XXX玉林交通商贸物流地产可行性研究报告

目目 录录 第一部分第一部分 总论总论 .1 1 1.1 项目名称.1 1.2 编制依据.1 1.3 主要研究目的与内容.1 1.4 项目主要结论及建议.2 第二部分第二部分 玉林宏观经济玉林宏观经济 .4 4 2.1 玉林市城市概况 .4 2.2 玉林市城市发展规划 .7 2.3 玉林市宏观经济运行情况 .9 第三部分第三部分 玉林市土地市场概况玉林市土地市场概况 .1111 3.1 玉林市历年土地市场概况.11 3.2 玉林市 2008 年土地市场成交情况 .11 3.3 玉林市 2009 年上半年土地市场交易情况.12 第四部分第四部分 玉林市房地产市场发展现状玉林市房地产市场发展现状 .1515 4.1 玉林市 2008 年房地产市场供应情况分析.15 4.2 玉林市 2008 年房地产市场需求状况分析.16 第五部分第五部分 玉林市商贸及物流市场概况玉林市商贸及物流市场概况 .1818 5.1 玉林市商贸物流市场概况.18 5.2 玉林市主要专业市场概况.20 5.3 玉林商贸物流市场前景分析.23 第六部分第六部分 项目地块分析项目地块分析 .2626 6.1 项目区位 .26 6.2 项目周边环境及设施 .26 6.3 项目所在片区发展概况 .27 6.4 项目区位综合评价 .28 第七部分第七部分 项目定位分析项目定位分析 .2929 7.1 项目 SWOT 分析 .29 7.2 大地块房地产开发模式研究 .30 7.3 项目定位市场定位研究 .33 7.4 项目定位建议 .35 7.5 项目开发模式与功能规划 .36 第八部分第八部分 项目投资预算分析项目投资预算分析 .4040 8.1 评估方法说明.40 8.2 项目地块评分.40 8.3 目前地块的价格预测.43 8.4 项目地块指标建议.43 8.5 项目地块价值预测.44 第九部分第九部分 项目地块运作方案项目地块运作方案 .4646 9.1 方案一：自行投资开发运作.46 9.2 方案二：独立进行土地运作.46 9.3 方案三：合作开发.47 第十部分第十部分 项目地块项目投资测算及资金筹措项目地块项目投资测算及资金筹措 .4848 10.1 方案一投资成本测算 .48 10.2 方案二投资成本测算.51 10.3 方案三投资成本测算.51 10.4 各方案投资成本统计汇总 .51 10.5 小结.52 第十一部分第十一部分 经济效益评价标准经济效益评价标准 .5353 11.1 方案一经济效益评价.53 11.2 方案二经济效益评价.59 11.3 方案三经济效益评价.59 第十二部分第十二部分 方案风险评定及综合评价方案风险评定及综合评价 .6060 第一部分第一部分 总论总论 1.11.1 项目名称项目名称 玉林交通商贸物流地产项目 1.21.2 编制依据编制依据 投资项目可行性研究指南 建设项目经济评估办法与参数 （第三版） 房地产开发项目经济评价方法 房地产估价规范(GB/T502911999) 玉林市城市总体规划（20082020） 2008 年玉林市国民经济和社会发展统计公报 玉林市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 2008 年玉林房地产统计数据，玉林市规划局、国土资源局公布的土地 出让拍卖数据。 项目实地考察和周边楼盘调研 1.31.3 主要研究目的与内容主要研究目的与内容 本项目可行性研究的目的，主要是论证该地块是否具有投资价值， 开发何种项目以及如何进行项目开发，供集团公司进行投资决策。 项目论证主要内容包括：玉林市宏观经济与房地产市场研究、玉林 市城市发展定位与产业政策研究、项目地块市场价值研究、项目投资潜 力分析、项目发展定位、项目运作方案、投资效益测算以及投资风险分 析。 