xx物业公司管理制度及作业规程汇编

- 1 - 管理制度及规程汇编 二零一零年一月 - 2 - 目 录 1、员工守则3 2、财务管理制度4 3、各部门主要职责7 4、小区各项公共管理规定11 5、岗位职责16 6、秩序维护队工作规程30 7、环境维护部工作规程52 8、停车服务管理工作规程65 9、供配电管理工作规程74 - 3 - 员 工 守 则 1热爱公司。自觉维护公司的利益、形象和信誉，顾全大局，专心投 入，群策群力，为南昌世邦物业的发展而努力工作。 2遵纪守法。自觉遵守国家法律、法令，维护社会公德，遵守公司的 规章制度。 主动工作。热忱为集团各企业服务，在职责范围之内，主动、积极、认真、 负责地开展工作，对工作不推诿、不拖拉，圆满完成工作任务，积极提出 合理化建议。 3和睦共处。工作中对主管要乐于服从，对同事要乐于协助。不搬弄 是非，破坏团结。 4诚实敬业。保守公司的商业秘密，不在外兼职，不得营私舞弊，不 得收受贿赂、回扣，损公肥私，爱护公物，私事不得使用公司的办公、交 通、生产等设备，工作时间不得办理私事。 5端庄整洁。工作时间应举止端庄，衣着整洁。要自觉保持工作场所 的专注气氛和清洁整齐。不得在上班时喧哗谈笑，不得醉后上班，任何时 间都不得在工作场所聚饮聚赌。 6坚持原则。对侵害公司和他人合法权益的人和事不迁就，不附和， 要敢于抵制、批评和揭露。 7虚心好学。要自觉读书进修，善于总结经验，乐于听取意见，不断 提高自己的工作能力和修养。 - 4 - 财务管理制度 为健全完善财务管理， 提高工作效益， 根据国家财经法律、 法规的有关规定， 结合本公司的实际情况，特制定本公司的财务管理制度。 一、流动资产管理 第一条：现金管理制度 按现金管理制度（另订）执行。 第二条：银行存款管理 1各项存款，必须按存款性质，分设不同的存款日记账户。 2严格执行银行存款使用范围，通过银行转账结算方式，支付各种购货款、 劳动费用、偿还债务。 3严格执行银行结算纪律，企业经营活动中的各项往来，除按规定使用现 金外，都必须按转账结算。 4除正常的结算关系外，任何人不得借用本单位的存款账户。 5不能用银行账户，替其他单位或个人套取现金。 第三条：债权债务管理 债权债务主要是管理公司提供服务等， 应向小区住户或其他单位收取的各种 款项，按不同的债权债务人，设置明细账进行管理。 1债权自发生之日起，必须按规定及时催收，认真督促收取每月应收之管 理费、水电费等各种费用。 2对各种拖欠款项应经常清理，超过规定日期不交者，应以书面催款单通 知，继续不交者，采取相应的其他措施。 3债务账户要定期进行清理，及时核对，根据财力等情况偿付。 第四条：存货及低值易耗品的管理 存货及低值易耗品主要包括：公司日常管理维护保养所需的材料、工具用具 及员工宿舍的家俱和床上用品等。 1材料的购入，按采购管理规定（另订）执行。 2材料的保管，财务设立“库存材料”专户核算。材料保管按“仓库管理 - 5 - 规程”执行。 3管理用具及工具，实行到岗按工种配备，领用人为保管责任人。物业服 务中心建立领用登记台账，专用工具、器具，由物业服务中心负责人指定专人保 管。 4员工宿舍家俱及床上用品，领用手续由秩序维护队负责人办理，并建立 登记台账。员工入职办理领用，员工辞职办理清收。 5部门及员工使用的工具、用具，由于工作变动或辞职，要办理交接手续， 部门负责人为监交人，部门负责人变动的物业服务中心经理为监交人。损坏、丢 失的工具、用具，责任人要酌情赔偿。 二、固定资产管理 第五条：房产物业管理 1控制固定资产的合理占用，对不需用的房产物业要及时出租，发挥资产 的利用效果。 2对于办公用购买的家用电器等，设立固定资产登记簿和固定资产卡片进 行管理，使用者有保管、保养好的责任。 3任何个人均无权将固定资产馈赠或无偿转让给其他单位或个人。 4购置固定资产，根据需要做出计划，报告公司批准后方可购买。 5每年由行政部会同财务部对资产盘点一次。