房地产培训 - 豪宅价值标准以及客户分析

豪宅的价值标准及客户分析我不生产知识，只做知识的搬运工！“一定得选最好的黄金地段，雇法国设计师，建就得建最高档次的公寓，电梯直接入户，户型最小也得四百平米，什么宽带呀，光缆呀，卫星呀，能给他接的全给他接上；楼上边有花园儿，楼里边有游泳池；楼子里站一个英国管家，戴假发、特绅士的那种，业主一进门儿，甭管有事儿没事儿，都得跟人家说MayIhelpyou，Sir？一口地道的英国伦敦腔儿，倍儿有面子”电影大腕疯狂的豪宅！印度信诚工业集团董事长，全球富豪榜排名第五位的穆凯什-阿姆巴尼的“安提拉”再一次蝉联了世界最贵豪宅，这个高167米的27层豪宅造价接近20亿美元。安提拉位于印度孟买市郊，名字来源于印度神话中的岛屿。这座大宅中除了穆凯什-阿姆巴尼和他的母亲、妻子和3个孩子，还有600名仆人。1到6层的停车场可以放置168辆车；8层的酒店大堂有9部电梯，宴会厅的天花板挂满了水晶灯；9到12层是室外空中花园；13到14层是健身俱乐部，娱乐中心的“冰室”可以用人工造雪装置制造出雪花；15到16层的家庭医院可以用于医疗急救；17到18层的贵宾客房可以俯瞰孟买全景；19到22层是主人和直系亲属的起居室；23-25层提供给600位仆人；26层提供机械维修；27层则是娱乐中心。这座超级豪宅的总面积近4万平方米，甚至超过了法国的凡尔赛宫。疯狂的豪宅 | 最贵的公寓类豪宅米哈伊尔普罗霍罗夫法国媒体报道，俄罗斯富豪米哈伊尔普罗霍罗夫斥资4.96亿欧元购买法国蓝色海岸地区阿尔卑斯滨海省一座别墅。这一价格让这座别墅稳坐世界最贵豪宅的位置。法国费加罗报等大报报道，这座别墅位于尼斯附近的地中海岸边高地，占地9公顷，包括一个8公顷的花园。别墅建于1902年，最早为比利时国王利奥波德二世所有。成交前，别墅所有者为已故黎巴嫩银行家埃德蒙萨夫拉的遗孀莉莉萨夫拉。世界上最贵的私人住宅疯狂的豪宅 | 最贵的别墅类豪宅疯狂的豪宅 | 最安全的豪宅由Rogers，StirkHarbour和Partners共同设计的海德公园1号公寓位于伦敦著名的Knightsbridge大街，是世界最贵的顶级公寓之一。公寓入口门廊两侧的墙壁镶有专门定制的金属镶板，每个房间窗户都装设了从地面一直到天花板的防弹玻璃，电梯和入口处设有虹膜扫描身份识别系统，而且安装了空气过滤装置，可以阻止潜在的恐怖分子利用毒气对公寓里进行攻击。更绝的是，海德公园一号中特别设计了一个隐藏的“紧急避难室”，密室的门由10厘米厚的钢板制作，一旦富豪住户遭到入室抢劫、绑架或杀身之祸时，可以在10秒之内躲进该室避难并赢得时间求救。疯狂的豪宅 | 最梦幻的糖果STYLE 据每日邮报报道，英国泰莱公司糖业大亨以一亿英镑出售一套位于伦敦汉普斯特德主教大街的超级豪宅，光是宣传册就花费2千英镑。2006年糖业大亨用4千万英镑购买了这座住宅并加以装修，拥有十四个卧室、六个客厅、家庭影院、桑拿室、酒藏室、台球室和金融房。浴室用了手工雕刻的十二种意大利大理石和七种木材，并把材料从意大利运到伦敦。印花税就花费了7百万英镑，足够在科茨沃尔德买一个乡村房子了。据报道，这栋百年大宅“希思别墅”(HeathHall)占地2.5公顷，楼面面积达两千多平米，内设14个卧室，还有图书馆、私人电影院、桑拿房、健身室及泳池等。“希思别墅”(Heath Hall)还原真实的豪宅市场！城市1000-2000万2000-5000万5000万以上套数占比套数占比套数占比上海98184.4%15913.7%221.9%北京73477.7%18419.5%272.9%广州35292.4%277.1%20.5%深圳51393.3%366.5%10.2%合计258084.9%40613.4%521.7%虽然今年上半年整体市场低迷，但包括北京在内的一线城市，千万豪宅市场成交仍然相当给力，四市千万以上的项目成交套数一共为3038套，同比减少13%，但其中深圳却同比增长92.3%（含非住宅属性但按住宅用途销售的项目），上海、北京、广州则略有下滑，分别同比减少19.0%、31.6%、5.7%。