1.41.4 项目主要结论及建议项目主要结论及建议 根据对玉林南二环 2000 亩地块的可行性研究分析，从土地区位优势、 未来发展规划、项目运作方式及投资估算，得出以下结论及建议： 1项目地块目前位于城市南面较偏远地区，虽然目前城市配套设施 不完善，交通优势不明显，但随着南二环连线接通以及集团对玉港高速 公路至玉林的链接一级公路的建设，未来的整个地块区位优势非常明显。 2项目地块面积较大，项目顺利建设，将成为玉林未来 510 年内 规模最大，业态最为丰富的一个综合性房地产项目，这对于玉林的城市 运营建设以及集团公司在玉林的发展战略起到标杆作用。 3项目土地投资回报高，初步测算直接土地投资收益可达 5.18 亿 元，对土地进行开发建设，收益更高。 4.项目采取不同运作方式，收益与风险各有差异，集团需慎重研究、 科学决策，在投资决策上回避风险。 5玉林市政府 2008 年重点推出项目“玉林义乌小商品城” ，因选址 不能落实的问题，项目暂时被搁置。玉林二环南路接通、玉港高速公路 连接玉林的一级公路建成后，与洛湛铁路形成在项目所在地形成合围， 本项目地块独特的交通优势条件，将成为“玉林义乌小商品城”项目理 想的进驻地。 第二部分第二部分 玉林宏观经济玉林宏观经济 2.12.1 玉林市城市概况玉林市城市概况 2.1.12.1.1 玉林地理位置概述玉林地理位置概述 一个处于泛北部湾、泛珠三角经济合作区的交汇节点的城市一个处于泛北部湾、泛珠三角经济合作区的交汇节点的城市 玉林玉林 泛珠三角区泛珠三角区 泛北泛北部湾部湾 项目所在城市玉林，广西的桂东门户，岭南都会，泛北部湾中 小企业名城。现辖玉州区、北流市、容县、陆川县、博白县、兴业县和 福绵管理区，总面积 12838 平方公里，总人口 641 万人。全市有华侨 100 多万人，是全国著名的侨乡。 玉林市区位优势明显，交通便利快捷。地处广西东南部，毗邻广东， 背靠大西南，作为广西沿海城市群与区内经济腹地相互对接、协调发展 的重要节点城市，处于多个经济合作区的相互重叠区和交叉点，是承载 东部产业转移的加工基地和东部通向“东盟”的重要陆路通道和跳板。 以玉林为中心，半径 200 公里范围分布着南宁、北海、钦州、防城港、 贵港、梧州、柳州、湛江、茂名等中心城市，辐射人口近 5000 万。国道 324 线与黎湛复线铁路纵横相交，南宁经玉林至广州高速公路、洛湛铁路 （玉林段）编织以玉林城区为中心的现代交通网络，市内形成了以玉林 城区为中心的“半小时经济圈” 。 2.1.22.1.2 玉林资源与商贸概况玉林资源与商贸概况 玉林市物产景观丰富，商贸发达繁荣。非金属矿产资源丰富，其中 高岭土储量居广西第一，花岗岩、石灰石、莹石等储量也比较丰富。玉 林属于典型的亚热带季风气候，是粮食、水果、禽畜重要生产基地，容 县沙田柚原产地，全国著名的“荔枝之乡” 、 “桂圆之乡” 、 “三黄鸡之乡” 、 “沙田柚之乡” 。玉林旅游资源丰富，被誉为“天然南国园林” ，是“中 国优秀旅游城市” ，有大容山国家森林公园、真武阁、勾漏洞、云天文化 城等 120 多处名胜古迹。旖旎的南国山水风光，奇特的古今建筑，特色 的风味小吃，商品交易市场健全发达，现代物流服务经营体系完备，拥 有全国有名的中药材市场、工业品服装市场等，商贸流通辐射各省（市） 区， “岭南都会”焕发出新的活力与魅力，是区域性商贸物流中心。 2.1.32.1.3 玉林市投资环境玉林市投资环境 玉林市投资环境良好，逐步建立起公共服务型政府，电子政务快速 发展， “一站式”服务机制初步形成。电力、通信、供水等基础设施日臻 完善，玉林经济开发区等十大工业园区（集中区）成为投资发展的“洼 地” 。玉柴机器、三环陶瓷成为“中国名牌产品” 、 “国家免检产品” ，玉 林制药已被认定为中华老字号品牌；海螺水泥、燕京啤酒、旺旺食品、 晶辰电子、国美电器、北京华联超市、南城百货超市等纷纷落户玉林； 机械产业、水泥陶瓷、健康产业、服装皮革、电子信息产业集群迅速成 长。中小企业商机博览会（中国玉林） 、海峡两岸（广西玉林）农业合 作试验区架构开放合作平台，特别是在积极推进中国东盟“一轴两翼” 区域经济合作新格局的实施中，玉林市被纳入北部湾（广西）经济区 “4+2”合作区域。