[全]物业管理方案实例 项目安全管理方案

物业管理方案实例 项目安全管理方案一、安全管理形式分析xx印象在治安防范方面存在以下一些难点和重点，如：l 在入伙期间小区内将存在大量的临时装修施工人员。l 周边多个新近开发的小区和小型工厂、出租屋等，闲杂人员及外来务工的流动性大、数量多。l 小区建筑密度大，前期物业管理阶段在消防方面的管理压力大。l 人工水景等公共设施的安全使用方面需要特别关注。上述不利因素的存在，给我们的安全管理工作提出了较高的要求。为此，我们将在安全安全员的素质培养、安全防范体系的设定等方面采取对应措施，确保小区内的安全秩序。二、安全管理的措施及对策1、努力保证安全安全员的综合素质l 素质管理。对安全员实施准军事化管理，采用我们在实践中总结的一整套安全人员管理程序，做到“五统一”“三集中”，即统一作息、统一出操、统一上岗、统一着装、统一装备以及集中招聘、集中培训、集中管理。l 意识培养。努力培养安全员的服务意识，树立“业主需要就是工作”的观念，改变原来安全员单一的安全功能，使我们的安全员成为“安全员、迎宾员、服务员”的有机统一体。2、安全管理体系的建立l 我们将采用固定岗和机动巡逻岗相结合的方式对小区进行安全管理。机动巡逻我们重点在小区内死角的巡逻，确保管理不出现盲点。l 在巡逻上，采用电子巡更系统，通过科技手段保证巡逻工作效果。l 在防范的策略上强调与周边小区的联防联动。l 强调全员安全管理。我们要求管理处其他员工亦应担负起安全管理和防范的义务，建立起“安全安全为主，全员联动支援”体系。3、安全管理的重点转移l 接管入伙期，我们主要以人防为主，技防为辅。安全管理对象主要针对周边施工人员、现场装修人员及外来可疑人员。这一时期的工作重点是杜绝违章装修，制止破坏公共设施以及保证小区环境的干净整洁。l 正常居住期，安全防范逐步走向人防、技防相结合，着重体现技防的威力。安全管理对象主要针对外来闲杂人员，工作重点是杜绝闲杂人员进入小区，上下班高峰期重点疏导车辆，做好家庭防盗、防火和公共秩序维护。4、充分用好技防措施l 我们将充分利用好小区闭路电视监控系统、电子巡更系统等安全防护设施做好小区的安全管理。三、项目消防管理消防责任重于泰山，消防管理也是物业管理的重要一环，因此，我们将认真做好以下工作，确保小区消防事故率为零。1、消防教育宣传工作管理处将在小区宣传栏内不间断地传播消防法规、防火知识，并邀请消防中队前来举办消防知识讲座。小区入伙时，我们还将向每户业主发放印有消防知识的住户手册，同时联系部分消防器材商家到居住区定点服务，建议业主配置灭火器。2、做好消防培训及演练工作重点加强安全员的消防培训与演习，每年组织两次义务消防队员和业主共同参与的消防疏散演练，提高全员的“自救”意识和能力，防患于“未燃”。3、加强二次装修的消防管理对二次装修审批时，要求装修施工单位按标准配备灭火器材方可入场施工。对于复杂装修、大面积装修及相关商铺的装修，要求施工单位必须提供消防报批手续，方可开工。在入住期间，我们将通过设专人巡逻监管、安置挡车桩、安置指示标识等办法，着重解决违章占用消防通道的问题，保证消防通道的顺畅。4、建立消防快速反应分队结合以往的工作经验，我们将在安全员中选拨一批队员组建xx印象管理处“消防快速反应分队”，以保证一旦出现火警时，我们能迅速作出反应，立足“自救”，最大限度地减小火灾损失。其他安全管理措施与制度流程详见我公司安全操作手册文件。物业管理方案实例客户投诉与报修处理方案投诉处理是物业管理环节中一项严谨而极具技巧性的工作，迅速、及时、合理地处理业主的投诉能赢得业主的高度信赖，反之将伤及管理处形象及企业信誉，损害业主对管理处的信任，因此我们制订了详细的投诉处理流程管理规定，详见公司操作手册文件。一、投诉受理业主投诉一般通过电话、来访、书信或其他形式，客户服务中心客户助理按投诉的内容进行分类，如不属于管理处职责所在或非管理原因而导致的投诉，将委婉向业主说明缘由并协助业主进一步通过其他渠道予以解决；对业主的有效投诉，由值班人员填写投诉受理登记表，并安排有关项目组及时处理，重大投诉向客户主管汇报，由客户主管按权限处理。二、投诉处理为实现投诉处理的高效率，管理处36524小时接受业主投诉，值班人员填写好投诉受理登记表。如属业主报修，我们要求维修人员接到客户服务中心出传来的业主维修需求后，十分钟内赶到现场，小修零修及时处理，急修不过夜，同时对责任人给予相应处分。其他方面的投诉，我们将及时分派至相关部门，并要求与业主约定回复时间（最长回复时间不超过三个工作日），暂时无法解决的问题将制定相关计划向业主进行解释，普遍性投诉问题由管理处在居住区公告栏或小区宽带网上的管理处建立的信息平台上公布解决措施。三、投诉回访业主有效投诉处理完毕后，由客户服务主管电话或上门的形式回访，以征求业主意见，同时在投诉受理登记表上做好回访记录，我们将做努力到回访率100%。四、报修处理前期物业管理中，业主报修大多属于开发商保修范围，对报修的处理拟按流程进行物业管理方案实例项目接管与入住管理方案一、项目的接管验收与移交1、物业接管验收的意义物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。依据国家建设部颁布的房屋接管验收标准对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。