如发生盘盈、盘亏、报废， 根据具体情况上报公司，查明原因酌情处理。 第六条：专用设备管理 专用设备管理， 如消防、 配电等设备， 要实行专人保养， 如需指定单位保养， 要与保养单位签订合同。费用及保养责任按合同办理。 三、成本费用管理 第七条：遵守财经纪律，严格执行国家的有关规定，按成本费用开支范围进 行会计核算。 第八条：物业服务中心在日常维修、保养和服务过程中，发生的各项支出， 按有关规定计入成本费用。 - 6 - 第九条：认真审核各种付款凭证，对经常性支出，如材料、清洁用品、办公 用品、低值易耗品等，实行计划管理，各部门先做预算，预算审定后方能购入。 第十条：差旅费及探亲路费，按上级有关文件规定执行。 第十一条：职工教育经费，包括员工短期技术培训，事先经领导批准，结合 业务进行业余、专业进修。员工凭“结业证”及发票，经领导审批后报销。 第十二条：车辆修理费、油料费、保险费、养路费等，按公司车辆管理办法 有关规定执行。 第十三条：业务招待费，应本着热情接待，又节约开支的原则，由经办人签 名，再报领导审批。业务活动费，原则上以支票转账方式办理结算，原则上不支 报现金。 第十四条：市内交通费，因公去市区办事，可凭票据报销市内交通费，原则 上不报销市内的士费用。 第十五条： 员工医药费及供养直系亲属的医药费按江西蓝天碧水开发建设有 限公司有关规定办理。 第十六条：固定资产折旧费，劳动保险、员工福利、工会经费按国家及江西 蓝天碧水开发建设有限公司有关规定计提及支用。 第十七条：费用报销规定。 。 1为了加强财务监督，一切借支限定报账时间，严格执行先清账后借款， 前欠不清，新账不借的制度，市内采购借款须于三日内报账。 2严格财务手续、坚持原则，要求所有报销单据必须是合法的原始凭证， 内容详实，大小写金额相符。 3总额报账发票，必须附明细清单。 4购买材料，低值品等资产必须附实物验收单。 5报账单据齐全，审批程序完备，财会人员方能受理。 6费用报账，严格按计划、标准执行。 7对不合法的原始单据，财会人员有权拒绝报账。 8财会人员应忠于职守，维护国家和集体利益。 第十八条：本规定自公布之日起实行，未详列内容按国家有关规定和江西蓝 天碧水开发建设有限公司有关规定执行。 - 7 - 行政人事部主要职责 1负责秘书工作，包括行政文件的处理、内外信息的交流、文书工作，以 及各种会议的会务工作。 2负责对各部门工作完成情况的督办和催办。 3负责公司各部门的协调及对外的协调联络、宣传工作。 4全面负责公司各部门后勤供应及保障工作，负责公司物品的采购、领用、 储存及分配工作。 5负责有关证照的办理及年检工作。 6负责文件资料的归档、整理工作。 7负责办公设备的采购、保养维护工作。 - 8 - 财务部主要职责 1严格执行国家财经制度，遵守财经纪律，贯彻实施企业财务通则和 企业会计准则 。 2具体负责公司的财务会计工作，组织实施公司财务计划和会计核算工作， 全面统一反映监督公司和各分支机构的综合经营状况。 3根据签订的合同、协议的经济条款，办理财务收支款项的结算工作。 4编制财务收支计划并组织实施，做好成本控制，合理用款，实现公司经 济指标。 5建立健全财务管理制度和会计核算制度，为经营者提供决策信息。 6负责公司会计报表、统计报表的编制工作，按时、正确纳税。 7配合行政部做好库存物品的盘点及登记入账工作。 8完成领导交办的其他工作。 - 9 - 物业管理部主要职责 1协助总经理做好公司质量体系的建立、实施、监督和检查工作。 2负责质量体系文件的管理与控制工作。 3负责对各部门的服务质量进行检查和指导。 4负责业主/用户重大投诉的接收和联系，进行用户意见调查分析，提出纠 正和预防措施并进行实施和监督。 5负责公司业务拓展工作。 6完成领导交办的其他工作。 - 10 - 物业服务中心工作职责 御湖半山物业服务中心是在业主委员会和物业管理公司的领导下，根据 御湖半山前期物业管理服务协议及前期物业管理服务合同的规定，对小 区实施经营、管理、秩序维护、消防、保洁、服务、保养、维修等各项工作。 