[荐]2022物业管理实施细则及物业管理服务协议

【下载后获高清完整版-独家优质】物业管理实施细则及物业管理服务协议最新物业管理条例实施细则第一章 总则第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。第四条 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第二章 业主及业主大会第六条 房屋的所有权人为业主。1、 业主：已经与出卖人签订房屋买卖合同并且入住使用房屋的，应当具有业主的权利;业主分为自然人业主与非自然人业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;2、 业主权利：在物业管理企业提供的服务不符合合同约定时，有权拒绝支付物业管理费用，并有权提出赔偿请求;(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;3、 大会召开：30名业主联名，即有权召开业主大会;(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;(四)参加业主大会会议，行使投票权;(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权;(六)监督业主委员会的工作;(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;(十)法律、法规规定的其他权利。第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。4、 物业管理区域：物业管理区域可以按一幢楼或者多幢楼划分，业主对物业管理区域有不同意见的，可以要求法院进行确认。第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。5、 投票权：每套房屋有一个投票权，但是无论如何，一名业主的投票权不得超过10%;对于业主是公司或者其他法人的，如果法人之间存有关联关系，则全部具有关联关系的自然人业主与法人业主所具有的投票权之和不得超过15%。6、 发起：30名业主联名可以发起召开业主大会并成立业主委员会，发起人应当将业主大会章程、业主委员会章程、议事规则、财务管理规则、物业服务监督规则等文章以邮件的形式送至物业所有的区、县人民政府房地产行政主管部门进行备案，如果房地产行政主管部门对备案内容提出修改建议，发起人应当根据修改建议进行补充更正，但此等修改建议仅限一次。7、 业主委员会：业主委员会成员只能是业主，对于夫妻双方共同拥有房屋的，如果合同或者房屋所有权证书只写明夫妻一方的，另外一方也可以加入业主委员会，但是夫妻双方只能有一人加入业主委员会。物业管理区域的房地产开发企业人员可以加入业主委员会，但不得成为业主委员会主任。8、 银行开户：发起人在办理完毕备案手续后，应当凭业主委员会章程、议事规则、财务管理规则到当地银行办理银行开户手续。主体地位：业主委员会可以以自己的名义参与民事诉讼与仲裁，业主委员会所有的财产应当进行登记备案，并以其登记所有的财产独立承担民事责任。小区物业管理服务协议甲方：法定代表人：住所：联系电话：传真：电子邮箱：邮政编码：统一社会信用代码：乙方：住所：联系电话：传真：电子邮箱：邮政编码：证件类型及编码：甲乙双方本着自由平等、诚实守信的原则,经过友好协商，根据中华人民共和国合同法的有关规定，就小区物业管理服务事宜，在互惠互利的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。第一条 物业概况1物业名称为：小区。2物业类型为：。3地址：市区街号。4主要设备设施：。第二条 物业管理服务范围1房屋建筑主体的管理房屋建筑主体部位即住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体柱、梁、楼板、屋顶等）、房外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等的养护和管理。2房屋设备、设施的管理3供电、配电系统（1）供电、配电高压端设备养护、运行；（2）低压配电设备养护、运行；（3）小区共用配电线路（不包括业主进户接线以内部分）养护；（4）小区公用照明，包括楼内大堂、走廊、走火通道、电梯厅、电梯轿厢及室外照明等的检查和维修；（5）备用发电机定期检查、保养和试运行。4供水、排水系统（1）小区供水水泵的检查、养护、运行管理；（2）二次供水水池设施检修；（3）小区内供水管道及楼内共用部分上水管道的检修；（4）楼内共用排水管道，小区共用沟渠、池、井等的养护管理。5电梯（1）电梯的日常保养和防护；（2）电梯定期检修；（3）电梯按法规文件规定申报年检；（4）电梯使用、运行管理，包括制订管理规定和监督管理。6保安监控系统、门禁系统（1）保安监控系统、门禁系统的检视、保养和运行监控管理；（2）楼内可视对讲系统的共用线路、设施的保养维修；（3）可视对讲系统终端乙方室内部分的线路、设备的保养维修由乙方自行负责。