自-浅谈小户型商品房未来的发展与趋势

摘 要凭借低总价形成的低门槛优势,小户型成为众多投资者的追捧对象。投资小户型住宅具备许多优点:总价低、首付低、容易找租客。投资者的资金投入小,容易实现以租还贷。业内人士分析说,投资小户型与炒楼不同。通常炒楼是指短线投机,而投资小户型的，图的就是“以租养房”的回报率。功能齐全的小户型能使人感受到便捷；服务上乘的酒店式公寓能使人体味到尊贵；而总价低廉的超小户型能使人将购房梦想变得可望又可及。房价太贵,小户型成为许多人第一次置业的选择对象。日前一些调查结果显示,小户型的价格涨幅要比大户型要高,同时小户型投资回报率要高。项目的目前售价对于投资者来说,投资小户型有着投资回报率高；出租、出售容易；持有成本低;总价低，投资风险小的优势。这些优势的存在使得小户型倍受投资者的青睐。关键词:小户型商品房;投资；精巧户型 1.引言自从小户型显露于市场以来，便受到很大一部分人的青睐。小户型的面积虽小但丝毫没有影响到居住的舒适度和可住性。从市场角度看，房产消费呈梯级格局，并且收入弹性较大,不可能一步到位，所以，在面积和价格方面均能符合市场需求的小户型成了人们居住和投资的焦点。郑州小户型的市场,是从200年迄今的市场一路走来的。继2001年秋，郑州首家纯小户型社区“时尚PARTY”的一炮走红之后，引发了本地市场小户型开发的热潮。2002年,郑州市场相继出现了“青年居易”等一系列小户型产品。到2009年的现在，郑州小户型经历了成熟的发展期，小户型以“低总价、低首付、低月供”吸引了众多视线,以产品的更新换代、更重视人性化设计形成了一股潮流。年轻人对于空间的洒脱、对于居住的自我，成就了小户型前生的华丽登场。而小户型居高不下的出租率也让许多投资客看到了商机,于是乎小户型的高烧不退也就在情理之中了。因此，如果购买小户型用来自住,只要价格和风格符合业主需求，自然是皆大欢喜，但如果购买小户型用来投资,则必须慎重选择，考虑其实际的投资价值。小户型是否值得投资? 他在郑州的发展趋势又是怎样呢?本人仅通过本文说出自己的一些建议。2小户型商品房简介.1小户型商品房的定义小户型商品房的定义可谓说仁者见仁智者见智，对于究竟什么样的房子才算的上是小户型没有专门的定义。普遍认为:小户型指的是,狭义上讲,6平方米以下的，具有厨、卫、宿功能的一居室,这中间包括酒店式公寓或商务办公楼;广义上则认为,总面积相对于市场主流户型较小的精巧户型或称作标准户型。也有人认为,一居室60平方米、两居室80平方米、三居室95平方米都可归为小户型。还有人认为小户型一般是指面积在80平方米以下的单套住宅。2.2小户型商品房的发展阶段小户型的热闹起源于房价的上涨。从20年开始,郑州市的房价快速上涨。据郑州市房管局公布的数字显示：2004年，郑州市住宅价格上涨了108%；205年又上涨了123%。于是，占有总价低这一先天优势的小户型在郑州楼市的销售市场上大行其道,小户型的销售一夜之间火了起来!帝湖*双鱼座、东郡*香域巴黎、凤栖梧桐、E立方、左岸国际、锦江国际花园等小户型楼盘的销售均取得了不俗的成绩。此后,小户型在郑州一路高歌猛进。如今,王鼎国贸、思达数码国际公寓、曼哈顿广场、清华O广场、中凯*华府、鑫苑都市公寓、博客工社、非常国际、咖啡公寓等,小户型的井喷之势已然呈现。这些项目分布在郑州的各个行政区域,既有体量较小的单体项目,也有作为城市综合体项目的一部分而存在。总体上来讲,小户型的发展基本上分为三个阶段：第一阶段,无中生有。时尚PAT、青年居易为代表。在郑州的小户型市场还是零的时候，时尚PARTY的面世填补了市场的空白，迅即街知巷闻销售火爆,真可谓名利双收。青年居易以整体小户型的大社区,立足东风路,顺应郑州城市的发展趋势,赢得了大批白领的青睐,现今除租金居高不下,也处于一房难求的局面。