强、中国零售100强、中国企业500强。2006年实现销售收入60亿元。 “颐阳财满街”购物休闲美食城的投资保障 保障一：发展潜力巨大的区域市场； 保障二：万人瞩目的地标性建筑； 保障三：几近完美的商业规划设计； 保障四：品牌商家的强大带动力； 保障五：开发商对项目前景的巨大信心；投资“颐阳财满街”购物休闲美食城， 做八卦嘴商圈成长的见证人！ 如果说黄石商铺的最佳投资区域五年前在市内的话；那么，黄石商铺今天的最佳投资区域就在八卦嘴，就在“颐阳财满街”购物休闲美食城。我们完全有理由相信，“颐阳财满街”购物休闲美食城会在中商平价的带领下成为黄石市民心目中购物、休闲、美食娱乐的最佳选择。 第四章商铺投资秘笈秘笈一：睁开眼睛，看清商铺的全部价值 投资商铺的意义决不仅仅在于收取租金这么简单，如果您一直认为租金是商铺给您的唯一回报的话，那只能遗憾的告诉您，您把金子当成了废铁！商铺价值一：租金收益以平均或递增等方式赚取租金商铺价值二：增值转让收益等升值后转让，赚取差价商铺价值三：灵活的存款计划根据人生各阶段的需求，可以为自 已制定婚姻保险计划、子女成才计划、养老计划等商铺价值四：财富保值方案在物价上涨，货币贬值的时候买入商铺，防止财富缩水商铺价值五：最可靠的抵押物在需要用钱的时候，可以将商铺抵押给银行进行短期贷款，在抵押期间同样可以获得租金收益商铺价值六：给自己一个当老板的机会自已的商铺，可以不用考虑租金的压力，让自己做起生意来更轻松秘笈二：熟透的果子，味道真的很好吗？ 很多投资者喜欢投资成熟的商圈，喜欢投资老商圈改造后的商铺，难道成熟的商圈真的比发展中的商圈要好吗？真的能赚到更多的钱吗？真的能让您所投资的商铺增值更快吗？ 成熟商圈最大的优势就在于消费者的认可度和人流量，然而，在项目改造之后，未必就一定能得到同样的认可，武汉的汉正街第一大道和龙王庙广场就是失败的典型。汉正街第一大道龙王庙商贸广场不管是成熟商圈还是发展中的商圈，对于投资者来说，最重要的两点是：1、这个商圈以后的发展空间还有多大；2、投资的商铺还有多大的增值空间；3、如果出租，这样的租金水平，商户能否承受；4、租金还有多大的递增空间；5、除了获取租金回报外，还能获得多大的增值回报；秘笈三：看清城市发展的方向 随着城市的发展，很多早期自然形成的商圈会因为各咱各样的原因慢慢衰亡，而一些新的商圈也会跟着城市发展的脚步慢慢成长为城市商圈的主力。特别在地级城市，市政府的迁移就是城市发展的风向标，同时也是新兴商圈即将取代老商圈的暗示！黄石的发展方向 很明显，市政府对于团城山的支持力度已经明确了城市的发展方向，而磁湖南岸（八卦嘴）也已经规划为高尚住宅区，在这样的双重压力下，老城区的商业价值还能得到多大的提升呢？ 拥有10多万销售人群的八卦嘴片区，从地理位置和交通配套上来讲，完全应该是独立于市区与团城山新城区之外的城市第三极，完成有能力，也有必要形成自己的商圈！ 无论是从城市规划上来讲，来是从投资价值上来分析，八卦嘴片区都是黄石目前最有投资价值的区域，而“颐阳财满街”购物休闲美食城更是其中的佼佼者！秘笈四：我有控制风险的能力吗？ 任何投资都是有风险，世界上不存在没有风险的投资。对于精明的投资者来说，我们要考虑的首要问题不是这项投资的风险有多大，而是要考虑对于投资中可能遇到的风险，我们有多大的风险控制能力？ 商场内铺（在别人手中的命运） 股票（太过脆弱的市场）门面 VS 基金（不明不白的投资领域） 保险（美丽的谎言） 期货（看不到底牌的赌博游戏）秘笈五：学会四两拨千斤 投资的最高境界是花最少的钱，控制最多的资源，获取最大的收益！从这一点来讲，以银行按揭的形式投资商铺无疑是最好的选择，既能以少量的资金投入控制大量的固定资产，还能不断的从所控制的资源中得到丰厚的回报，真正做到用别人的钱为自己赚钱。投资案例某商铺面积50平方米，单价13000元/平方米，总价为65万元。 以10期银行按揭的形式投资该商铺，则： 首付最低：33万元 按揭贷款：32万元 月还款：3853.16元 只收取租金收益，按10年内平均租金为80元/平方米算，月收益为4000元，在不考虑商铺和租金增值的前提下，10年内以33万元的投入净赚32万元，年投资回报率近10%，而余下还有30年的收益，整个投资回报率最低也可达到400%以上，由于商铺本身的产权是终生的，土地使用年限到期后，商铺本身还有巨大的价值。 而事实上，对于新商圈来说，商铺本身以及租金都会产生比较大幅的增值，整体算下来，年投资回报率远高于10%年数5%6%7%8%9%10%市场培育期31.051.061.071.081.091.10 41.1025 1.1236 1.1449 1.1664 1.1881 1.2100 51.1576 1.1910 1.2250 1.2597 1.2950 1.3310 61.2155 1.2625 1.3108 1.3605 1.4116 1.4641 71.2763 1.3382 1.4026 1.4693 1.5386 1.6105 81.3401 1.4185 1.5007 1.5869 1.6771 1.7716 91.4071 1.5036 1.6058 1.7138 1.8280 1.9487 101.4775 1.5938 1.7182 1.8509 1.9926 2.1436 111.5513 1.6895 1.8385 1.9990 2.1719 2.3579 121.6289 1.7908 1.9672 2.1589 2.3674 2.5937 131.7103 1.8983 2.1049 2.3316 2.5804 2.8531 141.7959 2.0122 2.2522 2.5182 2.8127 3.1384 151.8856 2.1329 2.4098 2.7196 3.0658 3.4523 161.9799 2.2609 2.5785 2.9372 3.3417 3.7975 172.0789 2.3966 2.7590 3.1722 3.6425 4.1772 182.1829 2.5404 2.9522 3.4259 3.9703 4.5950 192.2920 2.6928 3.1588 3.7000 4.3276 5.0545 202.4066 2.8543 3.3799 3.9960 4.7171 5.5599 商铺租金递增系数表使用方法： 设某新商圈商铺出租，租户与商家商定租金为50元/月.平米，2年后开始以每年8%的幅度递增，则：第三年的租金为：54元/月.平米第五年的租金为： 65元/月.平米第八年的租金为： 79元/月.平米第十年的租金为： 93元/月.平米若一年后开始递增，则：第三年的租金为： 59元/月.平米第五年的租金为： 68元/月.平米第八年的租金为： 86元/月.平米第十年的租金为： 100元/月.平米投资案例某商铺面积50平方米，单价13000元/平方米，总价为65万元。 以10期银行按揭的形式投资该商铺，则： 首付最低：3