7消防管理（1）消防水泵的保养、检查和运行管理；（2）消防监控系统的保养、检查管理；（3）消防设施的定期检查和保养；（4）公共地方消防器材的定期检查；（5）乙方应桉消防管理要求，负责配备室内家用消防器材。8其他设备设施（1）公共场所的通风设备设施的保养和运行管理；（2）与小区的市政、电讯、有线电视、管道煤气等单位保持沟通联系。9环境卫生的管理（1）楼内公共部分的清洁，包括楼梯、大堂、天台、电梯间、电梯轿厢的清洁；（2）小区内的道路、绿化地带的清洁；（3）小区内化粪池清疏；（4）生活垃圾收集和清运；（5）乙方室内部分的保洁由乙方自行负责；（6）乙方因装修而产生的建筑垃圾由乙方负责清运或委托甲方统一清运，费用由乙方负责；（7）乙方遗弃的大件家具、物品由乙方负责清运。10绿化管理（1）公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理；（2）乙方室内的盆栽植物养护管理由乙方自行负责，但应符合小区的管理规定，不得妨碍他人安全和有碍统一观瞻。11二次装修管理（1）制订小区二次装修管理规定，并进行监督执行；（2）二次装修前，乙方（住户）需到管理处办理装修申报手续；（3）对乙方进行二次装修施工图审核；（4）对装修施工人员和装修施工材料出入小区进行管理；（5）对施工人员和运送材料使用电梯按二次装修管理规定进行管理，必要时，做好电梯的防护工作；（6）对二次装修现场进行检查，检查是否符合二次装修现场管理规定；（7）乙方应配合甲方管理，并对乙方聘请的施工单位或人员违反规定造成他人人身安全、他人财产以及公共财产负最终责任；（8）乙方自行负责装修施工产生的建筑垃圾清运出小区或委托甲方统一清运，费用由乙方负责。12公共安全管理（1）负责大门岗、监控中心小时值班；（2）建立快速反应的消防、救护机制，协助政府消防及救护工作；（3）对公共安全、消防及其他突发事件协助紧急处理和救助；（4）为维护小区公共利益，制订小区管理规定，负责小区公共秩序的管理。13车辆交通管理（1）负责按小区管理规定管理车辆停放和交通；（2）负责保持小区道路通畅；（3）乙方应遵守小区车辆交通管理规定。14图纸、资料管理（1）管理本物业有关的工程图纸；（2）管理竣工资料；（3）管理设备档案，并按设备设施维修、更新、改造等进行资料更新；（4）乙方如变更联系地址和电话号码，必须通知甲方小区管理处，以便及时更新联系资料，确保联系方式有效。15接待、咨询服务以多种方式与乙方沟通，接待乙方的咨询、投诉以及求助。第三条 物业管理费收费标准甲方向乙方收取物业管理费，物业管理费收费标准为人民币元平方米月，大写：（最后按物价局规定进行调整）。未包含公共水电费。计费面积最终以房产证登记的建筑面积（含共用面积分摊）为准。第四条 物业管理费构成物业管理费由以下部分构成（以下涉及的费用构成部分均指为管理小区物业所发生的费用支出）：管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；人员劳动保护用品和社会劳动保险费；行政办公费用；物业管理单位固定资产折旧费；会计费用；人员教育培训费用；雇佣聘请审计、律师咨询费用；公共保险；保安服务费；环境保洁费；绿化管理费；公共地方零星维修养护费；共用设备维护保养费；管理酬金；税项等。以上费用构成项目中不包括房屋共用部位，共用设施、设备等大中修、更新、改造的费用。第五条 物业管理费收取起始日期从发展商发出的入伙通知书上确定的收楼之日起计收物业管理费。第六条 公共水费、电费分摊1公共水费包括小区水池清洗耗水、清洁用水、设备运转耗水、消防耗水及其他公共地方（不包括商场、会所）发生的耗水费用。2公共用电包括：差额电量（公共部分的变损、线损、表损的用电损耗）；大堂、电梯厅、消防楼梯、楼道等照明用电；电梯用电；生活水泵、消防水泵用电；公共庭院照明、大厦外立面照明、路灯等用电；消防系统、保安系统及通风系统等设备设施用电；清洁用电等。第七条 费用的收取方式1物业管理费及其他由物业公司定期收取或代收费用采用银行自动划账方式收取，每季季初收取当季物业管理费。2如因乙方原因导致费用缴交失败或延迟，乙方将承担相应的违约责任。第八条 法律责任1 甲方未按本协议规定管理物业或管理不善，乙方有权要求甲方限期整改。2甲方对其选定的第三方服务机构负责，因第三方原因造成乙方损失的，甲方承担相应连带赔偿费任。3乙方须按本协议规定交纳物业管理费、公共水电费，每延迟一天，按拖欠额的千分之支付滞纳金，对于超过个月不交纳物业管理费用，甲方可向人民法院起诉要求限期交纳，并可申请禁止乙方转让、出租和抵押直至拍卖该物业。4乙方违反装修规定的，甲方可要求乙方限期恢复或改正，使其符合规定要求；对已造成物业或他业主损害的，乙方负责赔偿。甲方并根据相关法律法规的规定，申请有关行政主管部门予以处罚。5乙方应确保其预留给甲方的联系方式有效。如乙方通讯、联系地址有变更，应及时通知到甲方小区管