作为市场起步期的小户型,时尚ATY、青年居易的主要客户群为一批追求自由空间和生活质量的年轻人，主要用途还是自住。对于小户型的批判一开始就存在，比如说小户型谈不上户型设计，很多空间设计都是混合型的。但却正是这种相对含糊的户型概念,却在生活空间的范畴内满足了年轻人自我、率真的生活个性,让家完全以自我为中心。第二阶段，众中取优。是以品阁1+1、SHO广场为代表的小户型。品阁+1作为南区唯一小户型住宅,因为其唯一性面世四个月即告清盘。SOH广场则代表了小户型社区从起初的稍逊地段逐渐发展到城市的黄金地段。同时小户型高涨的市场行情也吸引了众多的投资客，到此阶段,小户型的消费主体从自住客户转为投资客，原因自然是投资客敏锐的市场触觉,笔者一位朋友,2003年在清华园以0元/购得小户型一套，2年后以将近3000元/转让，小户型投资收益率可见一斑。如此之大的投资潜力,自然吸引了众多的投资客,小户型的市场也就更加热火朝天。到06年，郑州小户型出现了井喷行情,因其巨大的市场潜力,小户型成为市场中无往不利的利剑，各个项目的相继“亮剑”，也将小户型推向了市场的风口浪尖。众多小户型的纷纷上马,市场供应量必将出现过剩现象,势必进入严峻的等量淘汰。市场的考验，消费者需求的变化，小户型要想在在激烈的市场竞争中赢得漂亮就要顺应市场求新求变。房地产市场几经洗礼发展至今，小户型从最初单一的户型设计、稍逊的区域选择,到如今户型的日趋进化，社区配套的完善,并且其区域也逐渐往黄金地段发展。只有不断进化更新的，全而精的小户型才能真正成为市场的宠儿。由此,小户型就进入了其发展的第三阶段,优中取全。在以往小户型公寓类型发展的基础上，新派生的小户型衍生出更多流光溢彩的概念、更多体贴舒适的规划设计。首先,小户型在户型设计上让消费群体眼前一亮，感受到了不同的居住体验。最具代表性的非如果？爱莫属,51平米的一房,独立客厅、独立厨房、独立卫浴、独立阳台，户型设计更为人性化和私密性；还有主力户型8平米的二居,既浪漫又实用，无怪乎一面世就被蜂拥追捧。另外,以往的小户型都是以单体楼为主，而现在不少大体量项目开发也引入了小户型，而如果?爱,是以中小户型为主的三高白领生活圈，500平方米的泛会所，还有风情商业街等配套,“大城小室”的规划设计让购房者不仅体验到小户型公寓的缠绵，更能享受到大型社区环境、配套、优雅、便利。小户型从本质上说是一种依托于都市的产物,小户型物业有着依赖于成熟生活配套、路段繁华、交通方便的显著特征，加上总价相对于其他楼盘有一定优势,虽然小了点，但足够满足人们过上都市生活的理想。随着郑州城市化进程的加快,新增外来人口的比例也越来越大,而这类人群对住房的需求是最为迫切的，从长远看，小户型在郑州具备一定的发展空间,这样的产品市场需求当然不会小。3.郑州市小户型商品房的投资价值分析3.1小户型的市场分析建设部部长汪光焘曾透露，将通过“有区别的税收政策”遏制住宅盲目消费,全力扭转当前住宅供应与消费中的“贪大求阔”现象。有业内人士指出,所谓“保有环节”住房税费,实际上是物业税的一种，即按房地产的面积每年付税。主要是针对户型面积偏大的房子收取一定费用,实际上是在鼓励购买中小套型、功能良好的住宅。这也为小户型的投资增加了便利。从目前的买家来看，热衷购买小户型的大致是三种人，即朝九晚五的单身小白领,结婚时间不久或未婚同居的年轻一族以及以投资、保值为目的的购房人。这些购房人认为，小面积住房易于出租、出售,最适合大量年轻人用于过渡住房,也能满足投资、保值的需求。而且,贷款总额低,还款压力小,每月只需拿出几百元钱用于还贷。都市的单身白领一族,很多都是“打卡一族”工作压力大，时间紧。他们一般选择在市区或者出行比较方便的郊区置业。而小户型社区所在的地段一般不错，或者周边环境成熟度较高，配套比较全,或者交通便利,都比较适合单身白领居住。从面积上讲，单身白领一般都会选择30平方米左右的房子。