即使豪宅成交数量有所下滑，但在当前市场中已颇显不易。国内豪宅市场 | 一线城市2014年上半年四大城市豪宅成交情况一览表豪宅受房地产市场的影响小于经济危机、政坛动荡、自然灾害、大气污染等方面的影响。国内豪宅市场 | 厦门豪宅市场厦门的豪宅市场在整个国内的豪宅市场一直占据比较重要的地位，2013年全年千万以上的豪宅成交362套，排名第六位。今年上半年，厦门的豪宅市场在恒禾七尚、禹州尊海、建发央座央墅的带领下，逆市大幅度增长，千万级以上的豪宅共成交261套。在厦门限购条件放宽的情况下，预计下半年的豪宅市场将继续增长。2014年上半年厦门豪宅量价走势图国内豪宅市场 | 五大城市豪宅细分市场城市1-1.5千万占比1.5-2千万占比2-3千万占比3-4千万占比4-5千万占比5千万以上 占比北京174558%77926%31310%662%341%752%上海239870%57317%2537%993%391%441%广州53366%17221%628%202%121%61%深圳36250%21430%10515%223%162%10%杭州33756%10618%8314%295%224%254%如果将豪宅市场进行细分，我们会发现，1000-2000万的入门级豪宅占比将近85%，而2000万是豪宅的分水岭，2000万以上的豪宅成交数量开始锐减，2000-5000万的成交占比约为13%左右，而5000万的豪宅成交可以说是凤毛麟角。2013年北上广深杭厦6个城市5000万以上豪宅共成交155套，其中厦门只有4套。2014年上半年厦门5000万以上的豪宅成交4套。2013年五大城市千万级以上豪宅细分市场2014年上半年厦门千万级以上豪宅细分市场总价段成交面积（）成交套数成交均价（元/）套均价（万元）成交金额（万元）1000-2000万737422273984312902927362000-5000万1345530624512801840255000万以上3014485079641125646汇总90211261446071542402407与五大城市一样，1000-2000万入门级豪宅市场容量较大，上半年成交227套，成交套数占比87%；2000万以上为分水岭，成交锐减至30套，成交套数占比，11.5%；5000万以上的豪宅成交依然是十分稀少，共成交4套，成交套数占比1.5%。国内豪宅市场 | 厦门豪宅细分市场Chapter 1 概念篇广义定义：1. 200以上, 4房以上 2.总价：至少1,000万以上3.市区精华地段或市郊特殊规划4.每平米营造成本人民币3万 10 万间5.24小时保全管理6.国际级知名建筑设计师或建商7.精致公共设施 (花园, 泳池, 建身房, 2辆以上停车位)8.近二年新建大楼豪宅能抗七级大地震的耐震、制震结构9.名氯：知名度、指名度具一定水平10.住户：影视或政商名人入住11.价格：较区域内房产价格相对抗趺豪宅内涵：1.地、建坪及使用面积宽大 2.公共空间舒适设施完善优良 3.保安系统严密安全 4.风景秀丽环境优美 5.与政商名流比邻而居 6.先进科技与人文艺术气质融合 7.具备绿建筑标章 8.通常售价比外围行情高贵 9.采用国内外高级建材 10.知名建商开发及名家设计规划 何为豪宅一、豪宅的概念 | 定义 豪宅是一个相对的概念：不同国家对豪宅的理解不一样；同一国家不同城市对豪宅的理解不一样；同一城市不同发展阶段对豪宅的理解不一样；一、豪宅的概念 | 定义 豪宅就是：（绝佳的地段+上好的环境+一流的建筑功法+植入人文）物业管理=仅供少数人拥有、价格离谱、大尺度、功能齐全、安防严密的住宅豪宅是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色和历史人文价值的，专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的住宅。一、豪宅的概念 | 定义 1、价格条件（豪宅一定贵）豪宅以认定价值为主要定价标准，以价格明显超出平均水平为重要表征，并且其价格敏感度低于品质敏感度。