玉林市是黎湛铁路与洛湛铁路的交汇处。 小结：小结： 玉林城市发展状况良好，充分发挥桂东门户的区位优势，承接东部玉林城市发展状况良好，充分发挥桂东门户的区位优势，承接东部 产业转移，把握多区域经济合作中带来的发展机遇。工商业发展成熟，产业转移，把握多区域经济合作中带来的发展机遇。工商业发展成熟， 拥有中药材市场、工业品服装市场等全国有名的专业市场，形成了区域拥有中药材市场、工业品服装市场等全国有名的专业市场，形成了区域 性商贸物流中心。投资环境良好，形成机械产业、水泥陶瓷、健康产业、性商贸物流中心。投资环境良好，形成机械产业、水泥陶瓷、健康产业、 服装皮革、电子信息产业等多个产业集群。总体而言，玉林城市发展处服装皮革、电子信息产业等多个产业集群。总体而言，玉林城市发展处 于快速发展阶段，有较为雄厚的发展基础。于快速发展阶段，有较为雄厚的发展基础。 2.22.2 玉林市城市发展规划玉林市城市发展规划 玉林市城市总体规划（20082020） 城市规划性质城市规划性质 国家重要动力机械制造基地和中药材生产集散中心、北部湾经济区 重要物流节点城市、是以先进制造业和现代服务业为主导的宜居园林城 市。 城市规划区城市规划区 规划的具体范围包括：玉州区的玉城、南江、名山、城西、城 北五个街道办事处以及茂林、仁东、仁厚和大塘 4 镇；福绵管理区的福 绵镇和新桥镇；陆川县的珊罗镇，以及马坡镇的靖西、靖东、珠砂、新 山、东西等 5 个行政村和马坡林场，玉林城市规划区总用地面积约为 740 平方公里。 城市空间主要发展方向 东扩：即城市往东方向（北流方向）发展城东新区。 南拓：向南主要发展的区域为江南区和城南区。 规划期限和城市规模规划期限和城市规模 玉林中心城区人口规模：至 2012 年为 80 万人；至 2020 年为 95 万 人。 玉林中心城区城市建设用地规模：至 2012 年为 80 平方公里，至 2020 年 为 98 平方公里。 图 21 玉林市城市总体规划 小结：小结： 玉林市城市总体规划（玉林市城市总体规划（2008200820202020）指出了玉林市在今后的十二指出了玉林市在今后的十二 年的城市定位、建设重点以及城市规模和发展方向，规划中大力发展城年的城市定位、建设重点以及城市规模和发展方向，规划中大力发展城 东板块，并规划将该板块发展成为玉林新中心板块，未来该板块房地产东板块，并规划将该板块发展成为玉林新中心板块，未来该板块房地产 市场发展前景较大，江南板块在未来的发展中仍会保持较快发展的趋势。市场发展前景较大，江南板块在未来的发展中仍会保持较快发展的趋势。 2.32.3 玉林市宏观经济运行情况玉林市宏观经济运行情况 2.3.12.3.1 20082008 年玉林市总体经济运行情况年玉林市总体经济运行情况 统计显示，2008 年玉林市实现生产总值 605.92 亿元，按可比价格 计算，比上年增长 12.9%，经济增长连续 5 年保持在两位数以上，经济运 行保持平稳较快增长态势。从三次产业看，第一产业增加值 150.53 亿元， 同比增长 5.8%；第二产业增加值 231.29 亿元，同比增长 15.2%，其中， 工业增加值 202.68 亿元，增长 15.2%；第三产业增加值 224.10 亿元，同 比增长 15.2%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为 24.8%，比上年 下降 1.6 个百分点；第二产业增加值比重为 38.2%，比上年上升 1.2 个百 分点；第三产业增加值比重为 37.0%，比上年上升 0.4 个百分点。按常住 人口计算，2008 年全市人均生产总值超过 10000 元，达 10770 元，比上 年增长 11.8%。 2.3.22.3.2 固定资产投资与房地产业概况固定资产投资与房地产业概况 全社会固定资产投资 290.69 亿元，增长 26.0%，其中，城镇固定资 产投资完成额 242.58 亿