而刚刚结婚的年轻人在购房的时候，一般会考虑0平方米左右的房子，相比较单身白领来说,“二人世界”更多地要求功能的合理性。他们需要起居间、休息空间、餐饮空间、洗浴空间等全套功能齐全的户型，可谓麻雀虽小,五脏俱全。而在细节上,如过道、卧室、卫生间都不需要过高的净空，以增添宁静与温馨。随着越来越多的年轻人加入购房置业的行列，市场对小户型住宅和一些酒店服务式公寓的需求量大增，这类小户型楼盘大多靠近市中心，物业的增值潜力较大。以往一些小面积的单元设计总存在不如人意之处，如位于边角位，采光、通风、朝向不佳。但现在一些新项目已充分考虑到这些问题,把一整栋都设计为小户型，使小面积单位也做到方正实用、采光通风良好,同时还在园林绿化、会所、物业管理、装修等方面做足功夫，大大提高了小户型单位的居住舒适度，同时也增加了投资的附加值。在小户型的购买群体中，除了以上三类，不少人都忽视了一个非常重要的群体，那就是,越来越多的老年人加入到购买小户型一族。但开发商对老年人和年轻人的重视程度差异很大。尽管从生活需要的角度考虑，年轻人对于小户型的要求与老年人无太大的差别，但在目前的楼市中，几乎所有的小户型房针对的客户都瞄向有强大购买力和还款能力的年轻人，而老年人所需要的户型则在市场上难见踪影。这不能不让人觉得遗憾。32郑州市小户型商品房的投资优势分析凭借低总价形成的低门槛优势,小户型成为众多投资者的追捧对象。投资小户型住宅具备许多优点：总价低、首付低、容易找租客。投资者的资金投入小，容易实现以租还贷。业内人士分析说,投资小户型与炒楼不同。通常炒楼是指短线投机,而投资小户型的,图的就是“以租养房”的回报率。功能齐全的小户型能使人感受到便捷；服务上乘的酒店式公寓能使人体味到尊贵;而总价低廉的超小户型能使人将购房梦想变得可望又可及。房价太贵,小户型成为许多人第一次置业的选择对象。日前一些调查结果显示,小户型的价格涨幅要比大户型要高,同时小户型投资回报率要高。项目的目前售价对于投资者来说,投资小户型有着投资回报率高;出租、出售容易；持有成本低；总价低，投资风险小的优势。这些优势的存在使得小户型倍受投资者的青睐。在业内人士看来，推动郑州小户型的投资价值主要有三点：一是“90/7政策”的限制。有资料显示,206年前小户型产品供应量严重不足,在人们强烈的住房需求作用下,供求矛盾激烈,小户型出现了哄抢的局面。“9070政策”颁布后，小户型产品供应量持续增加,供应结构逐渐改变，一定程度上缓解了中低收入家庭住房需求矛盾。但由于大部分的小户型还在建造中，所以还会有一个放量的过程。二是城中村改造的推动作用。郑州计划三年中将三环之内的16个城中村改造完毕,在02008年就要完成37个城中村改造。而市区三环以内整个郑州城中村的外来人口,据估计有00万人以上。城中村的大批消亡，一方面供应了大量的市区土地，另一方面又有100万外来人口的居住需求亟待满足。所以,他们作为小户型市场的目标消费人群，可谓市场庞大。三是投资者及年轻买家对小户型的旺盛需求。人总有购买力差别,小户型的出现使大量年轻人提前实现了安居的梦想，尽管这种安居是过渡性的。另外，我国居民手中持有大量货币,而投资渠道却少而又少,银行利息低，股市风险大,房产便成为很多人的首选投资方式。小户型的出现，更降低了房产投资人的风险。3.投资小户型应该注意的问题理财专家认为,不仅是市中心的小户型,只要是位于成熟区域投资价值就比较高。一些内环附近的一室户售价不高,租金回报率却不低。另外，房子总价尽量低些，可以减轻负担。投资小户型关键是要把握市场先机，认准承租群体，选择合适的产品。租赁小户型的客户可分为几种,如年轻白领、高级商务人员、外籍人士等，一定要清楚地知道自己的房子要租给谁。同时,要注意投资技巧,如付款方式的选择、入市时机的确定、装修标准或装修套餐是否能符合目标租客的需求等。投资小户型应该注意什么问题呢？首先,面积要合理,功能要细致。对于一两人居住的