2、项目接管验收重点我公司如中标，将重点从以下几个方面出发，切实做好项目的接管验收和移交工作：l 公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作；l 既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在客户的立场上，对物业进行严格的验收，以维护客户的合法权益；l 接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决，直到完全合格；l 落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发主体负责保修，向物业管理公司交付保修保证金，或由物业管理公司负责保修，开发主体一次性拨付保修费用；3、接管验收工作目标l 明确交接双方的责、权、利关系l 确保物业具备正常的使用功能，充分维护客户的利益l 为以后的物业管理创造条件：通过物业的接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。二、项目的入住管理1、入伙管理要点l 提示业主在入住前明白办理入伙手续时应带的文件资料及准备工作，以免办理手续时徒劳往返。l 为业主办理入伙手续时，应程序顺畅，手续完善，票据正规。l 即时完成入伙登记。l 受理代办服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。2、业主入伙流程我们将根据项目的实际情况与开发商一起制定合适的业主入伙流程，保证业主入伙的便捷和高效率。以下流程图仅供参考。3、入伙作业标准l 入伙接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。l 入伙各项资料齐全，记录规范完整，按户建立客户档案。l 入伙各项收费正确，做到日结月清、帐表相符。l 特约服务手续齐全，收费合理，守时守约，保证质量。l 内部手册登记及时，即时完成注记。l 入伙按户汇总，次月5日前全部归档。4、入伙作业检查规范为了保证xx印象住宅小区入伙工作正常有序，管理处经理负责对入伙工作的各个环节进行检查以保证工作规范和服务质量。l 集中入伙时管理处经理每天巡视各个接待环节，发现问题，分析原因予以解决。每月4次抽查入伙资料、记录，发现不符合作业要求，用书面通知相关人员整改，对确属运作上的不完善处，经分析后开具纠正/预防措施通知单加以落实完善。l 正常情况入伙阶段，管理处经理每月一次抽查入伙工作资料，收费情况、记录情况及归档情况，发现问题应以不合格项发书面通知并整改。物业管理方案实例项目二次装修管理方案入住后，随之而来的将是房屋二次装修的高峰期，为了保证物业的结构安全，维护居住区的统一、美观，我们将以房屋结构、外观防水、违章搭建、装修秩序（物品出入、安全、消防）等作为装修管理的工作重点，严格进行装修管理（二次装修管理制度及流程详见我公司操作手册文件）。一、加强宣传、正确引导针对悉尼印象多户型的特点，制订详细的装修管理指南，在入伙办理手续时发放给业主，同时管理处为业主提供必要的房屋结构图纸，指导业主合理进行二次装修。二、严格审批、加强巡查根据对二次装修管理的经验，我们在xx印象装修管理中注重于以下步骤：l 在二次装修的审批过程中，建立管理处相关主管初审，管理处主任审批的二级审批责任制，强化审批责任。l 加强对施工队伍的管理，实施“二证一书”制度，要求装修施工单位办理“装修许可证”和“施工人员出入证”，并签订“二次装修责任书”，同时要求施工单位缴纳一定数额的装修管理押金。l 加强装修过程的监督，各专业的管理服务人员必须掌握二次装修管理的基本知识及管理要点，并着重给予培训。l 在装修期间，成立以房管、工程及安全安全为成员的二次装修联合管理组。目的就是在装修高峰期间，对装修进行更有效的管理和监控。根据以往经验，我们将注重并强调下列监管重点：l 为防止房屋结构、外观受损及违章搭建，我们在实际工作中，除要求项目主管的例行巡查外，管理处安全员、清洁等各岗位也对二次装修进行全方位监督，消除管理盲点，形成立体交叉式的装修监督网络，一经发现问题及时处理，把违章装修消灭于萌芽状态。l 为防止房屋装修后经常出现渗漏水问题，我们将在施工装修审核前与业主做好相关位置的防水交接，并要求施工队做好洗手间、厨房等部位的防水处理，装修竣工验收时重点对这些部进行二次验收。l 为维持居住区装修秩序及安全，我们将加强对施工队的管理，狠抓消防安全，控制未经允许的动火作业；实施外来入员准入制度，严格管制各出入，对搬出物品一律取得业主同意后登记后放行；严格控制施工的时间及装修垃圾的清运，消除装修带来的噪音和垃圾污染。三、依法管理、以理服人对违章装修的施工单位我们将以说服教育为主，劝其整改。对整改不良的我们将以装修责任书为依据，要求其限期整改并上报主管部门。对极个别情节严重且不服从管理的业主，我们将积极采取法律途径予以解决，确保居住区房屋本体及公共设施的完好，维护业主的共同利益。四、谨慎验收、不留隐患我们将着重验收房屋结构、外观及上下水、供暖管道、电气线路等隐蔽工程的质量，对隐蔽工程要求施工单位每完成一项必须事先向管理处申报，经管理处验收核准后方可进行下一道工序。房屋二次装修完成后我们将依据标准严格验收，同时建立装修回访制度，在装修完毕后的二个月内，我们将再次上门复查，对复查中发现的隐患予以坚决消除。