在目前中国国情下，对于一线城市以及二线发达城市来说，总价在1000-2000万以上的为入门级豪宅，总价在2000-5000万的为尊贵级豪宅，总价在5000万以上的才算是顶级豪宅。 2、尺度条件豪宅的尺度包含平面尺度和层高尺度。层高是衡量豪宅非常重要的一项指标，一般豪宅的单层层高不低于3.6米，挑空设计的一般都在7.5米左右。豪宅的面积包括占地面积和建筑面积。占地面积一般以2-3亩为宜，5亩左右仍算正常。几十亩占地的就是不顾国情缺乏社会责任的行为。建筑面积一般都在500以上，顶级的一般在1000以上。3、环境条件对别墅类豪宅来讲，最为稀缺的就是自然山水环境，真正具备自然山水环境的项目很少。做到区域优良、交通便利和有其它因借资源相对来说还是比较容易的。所以很多别墅项目在不具备自然山水环境的情况下人工营造，挖人工湖泊或者建造高尔夫球场，试图弥补自然山水方面的不足。没有山水的别墅项目与城中高档住宅相比，仅仅是密度降低而已。密度降低无疑对居住质量是一种提高，但因为不能享有真正的优质自然环境，也只能降档成为经济型别墅。若评选豪宅项目，没有自然山水的别墅类项目，在环境资源优势方面不能入选。如果一个项目具备这样的自然山水资源，可以说在大环境方面已经不战而胜。一、豪宅的概念 | 界定标准 一、豪宅的分类住宅从大的类型来分，有独立住宅(即通常所说的别墅类住宅)和集合式住宅(即公寓式住宅)。公寓类豪宅（安提拉）别墅类豪宅（阿凯迪亚）由于要评判别墅类住宅的豪华程度，应该考虑其室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况。而对公寓型豪宅主要看其每户的室内建筑面积及装修标准。对一线城市以及二线发达城市来说，一般公寓类豪宅的装修要达到8000元/（硬装）才算得是豪宅。豪宅具有五大特征：一、区位优越不可替代；二、环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源；三、建筑精美不可复制；四、风格各异难以仿造；五、人文价值无法再生。因此，称得上豪宅的物业必然具有唯一性。一、豪宅的五大特征1、地段稀缺性李嘉诚先生说过一句话：“选房子，就看三点。第一是地段。第二是地段。第三还是地段。”2、舒适性豪宅最为根本的用途毕竟还是用来居住的，所以舒适性是一栋豪宅必须具备的条件，这是检验豪宅的重要指标之一。一栋豪宅，除了要有巨大的面积，还必须拥有个性化、智能化的功能来保证居住者的舒适，这样才能够让人得到足够的享受。同时，豪宅的舒适性应该是从内到外全面体现的，无论外观还是内饰、轮廓还是细节，都必须给住户以自然舒适的感觉。3、珍贵性这里所说的珍贵性主要指的是土地的稀缺价值、稀有资源价值、自然景观价值、建筑设计价值与城市的人文价值。占有了这些不可替代的社会资源，豪宅才能够为他的主人带来最大的价值。4、豪华性既然豪宅是社会精华资源的萃取，显然其建筑与装饰的材料也必须是精益求精，稀有奢华的。作为一所豪宅的重要组成部分，装修与装饰有着与房子本身同样价值。以黄金、钻石作为豪宅的装饰材料一点也不为过。当然价格的昂贵并不是豪宅追求的唯一标准，上等的用料与精细的施工也是豪宅装修装饰所必须的。5、尊贵型当然，一栋豪宅，除了具备这些自身的“硬件”优势外，其“软件”优势也发挥着不可或缺的作用。豪宅为什么这样值钱？因为富豪们买来豪宅的同时，也会享受到顶级的物业管理服务。只有这样，才能够使豪宅的主人倍受尊崇，时时刻刻体会到住在豪宅所享受到的尊贵。6、超前性作为生活在上流社会的富豪名流，他们还需要享受到豪宅科技的超前性与投资价值的超前性。应用在豪宅中的全新技术能够让主人提前享受到未来生活的舒适与便捷；城市、自然资源选择的超前性能够为主人带来丰厚的投资回报，并且能够经得住时间的考验。一、豪宅的六大属性Chapter 2环境篇一、外部环境 | 地段环境第一是所处区段是否环境优良的、有升值潜力的、或市场认可度比较高的区位。地段环境是一个大规划的概念，着重指豪宅的地段优势，或者