常德经济技术开发区(老城区)棚户区改造第一期工程可行性研究报告

常德经济技术开发区（老城区）棚户区改造第一期工程可行性研究报 告 1 第一章 总 论 1.1 项目名称 常德经济技术开发区（老城区）棚户区改造第一期工程 1.2 项目开发单位及其基本情况 常德经济技术开发区（老城区）棚户区改造工程，按照“属地管理”原 则，该项目改造实施主体为常德经济技术开发区管委负责统筹规划和项 目申报，统一组织实施，并委托湖南常德市德源投资开发有限公司作为 责任主体和融资平台具体组织实施。 湖南常德市德源投资开发有限公司（集团）（以下简称“德源集团”） 是一家经常德市工商行政管理局批准成立的国有独资企业，成立于 2007 年 3 月。公司位于常德德山经济技术开发区德山大道中段原开发 区管委会院内，注册资本 5000 万元，法人代表向绪彦。公司基本存款账 户在中国农业发展银行常德市鼎城区支行，并办理了税务登记、贷款卡 等相关手续。 经营范围：城市基础设施建设投资开发、农村基础设施建设投资开 发、土地投资开发、房地产开发及建筑工程的承揽等。 公司由德山开发区管委会定位为：德山开发区的融资开发平台，基 础设施建设的业主及工业园和城建项目开发的开发者。 公司实行董事会领导下的总经理负责制。设董事长 1 人，副董事长 3 人，董事 1 人，总经理由一名副董事长兼任，副总经理 2 人，下设办公 室、投资融资部、工程技术部等部门。 常德经济技术开发区（老城区）棚户区改造第一期工程可行性研究报 告 2 公司根据中央、省、市有关推进城市和国有工矿棚区改造工作指导 意见和实施意见，受开发区管委会委托，已承担开发区棚户区改造项目 的拆迁、翻修、重建任务；承担安置房、廉租房、经济适用房等政策性住 房建设；以及房地产开发经营等业务。公司将以高度的责任感，科学的 组织管理，把常德德山经济技术开发区打造成常德市的“工业新城、城市 新区”。 1.3 项目申请报告编制单位 息咨询有限责任公司 资质等级：丙级 证书编号：工咨丙 发证机关：国家发展和改革委员会 1.4 编制依据与研究范围 1.4.1 编制依据 （1）中华人民共和国土地管理法； （2）中华人民共和国城市规划法； （3）国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发 200724 号）； （4）国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国 办发20104 号）； （5）国家五部委关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导 意见（建保2009295 号）； 常德经济技术开发区（老城区）棚户区改造第一期工程可行性研究报 告 3 （6）建设部国家康居示范工程实施大纲（建质2002173 号）； （7）财政部关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿 棚户区改造工作的通知（财综20108 号）； （8）湖南省人民政府办公厅关于推进城市和国有工矿棚户区改造 工作的实施意见（湘办发201053 号）； （9）常德市城市总体规划（2009-2030）； （10）常德市土地利用总体规划； （11）常德市关于推进城市和工矿棚户区改造工作的实施意见 （2010 年 12 月 20 日）； （12）常德市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法（常政发20119 号）； （13）常德市江北城区棚改项目房屋拆迁安置补偿暂行规定（草案） （2010 年 12 月 20 日）； （14）常德市土地储备实施办法常政发200017 号； （15）常德市市本级土地储备资金管理暂行办法； （16）常德市征地拆迁管理办法； （17）常德市征地房屋拆迁补偿安置办法常政发200711 号； （18）各专业技术规范、标准和定额； （19）建设单位提供的相关基础资料； （20）关于编制本项目申请报告的咨询服务协议书。 1.4.2 研究范围 常德经济技术开发区（老城区）棚户区改造第一期工程可行性研究报 告 4 本研究是以国家有关法令、政策、规范，以及建设单位提供的基础 资料和为基础，对项目的背景及必要性、内外部条件、工程技术方案、项 目投资、经济和社会等方面进行研究，供开发单位和审批部门决策参考。 1.5 项目提出的理由 近年来，常德市以得天独厚的自然环境为基础，以悠久的历史文化 为底蕴，以洞庭水乡为特色，按照“以人为本”的总体要求高起点规划、 高标准建设、高水平管理，着力推进“生态园林城市”建设，连续开展“百 万平米绿化大行动”，城市环境和人居环境质量不断改善，形成以“三山 三水”为骨架，点、线、面、环相结合的生态园林系统，使常德市展现出绿 色、生态、山水并貌、城景交融的美丽画卷，并借助深厚的历史文化积淀， 历时 10 年，投资修建了“名邦首创”、 “中华一绝”的载入吉尼斯世界纪录 的“诗国长城”中国常德诗墙。