房地产测算

有关房地产的基础知识一、中国土地制度概念中国土地所有权定义土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益、和处分的权利；土地所有权可分为：国有土地和集体土地；划重点：集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。国有土地使用权出让一般而言，国有土地不可以自由买卖，只能通过正规渠道交易；1.招标方式（提出底价，公开招标）2.拍卖方式（价高者竞得）3.协议方式4.挂牌方式（发布挂牌公告，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用人）二、房地产名称概念房地产定义房地产定义：房产和地产的总称（又被称为不动产）。是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益（使用、收益、转让）。有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。用地面积、建筑面积用地面积：建筑或建筑群实际占用的土地面积，包括室外工程（如绿化、道路、停车场等）的面积，其形状和大小由用地红线加以控制。城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地面积；建筑面积：总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和容积率容积率=地上总建筑面积/用地面积容积率：一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。划重点： 算容积率时，地下车库等地下建面是不计容的； 容积率越高，单位土地成本越低，房屋成本越低。 容积率越低，舒适度相对越高。绿化率绿化率=（草地+花园+顶层绿化面积）/规划建设用地面积绿化率越高，业主居住越舒适；相比来说，开发商用于回收资金的面积就越少。 绿化率一般不得低于30%； 40%左右能保证居住舒适； 大于50%就能称为公园。建筑密度建筑密度:是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。建筑密度=建筑基底总面积/建设用地总面积举个例子：一块地为1000平方米，其中建筑底层面积450平方米，这块用地的建筑密度就是450/1000=45% 。建筑密度一般不会超过40%-50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。塔式住宅塔楼：主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多层住房的高层住宅。通俗的说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。基本形式：传统的塔楼形式有十字形、井字形和品形塔楼。优点：建筑密度较高，故房价相对较低；结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。板式住宅板楼：板式楼是楼盘布局的一种形式，特点是每户住宅都能够南北相通，从外观看，板楼建筑的长度明显大于宽度。板楼两种类型：1. 长走廊式，各住户靠长走廊连在一起；2. 单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼，我们常见的单元住宅就是属于这种。优点：1. 节约土地资源，房价较低。2. 户内分隔墙基本都可以拆改，便于改造；3. 结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。用地、建筑、道路红线用地红线：经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。建筑红线：建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合，一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后，以便腾出用地，改善或美化环境，取得良好的效果。道路红线：道路用地和两侧建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景观和地下管线的要求。低层、多层、高层、超高层三、房地产项目分类住宅：按照高度分：低层、多层、小高层、高层和超高层；按照容积率分：别墅、洋房、高层等。公寓：公寓（属于特殊的住宅形式）：居住式公寓、商务公寓、酒店式公寓等。写字楼：按档次分：超甲级写字楼、甲级写字楼、乙级写字楼；按用地性质分：商务办公楼、研发用房等。商铺：按照类型：住宅底商、商业街、购物中心、专业市场等。酒店：按照用途：商业型酒店、度假型酒店、经济型酒店等。公寓和住宅的差异，你还傻傻分不清？用地性质问题：1. 住宅用地（商品房用地）：70年2. 工业用地（工厂，工业区）：50年3. 教、科、文、卫等带有福利性质的用地：50年4. 商、娱、旅等盈利性项目用地：40年5. 其他综合类性质用地：50年6. 民房、军用房：永久使用PS：由于用地性质不同，公寓水电费按商用标准计算，住宅水电费按民用标准计算。（这样说来，公寓的水电必然会贵一些哦）落户学位问题：一般而言，住宅不仅可以落户还享有学区房政策，但是商业性质的公寓房，却不能落户和享有学位。住宅公寓差异：首付比例与贷款年限问题住宅最低首付：30%公寓最低首付：50%贷款最长年限：一般情况下，住宅30年，公寓10年。PS：一般KFS宣传的0首付，一成首付等宣传，其实质也是首付30-50%，只是一种KFS自己补贴资金的促销行为。住宅公寓差异：产权年限问题由于土地归国家所有，因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及所占的土地的使用权。我们常说的40/70年产权，指的是土地的使用权为40/70年。也就是说：即使年限到期了，只要补缴地价后这房子还是可以继续使用。除此之外，对于买卖政策、交易税费都有不同的规定；一般而言，如果考虑交通、生活配套及教育等因素，住宅当然更加划算，但是投资的另当别论。四、地产项目商业分类目前，大多项目都不是以住宅、写字楼、商业等单一物业形态，而是多种物业的组合；地产项目一般而言是以项目的核心业态作为划分依据。比如：万达，以商业为主导的项目，则被认知为商业地产，万科以住宅为主导的业态，北认知为住宅地产，华夏幸福以产业园和工业园为主的，则被认知为产业地产商业地产：商业地产顾名思义，以商业用途为主的地产，故又名做商铺地产。商业地产一般以商业（购物中心、商业街等）、写字楼、酒店等商业物业为主，辅以住宅、公寓等一般而言，写字楼的用地性质为商业性质。旅游地产：旅游房地产，就是以旅游、休闲、度假人群为目标、为最终消费者的物业形式。旅游地产包括：休闲度假村、运动村、产权酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、海景住宅、民俗度假村，所有这些以旅游、休闲度假为主题的置业，可称为旅游地产。产业地产：产业地产：是以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房，生态写字楼为主要开发对象。产业地产的形态：城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、媒体产业园等。和写字楼的区别：最主要差别是产业地产的用地性质为工业用地（M），除此之外，对于建筑层高，标准层层高，里面以及购买企业资质都有不同要求。