一、根据管理工作的需要，依据临时管理规约和前期物业管理服务 合同拟定、修订各项规章、管理细则，报业主委员会和公司有关部门备案后实 施。 二、在管理公司总经办的指导下，负责办理各项管理工作分项发包事宜。 三、根据临时管理规约 （以下简称规约）规定，收取一切款项，严格控 制各项管理费用开支。 四、公布上一年度管理费用收支情况，制定、公布经批准之年度管理费用 预算和各业主/使用人应承担之份额，并接受业主委员会审查监督。 五、建立内部管理及用户数据库，内容包括业主状况、物业状况、应急联 络办法、小区设备档案资料、劳力配备、维护保养情况、物料供给、长期工作计 划等。 六、审核、监督业主之二次装修，避免损坏小区之房屋主体结构、公共部 位和公共设施。 七、根据秩序维护管理工作手册之规定，负责小区公共部位和公共设 施的秩序维护工作。 八、做好小区公共部位的保洁工作和小区室外的绿化工作。 九、做好小区邮件收发和信箱的管理事宜。 十、根据规约规定，检查、维修小区的公共部位和公共设施以及确定 维修、维护项目，做出预算，报送公司审批。并可酌情接受业主委托，有偿维修 业主单元。 十一、确保各类机电设备运转正常。确保防火万无一失。 十二、代开发商和业主出租、管理房屋。 十三、经业主委员会批准，开发小区公共场所。 十四、采取措施，处理违反规约和其他有关规定的业主和其他人员。 十五、妥善处理业主之投诉，协调处理业主之间与管理有关的纠纷。 十六、其他与小区管理有关的工作。 - 11 - 御湖半山公共场地、共用设施管理规定 1本“小区”内的公共场地均为“小区”共有，为公众享用，由物业服务 中心负责管理。公共场地包括小区入口处、水泥桥、走廊、道路、垃圾中转房、 共用绿化区、室外停车场等。 2任何人不得将公共场地占为己有或影响他人使用公共场地，如有特殊需 要需使用公共场地，应经业主委员会或物业服务中心批准，并根据使用情况缴纳 相应的费用。 3任何人不得在公共场地堆放杂物或置放垃圾等；或者做出有碍他人正常 使用公共场地的行为。 4任何业主/使用人不得在公共场地或小区建筑物外墙安装、悬挂、连接 电视天线或其它无线电天线。如有特殊需要应报物业服务中心批准，方可在指定 位置安装，并根据使用情况缴纳相应的费用。 5未经物业服务中心事先书面许可，任何业主/使用人不得在其物业外部 或任何公共部位上树立、张贴、架设、安装、展示任何广告、招牌、告示、其它 凸出物或物件。 6为保持小区整体立面美观，任何业主/使用人不得将百页窗帘、遮阳设 施伸出建筑物外墙。 7业主/使用人应自觉爱护公共设施、设备，如发现问题请及时向物业服 务中心反映，以便及时修复，确保公用设施、设备的正常使用，方便业主/使用 物居住、生活 8小区的供水、供电、供气等系统及机电设备是经过周密考虑而设计安装 的，任何业主/使用人不得随意更改。业主/使用人如需改变用电负荷时，须事先 报供电局审批，经物业服务中心同意后，由供电局派员施工。所增加之负荷及安 装费用由用户支付。 9未经物业服务中心事先书面许可，任何人不得擅自进入小区共用设备房 或变更、维修、连接任何共用设施或其他有碍于共用设施正常运行的行为。 10业主/使用人不得擅自连接电源线，不得私自打开配电箱接线、改线。 - 12 - 如需维修本单元供电系统，应与物业服务中心联系，并由物业服务中心派员打开 配电箱。否则，造成事故，该业主/使用人应负一切责任并赔偿经济损失。 11建筑物的排水系统均采用 pvc 管材，任何人不得敲打排水管，不可把 塑料袋、垃圾等杂物排入卫生间的排污管道。一旦发生堵塞，应及时报告物业服 务中心，由物业服务中心派专业人员疏通，费用由事故责任者支付。 12如需检查、维修本小区任何部位或任何公共设施，物业服务中心工作 人员有权单独或由技术人员及其他必要人员随同， 经预先通知后并在适当的时间 （紧急情况除外） ，进入任何业主/使用人单元，业主/使用人应