常德市先后被国家有关部门授予“国 家卫生城市”、 “国家文明城市”、 “国家园林城市”、 “国家最佳人居环境城 市范例奖”、 “中国魅力城市”、 “中国优秀旅游城市”、 “全国交通管理模范 城市”、 “全国社会治安综合治理先进城市”、 “全国城市环境综合整治先进 城市”、 “国际花园城市”等荣誉称号。 常德德山经济技术开发区老城区北起沅江，东至东风河，西依枉水 河，南抵桃林路，总面积 7.4 平方公里，现有常住人口 8 万余人，改制企 业 28 家，居民社区 14 个。根据深圳市城市规划设计研究院有限公司编 制的控制性详规，规划区范围为德山老城区莲池路以北的片区，东至东 常德经济技术开发区（老城区）棚户区改造第一期工程可行性研究报 告 5 沿路，西依枉水河，南抵莲池路，北临沅水河，总用地面积 385 公顷，约 5775 亩，385 万 m2。亦即本报告研究所指德山老城区棚户区改造范围。 项目区域内棚户居民区多建于上世纪五、六、七十年代，房屋大都 属简单砖木结构，建筑密度大，功能不配套，人口相对集中，存在着很大 的火灾、交通等安全隐患。棚户区基础设施也很不健全，环境卫生条件 恶劣，居民生活质量很差。加上上世纪 90 年代国有企业改制，房屋交给 居民社区后，维修保障体系不健全，且居民大多为企业下岗职工，经济 承受能力差，使得棚户区内居住人员成份复杂，生活水平较低，出租房 屋比比皆是，众多的外来务工人员和流动人口都把落脚点选择在了棚户 区，使得这里的社会治安管理和房产部门房屋管理十分困难。棚户区的 存在，与城市整体形象、文明档次极不协调，使整个城市人居环境大打 折扣，并且也不利于发展城市经济和招商引资。加上区域内公共绿化场 地狭小，道路弯弯曲曲，路面凹凸不平，坑坑洼洼，雨天积水严重，排污、 排水受阻，供水、供电及通讯管网布局紊乱，尚未完善配套，设施陈旧老 化。 以上区域现状严重影响了常德城市整体形象，急待改造和治理。 常德市德源投资（集团）有限公司根据常德市委、市政府提出的“加 大城市环境综合整治力度，提高城市管理水平”， “要以城市创建为契机， 保持和巩固创建国家环保模范城市工作成果，全面提升城市品位”等规 划精神和常德市“十二五”规划纲要，特提出本项目建设，旨在为建设全 国“最佳人居环境城市”打好基础，创造条件。项目建设通过对棚户居民 常德经济技术开发区（老城区）棚户区改造第一期工程可行性研究报 告 6 区实施改造和综合整治，将使得市容得到美化，土地利用得到优化，生 态环境得到改善，人与环境更加和谐，也为市民的日常生活和工作带来 了极大的便利。项目建设符合国家政策和地方发展规划及城市总体规划 发展要求，是贯彻落实国家关于加强城市环境综合治理工作会议精神的 重要举措。同时，项目建设将使常德经济技术开发区土地价值倍增，从 而提升常德经济技术开发区的整体形象，对推进开发区经济发展和招商 引资将起到十分积极的作用。 1.6 项目概况 1.6.1 项目建设区位及范围 项目建设位于常德德山经济技术开发区北部片老城区，东至东沿路， 西依枉水河，南抵莲路，北临沅江水。区内总占地面积为 385 公顷，即 5775 亩，其中棚户区占地面积 3010.65 亩（含居民棚户区 1487.4 亩，企 业棚户区 1523.25 亩），即为本项目德山老城区棚改占地面积。 项目建设范围包括常德经济技术开发区 10 个社区，项目占地面积 1487.4 亩，作为棚户区改造第一期工程；另有工矿企业棚户区 14 个企业， 项目占地 1523.26 亩，作为棚户区改造第二期工程。 1.6.2 规模与内容 （1）改造开发规模 该项目区总占地面积 5775 亩，其中第一期改造工程占地面积 1487.4 亩，房屋拆迁 1.14 万户，建筑面积 16.6 万平方米，并完善其配套基 础设施。第二期改造工程 1523.25 亩。两期棚改工程合计 3010.65 亩。 常德经济技术开发区（老城区）棚户区改造第一期工程可行性研究报 告 7 （2）工程建设内容 项目第一期棚户区改造工程内容如下： 土地平整工程：土石方量 28 万方； 道路工程：区域内的规划道路已经建成，本次道路工程为区域内 部支路，总长 3.8 万 m2； 供水工程：供水管总长 3km； 排水工程：雨水管总长 3km，污水管总长 3km； 供电、照明工程： 电力电缆长 6km。 1.6.3 项目目标 项目第一期工程土地开发面积 1487.4 亩，拆迁房屋 1.14 万户，建 筑面积 16.6 万平方米，基础设施达到“五通一平”，即通道路、给水、排 雨水、排污水、电力和土地平整的建设条件，以满足项目区规划建设功 能的要求。 1.6.4 建设工期 常德经济技术开发区老城区棚户区房改项目分两期实施，5 年完成， 即 2011 年-2012 年为第一期，2013 年2015 年为第二期。 本项目第一期工程计划 2011 年 7 月开始实施，至 2013 年 6 月底完 成 10 个居民棚户区改造及验收。项目建设与土地出让滚动进行。 （1）2011 年 6 月，完成前期手续（规划意见书、制定拆迁工作实施方 案等）申报工作； （2）2011 年，完成 1000 亩土地的房屋拆迁基础设施改造及验收； 常德经济技术开发区（老城区）棚户区改造第一期工程可行性研究报 告 8 （3）2012 年，完成 487.4 亩土地的房屋拆迁基础设施改造及验收； 1.6.5 总投资与资金来源 （1）总投资估算 项目